나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12160 [1] 서울특별시 강북구 수유동 482-114 현주빌라 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심감정 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 ""한빛맹학교"" 동측 인근에 위치한 구분건물(다세대주택)로서, 본건 주위는 다세대·단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 우이신설선 ""삼양역"" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 5층 건물 내 제2층 제201호로서
외벽: 돌붙임 마감 등
창호: 새시창호 등 임.

이용상태

공동주택(대세대주택)으로 이용 중임.(후면 '건물개황도' 참조)

설비내역

승강기, 난방설비, 위생설비 및 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사지를 조성한 부정형 토지로서 현황 주거용 건부지로서 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약10m 내외 및 북동측으로 노폭 약6m 내외, 남서측으로 노폭 약2m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 본건(제201호, 대장상 2층)은 경사지에 소재하여 남동측 도로 기준으로는 1층, 북동측 도로(주차장 및 공동현관 진입로) 기준으로는 2층임.

2. 본건 현장조사시 폐문부재 등으로 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하기바람.

3. 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12160 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 482-114 현주빌라 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 5층 건물 내 제2층 제201호

* 건축 연도: 2020년 (준공 승인일 2020-07-01 기준)

1.3. 면적 및 가격

* 감정가: 383,000,000원

* 토지 면적: 39.81㎡ (약 12.0평)

* 건물 면적: 55.43㎡ (약 16.8평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "한빛맹학교" 동측 인근에 위치함.

* 주위는 다세대·단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

* 본 건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 우이신설선 "삼양역" 및 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 주변 시설

* 주변 지역은 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* "한빛맹학교"가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있음.

* 주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 경매 개시

* 경매 신청 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 신청 채권액은 360,000,000원임.

* 경매 구분은 부동산강제경매임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(백운용)

* 보증금: 360,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-05, 확정일자: 2021-05-26

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 백 의 보증금은 주택도시보증공사(HUG)가 보증한 것으로 보이며, HUG가 채권자로 경매를 신청함.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (지상권 개요만 있으며, 별도 비고 사항 없음).

* 주택도시보증공사는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의함.

* 따라서, 임차인의 보증금 360,000,000원은 매수인이 인수하지 않음.

3.4. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2022년 7월 4일 접수된 강서세무서장의 압류(갑5)임.

* 이후 접수된 모든 권리(갑6, 갑7, 갑8)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

4. 상권 분석

* 본 물건은 서울 강북구의 일반적인 주거 지역에 위치함.

* 다세대 및 단독주택이 밀집된 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 형성하고 있음.

* 인근에 삼양역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 이는 잠재적인 상권 활성화 및 편의성 증대에 기여할 수 있음.

5. 생활 정보

* 교통: 우이신설선 삼양역을 통해 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 양호함. 다수의 버스 노선도 운행 중임.

* 편의시설: 주변 주거 단지를 중심으로 기본적인 상업시설 및 편의시설 이용이 가능함.

* 교육: 인근에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편임 (예: 한빛맹학교).

* 환경: 주거 지역으로 비교적 쾌적한 환경을 유지하고 있음.

6. 잠재적 리스크

* 건물은 경사지에 소재하여, 남동측 도로 기준으로는 1층, 북동측 도로 기준으로는 2층으로 보일 수 있는 점을 유의해야 함.

* 현장 조사 시 폐문부재 등으로 인해 일부 정보가 외부 관찰 및 탐문 조사에 의존하였으므로, 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요함.

7. 종합 의견

* 본 건은 서울 강북구 수유동에 위치한 2020년 준공의 다세대주택임.

* 교통 편의성이 우수하고 생활 환경이 안정적인 주거 지역에 속함.

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있으며, HUG가 보증금 인수 의무 면제 확약서를 제출하여 임차인 관련 부담은 없는 것으로 판단됨.

* 감정가는 383,000,000원이지만, 제공된 유사 물건의 최근 매매 정보(2026년 6월 기준)와 비교 시 시세 간의 괴리가 존재할 수 있으므로 신중한 가치 평가가 필요함.

8. 투자 포인트

* 입지: 서울시 강북구 삼양역 인근의 편리한 교통 환경.

* 신축급: 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 건물 노후화에 대한 부담이 적음.

* 권리관계: HUG의 대항력 포기 확약으로 임차보증금 인수 부담이 없음.

* 주거 환경: 안정적인 주거 지역 내 위치.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 383,000,000원임. 제공된 최근 매매 정보(2026년 6월 기준, 미래 시점) 상 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래가는 192,000,000원에서 282,000,000원 수준으로 확인됨.

* 그러나 본 물건은 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, HUG의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 제시된 매매 정보의 가격보다 높게 형성될 가능성이 있음.

* 채권자 HUG의 경매 신청 채권액이 360,000,000원임을 감안할 때, 본 물건의 시장 가치는 감정가와 채권액 사이에서 형성될 것으로 예상됨.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 350,000,000원으로 제안함. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.