나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12362 [1] 서울특별시 강북구 수유동 291-233 세명그린빌 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강북구 수유동 소재 ""인수중학교"" 북동측 근거리에 위치하는 ""세명그린빌 제4층 제402호""로서 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 일반 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서,
외 벽 : 벽돌 붙임 등
내 벽 : 벽지바름, 일부 타일 붙임 등
창 호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.
(상세 이용상황 후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6m 내외의, 서측으로 폭 약 2m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

수유동 291-233 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12362 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 291-233 세명그린빌 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 279,000,000원

토지면적: 27.13㎡ (약 8.21평)

건물면적: 44.02㎡ (약 13.32평) (전용면적)

건축년도: 2015년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 4층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

서울특별시 강북구 수유동 소재 "인수중학교" 북동측 근거리에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 일반 주택지대로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2022년 6월 20일자 중랑세무서장의 압류입니다.

3.2. 등기부상 권리관계 요약

등기부 상 소유권 이전 내역과 함께 다수의 압류 및 강제경매 개시 결정이 등재되어 있습니다.

이들 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 분석 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(정예빈)

보증금: 260,000,000원

전입일자: 2022-05-13

확정일자: 2022-04-15

배당신고일자: 2024-05-22

등기부상 대항력: 없음

* 특이사항:

해당 임차인은 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 받은 임차인이며, 을구 5번 순위로 주택임차권이 등기되어 있습니다.

물건명세서 상 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.

그러나, 2026년 2월 25일자로 주택도시보증공사로부터 해당 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

따라서, 이 확약서가 법적으로 유효하다는 전제 하에, 매수인이 임차인의 보증금 260,000,000원을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

권리분석 상 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.4. 종합 권리 분석

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 매수인이 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없습니다.

다만, 임차인 관련 HUG 확약서의 법적 효력에 대한 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

제공된 정보만으로는 주변의 구체적인 개발 계획을 파악하기 어렵습니다.

4.2. 편의시설 및 혐오시설

인근에 "인수중학교"가 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

주변이 일반 주택지대로 구성되어 있으며, 현재까지 파악된 정보 및 제한적인 외부 검색 결과 상 특별한 혐오시설이 소재한다는 정보는 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 기타 참고사항

임대관례 및 기타 정보는 미상으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

HUG 임차인에 대한 확약서 내용이 법적으로 완벽하게 효력을 발휘하는지에 대한 최종적인 법률 검토가 필요합니다. 확약서의 법적 효력에 따라 보증금 인수 여부가 달라질 수 있습니다.

6.2. 공동담보

본 건은 공동담보로 경매에 나왔으나, 해당 공동담보 물건에 대한 상세 정보 및 다른 물건의 진행 상황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 후 배당 및 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 감정가 대비 시세

본 건의 감정가(279,000,000원) 대비 최근 유사 거래 사례의 시세(약 200,000,000원)가 현저히 낮게 형성되어 있습니다. 감정가가 실제 시장 가치보다 높게 책정되었을 가능성이 있으므로, 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치한 다세대주택으로, 일반 주택지대에 속하며 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

권리분석 상 가장 큰 쟁점이었던 HUG 임차인의 보증금 260,000,000원은 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하지 않아도 될 것으로 판단되어 권리 관계가 상당히 단순화되었습니다.

다만, 확약서의 법적 효력에 대한 최종적인 검토는 필수적이며, 공동담보 물건이라는 점도 추가 확인이 필요합니다.

감정가가 실제 거래 시세보다 높게 책정된 것으로 보이는 점은 잠재적인 리스크이자, 동시에 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

HUG 임차인의 보증금 260,000,000원을 인수하지 않아도 되는 점이 가장 큰 투자 포인트입니다.

감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

2015년에 건축된 건물로 비교적 신축에 해당합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 279,000,000원입니다.

최근 유사 면적(44.5㎡) 및 건축년도(2015년)의 인근 다세대주택 거래 사례가 200,000,000원에 이루어진 점을 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 약 198,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 추정됩니다.

HUG 보증금 260,000,000원이 인수되지 않는다는 점을 감안할 때, 희망 입찰가는 220,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가의 약 78.8% 수준이며, 추정 시세 범위 내에서 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 가격으로 판단됩니다.

입찰 전, HUG 확약서의 법적 효력 및 공동담보 물건에 대한 최종 확인은 필수입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.