나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12456 [1] 서울특별시 강북구 수유동 482-114 현주빌라 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 소재하는 ""수유1동주민센터"" 남서측 인근에 위치하며
부근은 다세대주택등의 공동주택과 일반주택, 소규모 근린생활시설 및 각급 학교,
근린공원등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하고 남동측
근거리에 우이신설선 ""삼양역""이 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 5층건(사용승인일자: 2020. 7. 1)중
제 5층 제 502호로,
외벽: 외장석재붙임등 마감
내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감
바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기
창호: 새시창임

이용상태

다세대주택으로 이용중이며 집합건축물대장상의 ""건축물현황도"" 기준하여
방2, 거실겸주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비,
화재탐지설비, 1층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 북측 하향 완경사지대내의 부정형의 토지로 현재 건(다세대주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 10미터폭(삼양로69길), 동측으로 약 6미터폭, 서측으로 약 2미터폭의
계단식도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2016-04-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며 본건이 속한 구분건물은 2층 ~ 3층에 각층별 3세대씩, 4층 ~ 5층에
각층별 2세대씩 총 10세대임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12456 (1)

1.2. 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 482-114 현주빌라 5층502호

1.3. 용도: 다세대주택

1.4. 건물명: 현주빌라

1.5. 토지 면적: 35.28㎡ (약 10.67평)

1.6. 건물 면적: 48.49㎡ (약 14.67평)

1.7. 감정가: 325,000,000원 (32500만원)

1.8. 경매 구분: 부동산강제경매

1.9. 사용 승인일자: 2020년 7월 1일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경:

* 본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, '수유1동주민센터' 남서측 인근에 자리하고 있음.

* 주변은 다세대주택, 일반주택, 소규모 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 제반 여건은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황:

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재함.

* 남동측 근거리에는 우이신설선 '삼양역'이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 건물 구조:

* 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층 502호임 (2020년 7월 1일 사용승인).

* 외벽은 외장석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 새시창으로 마감됨.

2.4. 건축 연도: 2020년

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하)에 해당함.

* 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)와 접해 있으며, 기타 법규에 의한 제한 사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역)이 있음.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

3.2. 말소기준권리:

* 말소기준권리는 2023년 2월 20일 접수된 계양세무서장의 압류(체납징세 과-티3497)임.

3.3. 인수되는 권리:

* '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권만 기재되어 있으나, 별도 특이사항 없음.

* 물건명세서 참고사항에 따르면, 주택도시보증공사(구 김민지)는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였음. 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였으므로, 매수인에게 인수되는 보증금은 없음.

3.4. 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김민지) → 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 26일

* 확정일자: 2021년 10월 28일

* 대항력: 없음 (확약서 제출로 대항력 포기)

* 비고: HUG 인수조건 변경 (대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석:

* 본건과 인접한 '북한산그랑빌(686)' (2008년 준공, 69.57㎡)은 2026년 6월 1일 28,200만원에 거래됨. (평당 약 134만원)

* '동성하이츠빌라' (1992년 준공, 74.69㎡)는 2026년 6월 1일 19,200만원에 거래됨. (평당 약 103만원)

* '주영하이츠빌라' (1998년 준공, 73.23㎡)는 2026년 6월 1일 24,000만원에 거래됨. (평당 약 109만원)

* 본건(현주빌라, 2020년 준공, 48.49㎡)은 비교적 신축 건물임.

* 인근 신축 빌라 시세(북한산그랑빌 기준) 적용 시, 본건의 시세는 약 19,640만원 (14.67평 * 134만원/평) 수준으로 추정됨.

* 감정가(32,500만원) 대비 시장 거래가 추정치(약 19,640만원) 간 상당한 차이가 존재함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설:

* 주변에 다세대주택, 일반주택, 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 장보기, 식사 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리함.

5.2. 교육시설:

* 인근에 수유초등학교, 수유중학교, 수유고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 우수함.

5.3. 의료시설:

* 강북구 보건소를 비롯하여 다수의 의원, 병원, 치과 등이 근거리에 위치하여 의료 서비스 접근성이 좋음.

5.4. 공원 및 녹지:

* 인근에 근린공원 및 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 실제 시세의 큰 괴리:

* 본건의 감정가(325,000,000원)는 최근 인근 신축 빌라(북한산그랑빌)의 실거래가(69.57㎡ 기준 28,200만원, 평당 약 134만원)를 적용하여 추정한 본건의 시세(48.49㎡ 기준 약 19,640만원)보다 약 65% 높음. 이러한 큰 차이는 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵게 만들고, 투자 가치를 낮추는 요인이 될 수 있음.

6.2. 임차인 관련 복잡성:

* 특이사항 및 권리분석 상 '대항력있는 임차인'으로 언급되었으나, 임차인(주택도시보증공사)이 대항력 포기 및 잔여 보증금 청구권 포기 확약서를 제출하여 매수인이 인수할 보증금은 없음. 다만, 계약 과정에서 해당 확약서의 유효성 및 관련 법적 서류를 면밀히 검토해야 함.

6.3. 토지 이용 제한:

* 본건은 제2종일반주거지역, 고도지구(28m 이하), 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 토지 이용 제한이 존재함. 이는 향후 재건축, 증축 또는 용도 변경 시 제약으로 작용할 수 있음.

6.4. 주변 혐오시설 부재:

* 주변 반경 1km 이내에 유해하거나 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않아, 주거 환경 측면의 특별한 리스크는 없을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 입지 및 교통은 양호한 편임. 다만, 가장 큰 문제점은 감정평가액이 최근 유사 물건 거래 사례 대비 현저히 높게 책정되었다는 점임. 임차인 관련 권리 관계는 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되나, 이에 대한 철저한 확인 절차가 필요함. 신축이라는 장점에도 불구하고 높은 감정가와 시세의 괴리는 투자 시 신중한 접근을 요함.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 신축 건물로 하자 및 관리 상태 양호 기대.

* 우이신설선 삼양역 인근으로 역세권 효과.

* 주변 편의시설 및 근린공원 인접으로 쾌적한 주거 환경.

* 인수되는 임차보증금이 없어 권리 관계 명확.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 325,000,000원

* 최근 유사 물건 시세 분석 결과 (신축 기준): 약 196,400,000원

* 종합 의견: 본건은 감정가와 시세 간의 큰 차이가 존재하며, 이는 투자에 있어 매우 중요한 고려사항임. 신축이라는 장점을 감안하더라도, 유사 물건의 실거래가를 기준으로 보수적인 접근이 필요함.

* 추천 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 220,000,000원

* 이 범위는 시장 시세를 반영하되, 신축 건물로서의 가치와 법적 리스크 해소 비용 등을 고려하여 설정되었음.

* 보수적으로 접근한다면 190,000,000원 이하에서, 조금 더 적극적으로 입찰한다면 220,000,000원 이하를 고려할 수 있으나, 감정가의 70% 수준인 227,500,000원을 넘어서는 입찰은 위험도가 높다고 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.