나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경1344 [1] 서울특별시 노원구 공릉동 270-55 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 공릉동 소재 '공릉2동주민센터' 서측 인근에 위치하고 부근은 단
독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주택지대로서, 근거리에 공공시설 및 근린생활시
설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 대중교통편은 버스 및 지하철로서, 인근에 버스정류장, 지하철
역(화랑대역)이 소재하는 바, 대중교통수단 이용은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건으로서,
외벽: 석재, 벽돌 등 마감
창호: 새시창호 등 마감

이용상태

제2층 제201호로서, 다세대주택으로 이용중임.
(후첨 '호별배치도 및 내부구조도')

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 남측으로 각 노폭 약 5~6M 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군
사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-본건은 기준시점 현재 거주인의 부재 등으로 인해 내부확인이 어려운 바, 통상적인 이용상
황 등을 기준으로 평가하였고 내부구조도는 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로
도시하였으며 추후 내부구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경1344 (1)

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경1344 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 공릉동 270-55 2층201호 (도로명 주소: 서울특별시 노원구 노원로1라길 4)

용도: 다세대주택

감정가: 178,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 22.01㎡ (약 6.66평)

토지지분: 22.01㎡ (약 6.66평)

건물면적: 36.09㎡ (약 10.92평)

건물지분: 36.09㎡ (약 10.92평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 노원구 공릉동 소재 '공릉2동주민센터' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있습니다.

근거리에 공공시설 및 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능합니다.

대중교통 이용은 보통 수준으로, 인근에 버스정류장이 있으며 지하철 7호선 화랑대역이 소재합니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지의 형상은 인접지 대비 등고평탄한 가장형의 토지입니다.

현재 다세대주택용 건부지로 이용 중입니다.

서측 및 남측으로 각 노폭 약 5~6M 정도의 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

과밀억제권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건의 집합건물 등기부 요약 정보는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2020년 8월 21일 접수된 우리은행 근저당(을1)입니다.

본 건은 매각으로 인해 을1 근저당 및 그 이후의 권리(한국주택금융공사 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

감정평가서 요약에 따르면 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 건물 정보

본 건이 속한 건물은 2003년 6월 23일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물입니다.

건물 총 면적은 340.5㎡이며, 대지권 면적은 173㎡입니다.

건폐율은 59.18%, 용적률은 196.82%입니다.

4.2. 전유부 정보

본 건은 2층 201호이며, 전용면적은 36.09㎡ (약 10.92평)입니다.

4.3. 주변 시세 분석

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 지역 내 다세대주택의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일 거래: 28.93㎡ (약 8.75평) / 29,000만원 (청운명가, 2023년 건축) - 평당 약 3,314만원

* 2026년 7월 13일 거래: 53.11㎡ (약 16.07평) / 35,000만원 (우공리온빌, 2018년 건축) - 평당 약 2,178만원

* 2026년 7월 13일 거래: 40.59㎡ (약 12.28평) / 19,000만원 (용진주택, 1986년 건축) - 평당 약 1,547만원

본 건(10.92평)의 감정가는 178,000,000원으로, 평당 약 1,630만원 수준입니다.

건물 연식(23년 경과) 및 면적을 고려했을 때, 주변 최근 거래 사례들을 종합적으로 판단하면 평당 180만원에서 250만원 수준으로 시세를 추정할 수 있습니다.

이는 전용면적 10.92평 기준으로 약 19,656만원에서 27,300만원 범위에 해당합니다.

현재 감정가(178,000,000원)는 시세 하단부에 위치하는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 화랑대역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 공릉2동 주민센터 및 근린생활시설(상점, 병원 등)이 인근에 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육시설: 주변에 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 있으나, 정확한 위치와 거리는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 제한: 본 건은 기준시점 현재 거주인 부재 등으로 인해 내부 확인이 어려웠으며, 통상적인 이용 상태를 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 구조 및 상태가 감정평가 내용과 다소 상이할 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 사전 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 실제 임대 관계 및 거주인이 있는지 여부가 미상입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건축물 연식: 2003년 건축으로 23년이 경과하여 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 용도지역 및 각종 법률에 의한 제한 사항이 있어 향후 건물 증축 등 건축 행위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 양호한 입지: 지하철역이 인근에 위치하고 생활 편의시설 접근성이 좋아 주거 가치가 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 시 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다. (지상권 제외)

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

8. 종합 의견

본 건은 서울 노원구 공릉동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역 및 생활 편의시설 접근성이 양호하여 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 권리 관계가 명확하고 낙찰 후 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건입니다. 다만, 내부 확인의 어려움과 임대 관계 미상 등의 리스크가 존재하므로, 현장 방문을 통해 물건 상태와 점유 관계를 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다. 현재 감정가가 시세 대비 낮게 책정된 것으로 보여, 적정 입찰가 산정 시 충분한 수익률 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

전용면적 10.92평 기준, 시세 분석 결과 평당 180만원 ~ 250만원으로 추정됩니다.

이를 근거로 예상 입찰가 범위를 산정하면 다음과 같습니다.

* 최소 예상가: 10.92평 * 180만원/평 = 19,656만원

* 최대 예상가: 10.92평 * 250만원/평 = 27,300만원

감안하여, 본 건의 1차 적정 입찰가 범위는 19,000만원 ~ 22,000만원으로 제안합니다.

최종 입찰가는 내부 상태, 법원 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자들의 심리 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 인수 보증금은 고려되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.