나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12448 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 466-5 2층214호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 지하철 5호선 '장한평역' 동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 아파트, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진, 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선(장한평역) 등이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 건 내 제2층 제214호로서,
[사용승인일 : 2013. 11. 14.]
외벽 : 석재 붙임 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호 : PVC 이중창 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 개별 도시가스 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 10M 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2018-08-16)(장안평일대), 도로(2018-08-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-05-01)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(최고높이제한구역)<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 현장조사시 폐문부재 등으로 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

2.1. 소재지

서울특별시 동대문구 장안동 466-5 2층214호

2.2. 용도

도시형생활주택 (원룸형)

2.3. 감정가

123,000,000원

2.4. 면적

* 토지면적: 5.84㎡ (약 1.76평)

* 토지 지분: 5.84㎡ (약 1.76평)

* 건물면적: 12.95㎡ (약 3.92평)

* 건물 지분: 12.9463㎡ (약 3.92평)

2.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.6. 경매구분

부동산강제경매

2.7. 채권자

장

2.8. 건축물 정보

* 사용승인일: 2013년 11월 14일

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 제2층 제214호

* 외벽: 석재 붙임 및 드라이비트 마감 등

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등

* 창호: PVC 이중창 마감 등

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 개별 도시가스 난방설비 등

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 지하철 5호선 '장한평역' 동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 아파트, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대로, 제반 주위환경은 보통임.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 진, 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선(장한평역) 등이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

3.3. 토지 이용상태 및 현황

* 토지 형상: 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 본건 북측 및 동측으로 노폭 약 10M 내외의 도로에 각각 접함.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

서울북부지방법원 2025타경12448 (강제경매) (채권자: 장 )

4.2. 채권 총액

130,000,000원

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 장 (장율리)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 31일

* 확정일자: 2022년 04월 18일

* 배당신고일자: 2024년 06월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권으로서 매수인에게 인수될 가능성이 높음.

4.4. 등기부 요약

* 을구 3번: 주택임차권, 권리자 장율리, 권리금액 130,000,000원, 말소: 인수 (전입 2022.05.31, 확정 2022.04.18)

* 갑구 10번: 강제경매, 권리자 장율리, 권리금액 130,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리)

4.5. 매각 후 인수되는 권리

* 매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(장율리, 보증금 130,000,000원)가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음.

5. 상권분석

5.1. 주변 환경

* 지역 특성: 지하철 5호선 장한평역 인근의 노선상가지대로, 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재되어 있음.

* 유사 물건 거래 동향: 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 3.3㎡당 시세는 약 470만원에서 650만원 수준으로 파악됨.

* 건축 연도 2014년, 전용면적 58.25㎡(약 17.62평)인 다세대주택이 2026년 7월 4일에 38,000만원에 거래됨. (3.3㎡당 약 652만원)

* 건축 연도 1982년, 전용면적 55.17㎡(약 16.69평)인 연립주택이 2026년 7월 10일에 34,500만원에 거래됨. (3.3㎡당 약 625만원)

* 건축 연도 1991년, 전용면적 63.88㎡(약 19.32평)인 연립주택이 2026년 7월 7일에 30,000만원에 거래됨. (3.3㎡당 약 470만원)

* 본건의 전용면적(12.95㎡)을 고려할 때, 유사 거래 사례의 3.3㎡당 가격을 적용하면 약 8,400만원에서 1억원 수준의 시장 가치가 추정됨.

5.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(장안평일대), 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한이 존재함.

6. 생활정보

6.1. 주거 용도

* 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 1인 가구에 적합한 소형 주거 공간임.

6.2. 편의시설

* 단지 인근에 지하철 5호선 장한평역이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 주변에 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

7. 잠재적 리스크

7.1. 선순위 임차인 인수 부담

* 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(장 )이 존재하며, 보증금 130,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점임.

* 이는 해당 임차인의 보증금이 본건의 감정가(123,000,000원)보다 높고, 추정 시세(약 8,400만원~1억원)보다도 훨씬 높아, 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 그 차액을 매수인이 부담해야 하기 때문임.

* 결과적으로, 낙찰가 외에 인수되는 보증금까지 고려하면 총 매입 비용이 부동산의 실제 가치를 초과할 위험이 매우 큼.

7.2. 토지 이용 제한

* 다수의 도시계획 및 건축법상 제한 사항이 있어 향후 재건축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

8. 종합 의견

본건은 지하철역 인근에 위치하여 입지 자체는 양호하나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 130,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높아 투자 가치가 현저히 떨어지는 물건으로 판단됨. 임차인의 보증금 채권액이 감정가보다 높으므로, 매수인이 인수하게 될 금액이 부동산의 시장 가치를 훨씬 초과할 것으로 예상됨. 신중한 접근이 요구됨.

9. 투자 포인트

* 지하철 5호선 장한평역 역세권에 위치함.

* 2013년 준공으로 비교적 신축 건물이어서 내부 컨디션은 양호할 것으로 예상됨.

* 소형 원룸형 주택으로 1인 가구 임대 수요가 존재할 수 있음.

10. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 84,000,000원에서 100,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 130,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다.

따라서 매수인이 부담해야 할 총 금액은 낙찰가 + 인수되는 보증금 130,000,000원이 됩니다.

만약 본건의 실제 시장 가치가 84,000,000원이라고 가정할 때, 매수인이 지불해야 할 총 금액은 이미 시장 가치를 초과하게 됩니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본건에 대한 합리적인 입찰가는 사실상 존재하지 않으며, 추가적인 금전적 손실을 피하기 위해서는 입찰을 자제하거나, 인수 부담금을 고려하여 매우 신중하게 접근해야 합니다.

보증금 인수 부담을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로만 본다면, 최대 입찰가는 0원 이하가 됩니다.

현실적으로 인수되는 보증금 130,000,000원을 고려하면, 총 매입 비용이 부동산 가치를 상회하므로, 금전적 손실을 피하기 위한 예상 입찰가는 0원으로 간주하는 것이 합리적입니다.

* 추정 시장 가치: 약 84,000,000원 ~ 100,000,000원

* 인수되는 보증금: 130,000,000원

* 권고 입찰가: 0원 (입찰 시 총 매입 비용이 시장 가치를 초과하여 손실 발생)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.