나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12415 [1] 서울특별시 노원구 월계동 13 19동 3층307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 월계동 소재 ""한천초등학교"" 북서측 인근에 소재하는 아파트로서, 주위는 아파트 단지가 주를 이루며 인근에 학교, 대형마트, 중랑천 등이 소재하는 등 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 ""광운대역(지하철 1호선, 경춘선)""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브 지붕 14층 건물 내 제3층 제307호로서,

외벽 : 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 마들로(약 25미터 내외)와 접하며 단지 내 도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<월계동 13>
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(자세한사항은 자원순환과로 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

<월계동 17>
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(자세한사항은 자원순환과로 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12415 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 월계동 13, 19동 3층 307호

용도: 아파트

감정가: 696,000,000원

토지면적: 48.13㎡ (약 14.56평)

토지지분: 48.13㎡ (약 14.56평)

건물면적: 51.48㎡ (약 15.57평)

건물지분: 51.48㎡ (약 15.57평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 노원구 월계동 소재 "한천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지가 밀집한 주거지역입니다. 또한, 학교, 대형마트, 중랑천 등이 인접해 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

단지 내 도로와 연결되어 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 "광운대역(지하철 1호선, 경춘선)"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

등기부등본상 말소기준권리는 2015년 8월 3일 접수된 국민은행 근저당(채권금액 193,600,000원)입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 조사된 바에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 강 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2019-10-18, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사: 보증금 120,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2019-10-18, 확정일자 2019-09-27, 대항력 없음, 배당신고일자 2025-06-04.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

주변 시설:

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 한천초등학교, 대형마트, 중랑천 등 생활 편의 및 여가 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

혐오시설 유무:

제공된 정보 및 관련 자료 조사 결과, 물건지 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 존재하나 이는 규제 사항이며 직접적인 혐오시설로 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

주거환경:

주변이 대규모 아파트 단지로 구성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

교통:

광운대역 이용이 가능하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 양호합니다.

편의시설:

대형마트, 학교, 중랑천 산책로 등 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

단지 정보:

본 물건이 속한 월계시영고층 아파트는 1986년에 사용승인된 단지로, 총 32개 동, 3,930세대로 구성되어 있습니다.

전용면적: 51.48㎡ (약 15.57평)

6. 잠재적 리스크

유동화 물건:

본 건은 유동화된 채권에 근거한 임의경매로, 일반적인 경매 절차와 유사하나 채권의 특성을 사전 파악하는 것이 도움이 될 수 있습니다.

내부 확인 불가:

현장 방문 시 점유자의 부재로 인해 내부 구조, 설비 상태, 인테리어 현황 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 이는 입찰 시 신중한 판단을 요하는 부분입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 건 토지(월계동 13, 17)는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제들은 향후 재산권 행사나 개발에 영향을 미칠 수 있으므로 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합의견

본 물건은 서울특별시 노원구 월계동에 위치한 아파트로, 주변 학군과 편의시설 접근성이 양호하며 교통 환경 또한 편리합니다. 권리 분석상 인수되는 권리 없이 깨끗한 상태로 취득 가능하며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 현장 방문 시 내부 확인이 불가하다는 점은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자포인트

안정적인 주거 환경: 아파트 밀집 지역으로 주거 수요가 꾸준합니다.

우수한 접근성: 광운대역을 이용한 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 이동도 용이합니다.

깨끗한 권리관계: 낙찰 후 별도의 부담 없이 소유권을 확보할 수 있습니다.

상대적으로 저평가 가능성: 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적대의 아파트 매매가는 50.14㎡ 기준으로 약 910,000,000원(9.1억원), 59.22㎡ 기준으로 약 1,070,000,000원(10.7억원) 수준입니다. 본건의 전용면적 51.48㎡에 대한 예상 시세는 평당 약 1810만원을 적용할 경우 약 931,700,000원(9.31억원)으로 산정됩니다.

감정가 696,000,000원 대비 최근 실거래가가 높게 형성된 점을 고려할 때, 현 시세 기준으로 예상되는 적정 입찰가는 감정가를 상회하는 수준으로 판단됩니다. 내부 확인 불가 등의 위험 요소를 감안하여, 예상 입찰가는 약 750,000,000원 (7.5억원) 내외로 제시합니다. 이는 감정가의 약 107.7%, 예상 시세의 약 80.5% 수준입니다. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 물건의 상세 상태 확인 후 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.