나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12390 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 192-237 천우네오젠 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 길음동 소재 '길원초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 아파트 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제3층 제305호로서,
(사용승인일 : 2018.12.05.)

외벽 : 인조석 등 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감.
바닥 : 원목 및 장판지 등 마감,
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중임.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남서하향의 경사지를 부지조성한 2필지 일단의 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 공히 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁
고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변) 임.

공부와의 차이

본건 내부구조도 중 건축물현황도상 식당부분은 현황 '방'으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 고유 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12390 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 192-237 천우네오젠 3층 305호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제3층 제305호 (사용승인일: 2018.12.05.)

건물 외벽: 인조석 등 마감

건물 내벽: 벽지도배 등 마감

건물 바닥: 원목 및 장판지 등 마감

건물 창호: 하이새시 이중창호

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.60㎡ (약 5.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.10㎡ (약 8.80평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 19.6㎡

건물지분: 29.1㎡

1.3. 거래 및 평가 정보

감정가: 232,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 황OO

1.4. 주요 특징

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인

주의사항:

특수물건정보: 선순위임차권, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치하며, '길원초등학교' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)에 해당합니다.

2.4. 주변 편의시설 및 시설정보

* 단지 정보: 본 건물은 '천우네오젠'으로, 2018년 12월 5일에 사용승인된 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 총 6층 건물에 20세대 규모로 추정됩니다.

* 생활 편의시설: 주변에는 이니스프리 성북정릉과 같은 편의시설이 있으며, 정릉, 길상사 등 문화 시설과도 인접해 있습니다.

* 교육 시설: '길원초등학교'가 인근에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023년 9월 8일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (채권금액: 1,279,000,000원) 입니다. 이보다 이후에 접수된 압류 및 강제경매는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 을구 3번, 2023년 7월 12일 접수된 황주성 씨의 주택임차권(보증금 220,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 이는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 부담해야 함을 의미합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 황주성

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 23일

* 확정일자: 2021년 4월 1일

* 대항력: 있음 (본 물건의 권리분석상 매우 중요한 요소입니다.)

* 비고: 황주성 씨는 본 경매 사건의 채권자(강제경매 신청)이기도 합니다.

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 220,000,000원은 매각 후에도 인수될 가능성이 높습니다. 임차인이면서 동시에 경매 신청인이라는 점은 특이사항으로, 임차인의 보증금 회수를 위한 절차로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 정릉동 192-237 인근에서 거래된 38.76㎡ 다세대주택이 118,000,000원에 거래되었습니다. (평당가 약 304만원)

* 2026년 5월, 정릉동 266-149 소재 53.22㎡ 다세대주택이 140,000,000원에 거래되었습니다. (평당가 약 263만원)

* 2026년 5월, 정릉동 266-118 소재 55.68㎡ 연립주택이 234,000,000원에 거래되었습니다. (평당가 약 419만원)

4.2. 본 물건의 시세 적용

본 물건은 전용면적 29.10㎡(약 8.80평)이며, 2018년에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 제공된 비교 사례들은 대부분 오래된 연립/다세대 주택으로, 본 물건의 신축 연도(2018년)를 감안하면 시세가 더 높게 형성될 가능성이 있습니다.

그러나 감정가 232,000,000원 대비 전용면적이 29.10㎡인 점은 평당가 기준으로는 매우 높은 편에 속합니다. (평당 약 2,636만원) 이는 신축 연도를 반영한 것으로 보이나, 주변 비교 사례들의 평당가와는 큰 괴리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 상태

본 건은 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 내부 구조도 상 식당 부분은 현황 '방'으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다.

5.2. 설비 내역

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원이 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 본 물건의 감정가(232,000,000원)와 거의 일치하는 수준으로, 낙찰 후 임차인에게 해당 금액을 지급해야 할 상황이 발생할 경우, 실제 인수 비용이 매우 커질 수 있습니다. 비록 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 실제 배당에서 임차인에게 변제될 금액이 없을 경우, 매수인이 전부 또는 일부를 부담해야 합니다.

6.2. 감정가와 시세 간의 괴리

제공된 주변 시세 정보와 본 물건의 감정가 사이에 큰 차이가 존재합니다. 주변 시세는 평당 약 263만원~419만원 수준인 반면, 본 물건의 감정가는 평당 약 2,636만원 수준으로 매우 높게 책정되어 있습니다. 이는 본 물건의 신축 연도(2018년)를 상당 부분 반영한 것으로 보이나, 실제 시장 가치와는 괴리가 있을 수 있습니다.

6.3. 건축물현황도와의 차이

내부 구조도 상 식당 부분이 현황 '방'으로 이용 중이라는 점은 경미한 사항이지만, 현장 방문 시 확인이 필요한 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 정릉동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 도시형생활주택입니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이며, 편의시설 및 교육 시설 접근성도 양호합니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 권리라는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이는 감정가와 거의 동일한 금액으로, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 감정가와 주변 시세 간의 현저한 차이는 투자 가치를 신중하게 판단해야 할 이유가 됩니다. 임차인과의 관계 및 명도 협상이 중요할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)으로 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 서울시 성북구 정릉동이라는 위치적 이점이 있습니다.

* 인근 초등학교와 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 가장 중요한 고려사항은 '인수되는 주택임차권의 보증금'입니다. 권리분석상 해당 임차인의 보증금 220,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 금액이며, 이는 경매 낙찰 대금 외에 추가적으로 부담해야 할 비용으로 간주됩니다.

일반적으로 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 결정되지만, 본 물건의 경우 인수해야 할 보증금이 감정가에 육박하므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 산정 기준:

감정가 (232,000,000원) - 인수되는 임차 보증금 (220,000,000원) = 12,000,000원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 12,000,000원으로 제시합니다.

이는 감정가 수준으로 낙찰받았을 때, 인수되는 보증금(220,000,000원)을 포함한 총 취득 비용이 감정가(232,000,000원)와 같아져, 시세차익을 기대하기 어려운 수준입니다. 실제 입찰 시에는 본인의 투자 목표 및 위험 감수 수준을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 물건은 인수되는 임차보증금과 감정가와의 차이가 매우 적어, 투자 수익을 기대하기보다는 위험 관리에 초점을 맞춰야 하는 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.