나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12302 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 206-168 정릉캐슬 101동 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12302 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 206-168 정릉캐슬 101동 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매1계 2025타경12302 | 소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 206-168 정릉캐슬 101동 2층202호 | 감정가: 318,000,000원 | 최저가: 254,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 경매 정보

1.1. 물건 기본 정보

소재지 서울특별시 성북구 정릉동 206-168 정릉캐슬 101동 2층202호

용도 다세대주택 (도시형 생활주택)

감정가 318,000,000원

토지 면적 $27.85 \text{m}^2$ (약 8.42평)

건물 면적 $44.20 \text{m}^2$ (약 13.37평)

매각 대상 토지/건물 일괄매각

1.2. 경매 및 채권 정보

사건 번호 서울북부지방법원 2025타경12302 (1)

경매 구분 부동산강제경매

채무자 김OO

소유자 김OO

채권자 최OO

1.3. 감정평가 요약 (건물 현황)

위치 및 주위 환경

본건은 숭덕초등학교 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 아파트 등의 공동주택과 일반주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주거지대로 제반 여건은 보통 수준입니다.

교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

건물 구조 및 이용 상태

2020년 2월 14일 사용 승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 2층 202호입니다. 외벽은 외장석재 붙임 등 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감입니다. 도시형 생활주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실 2개 등입니다.

승강기, 급배수 및 위생설비, 도시가스보일러 난방 설비, 주차장 시설 등이 갖춰져 있습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 숭덕초등학교 인근에 위치하여 학생 자녀를 둔 가구에 유리한 통학 환경을 제공합니다.

남동측 하향 완경사지대 내의 사다리형 토지 위에 건축되었으며, 서측으로 약 4~5미터 폭의 포장도로(보국문로8나길)와 접하고 있어 출입은 무난합니다.

주거지역 내에서도 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 편의성은 확보하고 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석

인근에 다수의 다세대주택 및 일반 주택이 밀집한 주거 지역으로, 소규모 근린 상권이 형성되어 있습니다. 정릉동의 주요 상권 및 전통 시장과는 다소 거리가 있을 수 있으나, 일상생활에 필요한 근린생활시설 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

생활 정보

교육 시설: 숭덕초등학교가 인접해 있으며, 주변으로 중학교, 고등학교 등이 있어 교육 환경은 양호합니다.

교통: 시내/마을버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용에 큰 불편함은 없으며, 내부순환로 등 주요 도로 접근성도 보통입니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 분석 (부동산 강제경매)

본 사건은 채권자 최OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일한 일반적인 강제경매 진행 건입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로, 건물의 면적은 $44.20 \text{m}^2$, 토지 지분 면적은 $27.85 \text{m}^2$입니다. 제시외 건물은 없습니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

임대차 관계: 임대 내역은 미상입니다. 현황조사 시 임차인이 확인되지 않을 경우, 낙찰자가 별도의 명도(인도) 절차를 진행해야 하며, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 인수금액이 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

공부와의 차이: 감정평가서상 공부와의 차이는 없다고 보고되었습니다.

기타: 본 물건이 속한 정릉캐슬은 101동과 102동으로 이루어진 공동주택입니다.

3.3. 공법상 제한 사항

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)입니다. 이는 용적률 및 층수 제한이 따르는 구역으로 향후 건축/개발 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

또한, 상대보호구역(교육환경), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 공법상 제한이 있으므로, 재산권 행사 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

4. 리스크 및 투자 전망

4.1. 잠재적 리스크

명도 리스크: 임대 내역이 미상인 경우, 실제 점유 관계 파악이 어렵고, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다.

혐오시설 유무: 주변에 대규모 폐기물 처리시설이나 기타 기피 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 경사지대 내의 주택 밀집 지역 특성상 주차 문제 및 좁은 진입로(약 4~5미터 폭 도로)로 인한 불편함이 있을 수 있습니다.

규제 리스크: 제2종일반주거지역(7층이하) 제한은 있으나, 이는 해당 용도(다세대주택)에는 일반적인 수준입니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 2020년 신축된 다세대주택으로, 노후 주택이 많은 정릉동 지역에서 비교적 신축에 속하는 건물입니다. 실거주 목적으로 접근할 경우 내부 상태 및 주차 편의성을 면밀히 확인해야 합니다.

감정가 3억 1천 8백만원은 주변 시세 및 신축 여부를 고려하여 산정된 금액이나, 실제 경쟁력 있는 입찰을 위해서는 인근 신축 다세대의 실거래가 및 매물 시세를 확인하여 적정 낙찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

4.3. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년 사용 승인된 건물로, 비교적 최근의 건축 기술과 깔끔한 상태를 기대할 수 있어 당분간 수리 비용이 적게 들 가능성이 높습니다.

소액 투자 가능성: 서울 성북구 지역의 신축급 주택을 3억 원 초반대의 감정가로 접근할 수 있어, 투자금 부담이 상대적으로 낮습니다.

주거 편의성: 숭덕초등학교 인근으로 자녀 통학 환경이 양호하며, 기본적인 대중교통 이용이 용이한 일반 주거지입니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계