나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12315 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 612-7 그라시아 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12315 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 612-7 그라시아 3층301호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경12315
• 주소: 서울특별시 중랑구 면목동 612-7 그라시아 3층301호
• 감정가: 250,000,000원
• 최저가: 160,000,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

서울북부지방법원 경매1계 2025타경12315 | 소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 612-7 그라시아 3층301호 | 감정가: 250,000,000원 | 최저가: 160,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특장점 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12315 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 612-7 그라시아 3층301호

용도: 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔로 이용)

감정가: 250,000,000원

토지면적: 9.89㎡ (약 2.99평)

건물 전용면적: 24.53㎡ (약 7.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내 제3층

1.2. 최고의 입지

본 건은 지하철 7호선 '사가정역' 남동측 인근에 위치한 역세권 오피스텔입니다. 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량의 진·출입도 용이합니다. 주위는 단독주택, 연립·다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 주거 편의성이 높은 지역으로 평가됩니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건

주요 거점인 사가정역이 도보 거리에 위치하여 강남, 건대입구 등 주요 업무지구로의 접근성이 뛰어납니다. 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로 건부지(근린생활시설 및 오피스텔)로 이용 중이며, 도시지역 내 준주거지역에 해당하여 주거 편의 시설과 상업 시설 접근성이 우수합니다.

2.2. 상권 분석

사가정역 주변은 중랑구의 대표적인 역세권 상권 중 하나로, 다양한 음식점, 병의원, 은행 등 생활 밀착형 근린생활시설이 밀집되어 있습니다. 본 건 오피스텔의 주거용 수요층인 1~2인 가구를 위한 소규모 상권이 잘 형성되어 있어 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2.3. 생활 정보

건물 내부에는 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 옥내 주차장시설 등이 완비되어 있어 주거 편의성이 높습니다. 주변에는 면목동의 주요 생활 편의시설 및 공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

2.4. 잠재적 리스크 및 혐오시설

토지이용계획상 과밀억제권역 및 대공방어협조구역 등의 규제가 존재하나, 이는 일반적인 서울시 내 준주거지역에 적용되는 사항으로 물건 자체의 가치를 크게 저해하는 리스크는 아닙니다. 다만, 매수 전 반드시 행정기관을 통해 최종 규제 사항을 확인해야 합니다. 주변 환경 탐문 조사 결과, 도보 생활권 내에 특이할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 법적 사항

3.1. 권리 관계

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자의 강제집행에 의해 진행됩니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로, 낙찰 후 소유권 이전에 있어 복잡한 문제가 발생할 가능성이 낮습니다. 다만, 감정평가서상 임대관계는 '미상'이므로, 낙찰자는 잔금 납부 전 현장조사를 통해 실제 점유자 및 임대차 관계를 반드시 확인하고 대항력 유무에 따른 명도 리스크를 대비해야 합니다.

3.2. 건물 및 토지 특성

건물은 오피스텔이나 현황은 주거용 오피스텔(방, 주방, 욕실 등)로 이용 중입니다. 주거용 오피스텔은 취득 시 주택 수 산정 및 세금 관련 이슈가 발생할 수 있으므로, 관련 세법에 대한 전문가의 자문을 필히 받아야 합니다. 토지이용계획상 면목지구중심 지구단위계획구역에 포함되어 있어 향후 지역 개발의 긍정적 요소로 작용할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

서울특별시 중랑구 면목동 '사가정역' 초역세권에 위치하며, 준주거지역 내 주거용 오피스텔로서 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 건물의 구조 및 설비 상태가 양호하며, 토지/건물 일괄매각 방식으로 진행되어 권리 관계가 비교적 명료합니다. 다만, 임대관계가 미상인 점은 명도 관련 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 임차인 조사가 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

1. **초역세권 프리미엄:** 지하철 7호선 사가정역 도보 이용 가능. 뛰어난 대중교통 접근성은 공실 위험을 낮추고 임대 수요를 확보하는 핵심 요인입니다.

2. **안정적인 임대 수요:** 1인 가구 증가 추세에 따라 역세권 소형 주거용 오피스텔은 꾸준한 임차 수요가 예상됩니다.

3. **준주거지역의 희소성:** 준주거지역에 위치하여 주거와 상업 인프라를 동시에 누릴 수 있는 입지적 장점이 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매1계