나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51541 [1] 서울특별시 광진구 화양동 110-37 화양타워 2층224호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 지하철7호선""어린이대공원역"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철7호선 ""어린이대공원역""이 소재하여 대중교통 이용 편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 지하4층, 지상13층 건물 내 제2층 제224호로서,
1999년 06월 28일 사용승인되었으며,
외벽 : 화강석붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택-원룸형으로 이용중임.
(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

급·배수시설, 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 북측하향 완경사 부정형의 토지로서 업무시설 및 공동주택(아파트) 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약8미터 아스팔트 포장도로, 북동측으로 노폭 약8미터 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 역사문화환경보존지역
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> .

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51541 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 광진구 화양동 110-37 화양타워 2층 224호

용도: 도시형생활주택 (현황: 원룸형)

건물 구조: 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 지하 4층, 지상 13층 건물 내 제2층 제224호

사용 승인일: 1999년 06월 28일

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2.3. 면적 및 감정가

감정가: 90,000,000원

토지 면적: 5.87㎡ (약 1.78평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 15.95㎡ (약 4.83평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2.4. 건축물 표제부 요약

주요 용도: 업무시설 (현황: 공동주택(아파트), 근린생활시설, 업무시설 혼재)

건축 연도: 1996년 08월 23일 (건축물대장 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 지하철 7호선 "어린이대공원역" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 7호선 "어린이대공원역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2025년 06월 02일 접수된 강제경매 개시 결정 (채권자: 김동우) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 도재주

* 전입일자: 2021-01-05

* 대항력: 있음

* 보증금/차임: 미상

* 비고: 금액이 미상이라도 대항력이 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

* 전입일자: 2021-01-05

* 확정일자: 2020-12-30

* 배당신고일자: 2025-08-21

* 대항력: 있음

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 비고: 보증금이 9천만원으로, 감정가와 동일합니다. 대항력이 있으므로 배당 여부에 따라 인수 또는 변제가 달라질 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. (명시된 인수 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 배당 순위에 따라 낙찰자가 인수할 수도 있습니다.)

* 등기부 요약:

* 갑25: 2025-06-02 접수, 강제경매 (김동우), 권리금액 91,635,158원, 말소 기준 권리.

* 이 외 권리들은 강제경매 개시 결정으로 인해 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지인 화양동 일대는 대학가 및 주거 밀집 지역으로, 오피스텔, 도시형생활주택, 다세대주택 등이 밀집해 있습니다.

* 건물 내 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 입점해 있어 상권은 활성화되어 있는 편입니다.

* 인근에 지하철 7호선 어린이대공원역이 위치하여 유동인구가 꾸준히 있으며, 이는 임대 수요로 이어질 수 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 3월-4월 기준):

* 화양동 17-92번지 (세종에버그린 102동, 2018년 건축, 27.42㎡): 33,000만원 (약 1,203만원/㎡)

* 화양동 17-68번지 (세종에버그린 101동, 2018년 건축, 27.42㎡): 30,800만원 (약 1,123만원/㎡)

* 화양동 110-40번지 (2013년 건축, 55.43㎡): 47,500만원 (약 857만원/㎡)

* 분석: 인근 신축 오피스텔/다세대의 시세는 약 1,100만원/㎡ 이상으로 형성되어 있습니다. 본건은 1999년 준공된 건물로, 연식에 따른 가치 하락이 있으나, 입지적 장점을 고려할 때 약 800만원~900만원/㎡ 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트벽식조, 지상 13층, 지하 4층 규모의 복합 건물입니다.

* 내부 시설: 급배수, 위생, 개별난방, 승강기, 화재탐지, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 어린이대공원, 건국대학교, 세종대학교 등 교육시설과 상업시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 도재주 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 상태로 대항력이 있어, 이로 인한 금전적 손실 또는 명도 지연의 가능성이 있습니다.

* 한국토지주택공사(LH) 임차인: 보증금 9천만원 전액이 감정가와 동일하며, 대항력이 있습니다. 만약 경매 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 건물 노후도: 1999년 준공 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주요 용도와 실제 이용: 건축물대장상 업무시설이나 현황은 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중으로, 추후 용도 관련 행정적 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지하철 7호선 어린이대공원역 역세권에 위치한 도시형생활주택-원룸형으로, 입지 조건은 양호합니다. 주변 상권 또한 활성화되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 2명(특히 보증금 9천만원의 LH)이 존재하며, 그중 한 명은 보증금 및 차임이 미상인 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 낙찰자는 임차인과의 협상 또는 명도 절차를 통해 문제를 해결해야 하며, 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 총 투자 비용이 크게 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 어린이대공원역 도보 거리의 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 생활 편의성: 주변 대학교, 공원, 다양한 상업시설로 인한 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가가 9천만원으로, 유사 면적 및 연식의 주변 시세 대비 저평가되어 있을 가능성이 있습니다. (단, 임차인 문제 해결 시)

* 탄탄한 임대 수요: 대학가 인근 및 역세권 원룸으로서 꾸준한 임대 수요 확보가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 90,000,000원

* 주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건(15.95㎡)의 시장 가치는 약 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 대항력 있는 임차인(LH, 보증금 9천만원)의 존재로 인해, 입찰 가격 산정 시 해당 보증금 및 추가적인 권리 인수 가능성을 고려해야 합니다.

* "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 이는 배당 절차에서의 우선순위 및 배당률에 따라 달라질 수 있는 점을 유의해야 합니다.

* 현 시세 및 감정가, 임차인 보증금, 그리고 명도 관련 위험 부담을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

* 총 투자 비용 및 수익률을 고려하여, 감정가 대비 110% ~ 120% 수준의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 120,000,000원

* 본 제안은 일반적인 분석이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 결정을 내리시는 것이 바람직합니다.

1.9. 혐오시설 관련 정보

* 본건 소재지인 서울특별시 광진구 화양동 110-37번지 주변 지역에 대한 검색 결과, 통상적인 주거 및 상업 지역으로 파악되며, 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.10. 기타 참고사항

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 없음.

* 임대 관계: 임대 관계 미상 (단, 임차인 현황은 파악됨).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.