나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51522 [1] 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 13층에이-1306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세경감정 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ‘서울동부지방검찰청’ 남동측 인근에 소재하는 구분소유부동산(송파한화오벨리스크)으로서, 주위는 문정동 법조타운 내 관공서, 지식산업센터, 오피스텔 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 남동측 인근으로 수도권 지하철 8호선‘장지역'이 위치하고, 인근 간선도로변(송파대로)을 따라 다수의 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트평지붕 지하4층 지상15층 건물 내 제13층 제에이-1306호로서, (사용승인일 : 2013.05.15.)
- 외벽·창호 : 테라코타패널 마감, 알루미늄 창호 등,
- 내벽·천장·바닥 : 벽지, 천장지, 타일, 마루깔기 및 각종 내장재 마감 등임.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인근토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 기준시점 현재 업무시설(오피스텔) 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측 및 남서측으로 폭 약 45m 내외, 남동측으로 약 30m내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 공히
도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-2025.06.09.일자 등기사항전부증명서상 소유자는 '주식회사울진복'임.

-대상물건은 등기사항전부증명서상 1건의 주택임차권(임차보증금 금198,450,000원, 확정일자 2022년8월25일, 임차권자 김민아)이 설정되어 있으므로, 업무 진행 시 참고하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김민아)로부터 2026.06.19.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51522 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 13층에이-1306호

용도: 오피스텔

건물면적: 26.82㎡ (약 8.11평)

토지면적: 5.86㎡ (약 1.77평) (토지지분: 5.855㎡)

감정가: 205,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트평지붕

사용승인일: 2013년 5월 15일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

총층수: 지하 4층, 지상 15층

2. 입지조건

주위 환경:

대상 물건은 서울특별시 송파구 문정동에 소재하며, ‘서울동부지방검찰청’ 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 문정동 법조타운 내에 형성되어 있으며, 관공서, 지식산업센터, 오피스텔 등이 다수 소재하는 지역입니다.

교통상황:

차량을 이용한 주·진입이 용이합니다.

남동측 인근에 수도권 지하철 8호선 ‘장지역’이 위치하며, 간선도로변(송파대로)을 따라 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

서울동부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경51522) 등기 (접수일자: 2025.06.02)가 말소기준권리입니다.

등기부상 권리관계:

* 집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 여러 차례의 소유권 변동(보존, 이전)이 있었습니다.

* 등기사항전부증명서상 현재 소유자는 '주식회사울진복'입니다 (2025.06.09. 기준).

* 을구 3번 순위로 '김민아' 명의의 주택임차권(보증금 198,450,000원, 확정일자 2022.08.25)이 설정되어 있으나, 이는 말소 예정 권리입니다.

* 갑구 6번 순위로 '주택도시보증공사' 명의의 강제경매(채권액 198,450,000원)가 등기되어 있으며, 해당 권리가 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 1. 별도등기 있음 (토지 을구 1번 구분지상권 설정 등기). (다만, HUG 제출 확약서 내용으로 인해 실질적인 인수 부담은 없을 가능성이 높으며, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.)

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 상, 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자: 김 )

* 보증금: 198,450,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-26

* 확정일자: 2022-08-25

* 배당신고일자: 2024-09-27

* 대항력: 없음 (HUG 제출 확약서에 따라 우선변제권만 주장하며 대항력 포기)

* 비고: HUG 인수조건 변경. 임차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의함.

4. 상권분석

주변 지역 특성:

물건 소재지는 문정동 법조타운 중심 지역으로, 법원, 검찰청 등 공공기관 및 다수의 지식산업센터, 오피스텔이 밀집하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 주변 상업시설 및 업무시설 종사자, 유동인구 등을 주요 고객층으로 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

주거 및 편의시설:

송파구 내 주요 편의시설 접근이 용이하며, 주변에 다양한 상업시설, 병원, 학원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 관련 HUG 확약서: 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 전액 배당을 받지 못하더라도 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 다만, 실제 배당 현황 및 HUG와의 최종 정산 과정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 별도등기 (구분지상권): 토지에 설정된 구분지상권이 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있어, 해당 권리의 성격 및 실질적인 영향에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다. (HUG 제출 확약서 내용으로 보아 인수 부담은 낮을 것으로 예상됩니다.)

* 시장 변동성: 부동산 시장 상황 및 금리 변동에 따른 가격 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 문정동 법조타운에 위치한 오피스텔로서, 우수한 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

등기부상 임차권이 존재하나, HUG 측의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 별도등기(구분지상권)에 대한 정확한 확인이 필요하며, 관련 내용을 면밀히 검토하여 최종 의사결정을 하시기 바랍니다.

시장 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 문정 법조타운 중심, 풍부한 배후 수요.

* 안정적 임대 수익: 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요 기대.

* 리스크 완화: HUG 확약서로 임차보증금 인수 부담 리스크 감소.

* 미래 가치: 법조타운 및 주변 개발에 따른 자산 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 해당 물건과 유사한 면적(약 28.95㎡ ~ 29.96㎡)의 오피스텔 실거래가는 2억 3천 4백만원에서 2억 3천 8백만원 수준입니다.

본 건의 감정가는 2억 5백만원이며, 이를 바탕으로 추정되는 현재 시세는 약 2억 1천 3백 5십만원 이상으로 판단됩니다.

권리분석 상 인수해야 할 임차보증금이 없으며, HUG의 확약서 제출 등 특이사항을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 225,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.