나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51526 [1] 서울특별시 마포구 연남동 564-25 도화엘리시아 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 마포구 연남동 소재‘경성고등학교’남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고, 근거리에 전철역(홍대입구역, 2호선, 경의중앙선 등)이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 5층 504호로서,
외벽: 노출콘크리트 등
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호; 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8M, 남서측으로 노폭 약4M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-10-12), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현장조사시 단기 임차인이 거주중인것으로 조사되나, 구체적인 임대차관계는 미상.
- 내부계단을 통하여 연결되는 다락이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51526 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 연남동 564-25 도화엘리시아 5층504호

용도: 다세대주택

감정가: 468,000,000 원

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 16.32㎡ (약 4.94평)

토지지분: 16.323㎡ (약 4.94평)

건물면적: 27.71㎡ (약 8.38평)

건물지분: 27.71㎡ (약 8.38평)

건축물 용도: 다세대주택

건축 구조: 철근콘크리트구조

건축 연도: 2020년 7월 1일 사용승인

총 층수: 5층 건물 내 5층

총 세대수: 16세대

주요 특징: 내부 계단을 통해 연결되는 다락 존재

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 마포구 연남동 소재 '경성고등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 여건

대상 물건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능합니다. 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철 2호선, 경의중앙선 등이 운행하는 홍대입구역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

물건은 북서측으로 노폭 약 8미터, 남서측으로 노폭 약 4미터의 포장된 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획

해당 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 정보

본 경매는 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (이광덕)

보증금: 430,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2021년 12월 06일

확정일자: 2021년 10월 27일

배당신고일자: 2025년 08월 18일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금이 4억 3천만원으로 감정가 4억 6천8백만원에 근접하는 높은 금액입니다. 확정일자(2021.10.27)가 전입일자(2021.12.06)보다 빠르며, 배당신고일자(2025.08.18)는 향후 예정된 일자입니다.

* 임차인: 이름 미상

보증금: 0 원

차임: 0 원

전입일자: 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며 보증금도 없는 것으로 조사되었습니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 매각 후 임차인의 보증금 반환 문제에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (상세 내용은 6.1. 임차인 관련 리스크 참조)

집합건물 등기부상 채권 총액은 0원으로 표시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

대상 물건이 위치한 연남동은 젊은층에게 인기 있는 지역으로, 독특한 카페, 맛집, 소규모 상점 등이 밀집해 있습니다. 주거 지역과 상업 지역이 혼합되어 있어 유동 인구가 많고 활기찬 분위기를 보입니다.

4.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 유사 지역의 다세대주택 거래 사례들은 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 거래: 서울 마포구 연남동 478-11번지, '한숲' (2010년 건축) 73.34㎡ 거래가 690,000,000원

* 2026년 7월 거래: 서울 마포구 (주소 불명확), '라센트라연남' (2022년 건축) 48.83㎡ 거래가 647,000,000원

* 2026년 7월 거래: 서울 마포구 연남동 226-11번지, '한숲빌라' (2012년 건축) 45.88㎡ 거래가 520,000,000원

본건은 27.71㎡ (약 8.38평)의 전용면적을 가지는 다세대주택으로, 위 사례들보다 면적이 작습니다. 비교 사례들의 전용면적당 가격은 약 1130만원/㎡ ~ 1320만원/㎡ 수준입니다. 본건은 건축연도가 2020년으로 비교적 신축이며, 소형 면적임을 감안할 때, 면적당 단가는 유사하거나 더 높을 수 있습니다.

최신 건축연도(2022년)의 '라센트라연남' 사례(48.83㎡, 647,000,000원)를 기준으로 환산하면 약 1320만원/㎡입니다. 이를 본건 면적(27.71㎡)에 적용 시 약 365,772,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 감정가 468,000,000원은 위 시세 추정치보다 높은 편입니다. 이는 감정 시점의 시장 상황, 평가 방법, 또는 본건만의 고유 가치(예: 층수, 전망, 내부 상태 등)가 반영되었을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 학교, 상점, 식당 등이 근거리에 위치합니다.

5.2. 건축물 현황

본 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물이며, 2020년에 사용승인을 받았습니다. 건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 내부 계단을 통해 연결되는 다락이 있다는 점이 특징입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

주택도시보증공사(이광덕) 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 430,000,000원으로 이는 감정가의 91.9%에 해당하는 매우 큰 금액입니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 법적으로 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지는 않을 것으로 보이나, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 실질적인 부담을 안게 될 가능성이 있습니다. (예: 임대차 계약이 만료될 때까지 현 임차인이 거주하거나, 보증금 반환 채권을 인수해야 할 수도 있음) 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 위험 요소입니다.

6.2. 건축물 관련 리스크

내부 계단으로 연결되는 다락의 경우, 건축물대장에 등재되지 않은 불법 증축 또는 무단 용도 변경일 수 있습니다. 이는 향후 건축물 관련 민원이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.3. 시세 대비 감정가 리스크

제공된 최근 거래 사례 분석 결과, 본 건의 감정가(468,000,000원)는 추정 시세(약 310,000,000원 ~ 388,000,000원)보다 높은 편입니다. 감정가가 시세보다 높을 경우, 낙찰 후 예상보다 낮은 가격에 매각되거나, 시세보다 고가로 낙찰받게 될 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 마포구 연남동이라는 우수한 입지에 위치하며, 신축급 다세대주택으로 투자 가치가 있는 물건입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 높은 보증금으로 인한 잠재적 부담과 감정가가 시장 시세 대비 높다는 점은 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 홍대입구역 인근의 인기 지역인 연남동에 위치하여 젊은층의 수요가 꾸준합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소형 임대 사업에 적합한 면적입니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 연남동 지역의 지속적인 개발 및 인기를 감안할 때, 향후 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 시세 분석 결과, 본 건의 시장 가치는 약 310,000,000원에서 388,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 468,000,000원 대비 낮은 시세로, 대항력 있는 임차인의 보증금(430,000,000원)이 매각 후 배당 절차에서 전액 회수되지 못할 경우 낙찰자가 부담할 수 있는 위험을 고려해야 합니다.

'인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되었으므로, 낙찰자가 법적으로 보증금을 직접 인수하지는 않지만, 임차인의 권리가 우선될 수 있음을 감안해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 시세 추정치와 잠재적 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 낙찰 후 예상 수익률을 확보할 수 있는 범위 내에서 입찰가를 결정해야 합니다.

시장 시세와 신축임을 감안할 때, 보수적으로 390,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 시장 추정치의 상단이며, 감정가보다는 낮은 금액입니다. 입찰 시에는 최신 시세 변동 및 법원 최저 매각 가격을 반드시 확인하시기 바랍니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인의 존재로 인해, 예상보다 높은 실질 매입 비용이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

주변에 특이한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.