나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경1012 [1] 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 지1층비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인서감정 · 평가일 2025.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 은명초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며,
부근은 은평이마트, 응암금호아파트, 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 밀집되어
있는 주상복합지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철6호선 응암역이
소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상9층건 중 제지1층 제비01호로서,
외 벽 : 외장석붙임 마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황 창고 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재경보설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 등고평탄한 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(응암로,자세한 사항 별도 확인:도시계획과),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한
지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은
관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경1012 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 지1층 비01호

건물명: 동인에버빌

용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설 - 일반음식점)

감정가: 316,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

토지면적: 33.59㎡ (약 10.16평)

건물면적: 108.84㎡ (약 32.92평)

건축물 사용승인일: 2019년 07월 12일

총 층수: 지하 1층, 지상 9층 중 지하 1층 비01호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 은명초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 은평이마트, 응암금호아파트 등 공동주택과 근린생활시설, 업무시설이 밀집된 주상복합지역을 형성하고 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 6호선 응암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태

본건은 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(응암로)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 등에 해당됩니다. (상대보호구역 관련 최종 확인은 관할 교육청에 필수적으로 확인 요망)

3. 권리분석

* 말소기준권리

하나은행 근저당권 (2023년 10월 06일 접수, 채권액 264,000,000원)이 말소기준권리이며, 경매 절차에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다 (지상권개요: 없음).

* 인수되는 권리

본 물건의 경매는 채권자 하나은행의 임의경매 신청으로 진행되었으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 채무는 없습니다.

* 임차인 현황

본 물건에는 김 씨가 임차인으로 존재합니다.

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 06월 17일

* 확정일자: 2025년 06월 17일

* 배당신고일자: 2025년 08월 05일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으나, 보증금이 존재하므로 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설

본 물건 인근에는 은평이마트, 각종 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하여 상업 활동이 활발한 지역입니다. (출처:)

* 건물 내 타 용도 현황

건축물대장상 동인에버빌은 총 61개의 호실을 보유하고 있으며, 주 용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용되고 있습니다. (출처:)

* 업종 분석

공부상으로는 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도이나, 현재는 창고로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경 또는 원상 복구 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

인근에 은명초등학교, 은평이마트, 각종 아파트 단지가 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (출처:)

* 혐오시설 관련 정보

주변 지역에 대한 혐오시설(쓰레기 소각장, 주취센터 등)의 직접적인 언급이나 연관성은 현재 파악되지 않았습니다. 일반적으로 소각장 등 대규모 혐오시설은 도시계획 및 주민 민원에 따라 입지가 신중하게 결정되며, 본 물건이 위치한 은평구 응암동 일대에 이러한 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. (출처:)

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 이용 불일치

건물은 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으나, 현재는 창고로 사용되고 있어 추후 원상 복구 또는 용도 변경 시 추가 비용이나 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한사항

준주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획적 제한이 존재하여 향후 건물 신축 또는 증축 시 용도 및 규모에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임차인 명도 관련

임차인 김 씨는 대항력이 없으나 보증금이 존재하므로, 명도 과정에서 법적 절차 및 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 응암동의 근린상가로, 지하철 6호선 응암역 이용이 가능한 교통 요지에 위치하고 있습니다. 주상복합 지역으로 상업 및 주거 시설이 밀집되어 있어 기본적인 배후 수요가 확보되어 있습니다. 감정가는 3억 1,600만원이며, 인수되는 권리가 없어 비교적 깔끔한 권리 분석이 가능합니다. 다만, 공부상 용도와 현황 이용이 일치하지 않고, 다양한 토지이용계획상 제한사항이 존재하므로 투자 시 이러한 부분을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지

지하철 6호선 응암역 인근에 위치하여 출퇴근이 용이하며, 이는 상가 및 오피스텔 등 다양한 용도로 활용 시 중요한 가치가 됩니다.

* 저렴한 인수 보증금

임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 0원이므로, 명도 부담이 상대적으로 적습니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성

현재 창고로 이용 중이나, 근린생활시설이나 업무시설로 용도 변경 또는 재활용 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 주변 시세 및 향후 개발 가능성을 고려한 투자 전략 수립이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 316,000,000원입니다. 인수되는 임차인의 보증금이 0원이므로, 순수 부동산 가치에 대한 평가를 기반으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 예상 입찰가는 본 물건의 현재 시세, 주변 상권의 활성화 정도, 임차인 명도 진행 상황, 향후 예상되는 건물 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현황 이용 상태(창고) 및 토지이용계획상 제한사항 등을 감안하여 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.