나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9552 [1] 서울특별시 양천구 신월동 198-8 효성하임빌 제101동 제6층 제602호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9552 [1] 서울특별시 양천구 신월동 198-8 효성하임빌 제101동 제6층 제602호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경9552 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 198-8 효성하임빌 제101동 제6층 제602호 | 감정가: 201,000,000원 | 최저가: 160,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9552 (1)이며, 소재지는 서울특별시 양천구 신월동 198-8 효성하임빌 제101동 제6층 제602호인 다세대주택입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 물건의 토지면적은 20.21 제곱미터(약 6.11 평)이며, 전용면적은 30.02 제곱미터(약 9.08 평)입니다. 감정가는 201,000,000원으로 평가되었습니다.

1.3. 매각 조건 및 채권 정보

매각대상은 토지/건물일괄매각이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다. 소유자 및 채무자는 조OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.4. 건물의 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층중 6층 602호로서, 외벽은 인조석 및 치장벽돌붙임으로 마감되었습니다. 현재 도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등)으로 이용 중이며, 기본적인 급배수, 위생설비, 도시가스 개별난방 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 양서중학교 남측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지역에 속합니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통으로 판단됩니다. 서측 및 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지의 형상 및 이용 상태

토지는 인접 대지 대비 등고 평탄한 사다리형이며, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 특징

본 사건은 부동산강제경매로, 소유자와 채무자가 동일한 조OO입니다. 이는 일반적인 강제경매의 형태이며, 낙찰 후 소유권 이전에는 큰 특이사항이 없을 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

현재 임대관계는 '임대미상'으로 조사되었습니다. 이는 실제 점유자가 소유자(채무자)일 수도 있고, 보증금 미상의 임차인이 있을 수도 있음을 의미합니다. 임차인이 있을 경우 권리관계 분석 및 명도협상 난이도가 높아질 수 있으므로, 정확한 현장조사와 임차인 현황 파악이 선행되어야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 환경 및 상권

본건은 제3종일반주거지역에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 양서중학교를 비롯한 각급 학교가 인근에 있어 교육 환경 또한 보통시됩니다.

4.2. 생활 편의시설 및 교통

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 일상생활에 필요한 슈퍼마켓, 식당, 병원 등의 근린생활시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지역 특성상의 리스크

본건은 제3종일반주거지역 외에도 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 대한 높이 및 건축 제한 요소로 작용할 수 있으므로, 투자 결정 시 해당 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

5.2. 혐오 시설 여부

제시된 정보와 주변 환경 분석 결과, 보고서 작성 시점 기준으로 인근에 대규모의 특정 혐오 시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 장례 시설 등)은 즉시 확인되지 않습니다. 다만, 다세대 및 근린생활시설 혼재 지역의 특성상 소규모의 생활 소음이나 환경 변화 가능성은 상시 존재하므로, 현장 방문을 통한 직접적인 주거 환경 확인이 필수적입니다.

5.3. 명도 및 기타 리스크

임대미상으로 인한 명도 리스크가 존재합니다. 소유자(채무자) 점유 시에도 명도 저항이 발생할 수 있으며, 임차인 점유 시에는 대항력 여부에 따라 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

서울특별시 양천구 신월동에 위치한 본 다세대주택(도시형생활주택)은 6층 중 6층으로 채광 및 조망에 유리할 수 있습니다. 감정가 201,000,000원은 서울 지역 소형 주거 시설로서 상대적으로 접근성이 높은 가격대입니다. 제3종일반주거지역 내에 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있으나, 명도 리스크와 개발 제한 규제 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 양서중학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 임차 수요가 비교적 꾸준할 수 있습니다.

소액 투자: 2억 원 초반대의 감정가로 서울 내 주거용 부동산 소액 투자를 고려하는 투자자에게 적합합니다.

실수요 적합: 방 2개 구조의 소형 도시형생활주택으로, 1~2인 가구의 실거주 및 임대 목적으로 활용하기에 용이합니다.

토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 모두 취득하여 소유권에 대한 불확실성이 없습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계