나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9552 [1] 서울특별시 양천구 신월동 198-8 효성하임빌 제101동 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양서중학교" 남측 인근에 위치하고, 인근에 단 독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위 환경 은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층중 6층 602호로서, 외벽 : 인조석 및 치장벽돌붙임 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되 어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 대지 대비 등고, 평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 6m 및 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구), 제3종 구역(나지구), 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위 탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 임대미상입니다. 2) 기타 --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9552 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 198-8 효성하임빌 제101동 제6층 제602호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (갑11 등기사항)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 가치

감정가: 201,000,000원

토지면적: 20.21㎡ (약 6.11평)

건물면적: 30.02㎡ (약 9.08평)

토지지분: 20.2083㎡

건물지분: 30.02㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양서중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

인근에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 6층에 위치한 602호입니다.

외벽은 인조석 및 치장벽돌붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

건물은 2015년 10월 22일에 사용승인되었습니다.

2.4. 토지 이용 상태

본건은 인접 대지 대비 등고 및 평탄한 사다리형 토지이며, 현재 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 주변 도로 상태

본건은 서측 및 남측으로 각각 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제3종일반주거지역에 속해 있습니다.

또한 도로(접합), 가축사육제한구역, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구), 제3종 구역(나지구), 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

제공된 정보에 따르면 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건에는 다음과 같은 권리들이 등기되었으며, 대부분 말소될 예정입니다.

* 소유권보존: 이선녀 외 1명 (갑1)

* 공유자전원지분전부 이전: 박정애 (갑2)

* 소유권이전: 조은석 (갑3, 2018-09-10, 160,000,000원)

* 근저당: 김진섭 (을3, 2018-10-12, 90,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 강윤영 (을4, 2024-01-08, 160,000,000원, 말소) - 전입 2018-09-06, 확정 2018-08-17

* 가압류: 한국자산관리공사 (갑4, 2020-04-29, 30,986,072원, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (갑6, 2021-01-05, 말소)

* 가압류: 주식회사케이아이코아즈대부 (갑8, 2023-03-20, 17,008,648원, 말소)

* 압류: 양천구 (갑9, 2024-02-19, 말소)

* 압류: 강서구 (갑10, 2024-11-01, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑11, 2025-04-14, 160,000,000원, 말소)

3.2. 말소기준권리

을3 근저당권 (김진섭, 2018-10-12)이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

경매로 인해 근저당, 가압류, 압류, 임차권 등 모든 등기부상 권리가 말소될 예정입니다. 따라서 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 분석

본건에는 주택도시보증공사(HUG)를 통해 보증금 160,000,000원으로 설정된 임차인 강 씨가 있습니다.

임차인의 전입일자는 2018년 9월 6일이며, 확정일자는 2018년 8월 17일입니다.

그러나 임차인 현황에 따르면 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권 또한 '말소' 처리되어 매수인에게 인수되지 않습니다.

특별매각조건으로 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있습니다.

따라서 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 비교

최근 2026년 5월 거래된 주변 다세대/연립주택의 사례를 보면 다음과 같습니다.

* 신월동 460-5번지 (대경4차, 1981년 건축, 55.27㎡): 21,000만원 (약 380만원/㎡)

* 신월동 523-26번지 (효성쉐르빌, 2017년 건축, 52.41㎡): 30,200만원 (약 576만원/㎡)

* 신월동 9-3번지 (수명산시그니처, 2019년 건축, 55.56㎡): 32,900만원 (약 592만원/㎡)

본건(효성하임빌, 2015년 건축, 30.02㎡)의 감정가는 201,000,000원입니다. 이는 30.02㎡ 면적 대비 약 669만원/㎡으로, 최근 거래된 대형 평형의 시세보다 단위 면적당 가격이 높게 평가되었습니다. 이는 본건이 도시형생활주택으로서 소형 평형임에도 불구하고 높은 가치를 지니고 있거나, 감정평가 시점과 현재 시장 상황 간의 차이가 있을 수 있음을 시사합니다.

4.2. 단지/건물 특징

본건이 속한 효성하임빌은 2015년에 준공된 도시형생활주택 단지형 다세대 주택입니다.

총 6층 건물로, 본건은 6층에 위치하고 있어 일조권 및 조망권이 양호할 것으로 예상됩니다.

건축 연식이 비교적 최신(2015년)으로 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

인근에 양서중학교가 위치하고 있으며, 주변에 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

조용한 주거 지역 내에 위치하며, 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 도심 접근성이 좋습니다.

도시형생활주택으로서 1인 가구나 신혼부부 등에게 적합한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으며, 모든 부채는 경매 절차를 통해 소멸됩니다.

임차인의 경우 대항력이 없고 주택임차권이 말소될 예정이므로, 보증금 인수 위험은 없습니다.

다만, "대항력있는임차인"이라는 특이사항이 명시되어 있으나, 이는 HUG 인수조건 변경 및 매각 조건으로 해소되었음을 의미합니다.

6.2. 이용 제한 사항

토지이용계획상 제3종일반주거지역 등 각종 도시계획 및 규제를 받고 있습니다.

이러한 제한 사항은 추후 건물 이용 및 재건축 등에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치한 도시형생활주택으로, 건축된 지 약 10년이 경과하여 건물 상태가 양호하며 입지 조건 또한 보통 이상입니다.

등기부상 모든 권리가 말소 예정이고 임차인과의 권리 관계도 명확히 정리되어 있어 매수인의 부담이 없는 물건입니다.

다만, 감정가 대비 주변 시세(특히 단위 면적당 가격)에 다소 괴리가 있어, 입찰 시에는 이러한 시세 차이를 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

HUG가 채권자이자 보증기관으로 참여하여 절차가 진행되는 점은 거래의 안정성을 높일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택으로 소형 평형의 희소성

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도가 용이할 것으로 예상 (인수되는 권리 없음)

* 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 입지

* HUG의 관여로 인한 거래의 투명성 및 안정성 확보

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 201,000,000원입니다.

최근 거래 사례를 볼 때, 단위 면적당 가격이 감정가보다 다소 낮은 경향을 보입니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되 시세와의 차이, 부동산 시장 상황, 경매 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 200,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 본인의 투자 목표와 위험 감수 수준에 따라 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.