나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9935 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 139-143 테라든 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9935 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 139-143 테라든 제3층 제302호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경9935 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 139-143 테라든 제3층 제302호 | 감정가: 268,000,000원 | 최저가: 214,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 구로구 개봉동 다세대주택 경매 분석

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9935 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 139-143 테라든 제3층 제302호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 268,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 18.32제곱미터 (약 5.54평)

건물면적 (전용면적): 29.88제곱미터 (약 9.04평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (6층 건물 중 3층)

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등 기본 설비 구비 완료

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 개봉1동주민센터 서측 인근에 위치하며, 아파트, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 보통 수준으로 판단됩니다. 지적도상 북서측 로폭 약 8미터, 동측 로폭 약 4미터 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여 주거시설 건축 및 이용에 적합합니다. 그 외 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 제2종일반주거지역은 서울 내에서 비교적 안정적인 주거 환경을 제공하는 구역으로 평가됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 및 채무 관계

소유자 및 채무자가 문OO으로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 부동산강제경매 사건으로 진행 중입니다.

3.2. 특이사항 및 잠재적 리스크

가장 중요한 특이사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"입니다.

이는 임차인이 보증금 반환을 주장하며 매수인에게 대항할 수 있는 권리(대항력)를 주택도시보증공사(HUG)가 포기한다는 조건을 전제로 매각이 진행된다는 의미입니다. 일반적으로 주택 임차권자의 대항력은 낙찰자에게 보증금 인수 부담을 발생시키는 중대한 리스크이나, 본건은 조건부 포기로 진행되어 낙찰자는 대항력에 대한 부담을 상당 부분 해소할 수 있습니다.

3.3. 혐오시설 분석

제시된 정보 및 주변 환경 검색 결과, 주거지대로서의 기능을 저해할 만한 대규모의 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 감정평가서에도 주위환경은 보통이라고 기술되어 있습니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 생활정보 및 주거 편의성

본건은 주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설(소규모 상권, 마트, 병원 등) 이용이 용이한 것으로 보입니다. 개봉1동주민센터가 인근에 있어 행정 편의성도 갖추고 있습니다.

4.2. 교육 환경

주거지대 특성상 주변에 초중고등학교가 분포되어 있어 자녀가 있는 가정의 주거 환경으로도 무난한 수준입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

핵심은 "주택도시보증공사의 대항력 포기 조건"입니다. 이 조건이 이행된다면, 낙찰자는 통상적인 다세대주택 경매에서 가장 큰 리스크인 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 사실상 덜게 되므로, 안전한 권리 분석을 바탕으로 입찰에 참여할 수 있습니다.

서울시 구로구 내 제2종일반주거지역에 위치한 주거용 부동산으로, 주거 수요가 꾸준하며 환금성이 양호한 편입니다.

5.2. 종합 의견

본건은 감정가가 2억 6,800만원으로 산정된 소형 다세대주택(전용 약 9.04평)입니다. 권리적인 측면에서 대항력 포기 조건이 걸려있어, 권리상의 불확실성이 크게 제거된 '우량 물건'에 가깝습니다. 입지적 위험(혐오시설 등)도 낮아 안정적인 실수요나 임대 수익을 위한 투자 물건으로 적합합니다. 입찰 시에는 해당 조건의 이행 여부를 반드시 재확인하시고, 시세 조사 후 안전마진을 확보할 수 있는 적정 금액을 산정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계