나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51519 [1] 서울특별시 은평구 신사동 18-28 초원그린빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티아이감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재하며 ""서울상신초등학교"" 북동측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(응암역, 6호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 소재하는 제5층 제502호로서,
(사용승인일: 2014.09.17)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : -
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도' 참조바람.
※ 내부구획 및 이용상황 등은 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 향후 경매 진행 시 재확인바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 등고평탄한 장방형 토지로서 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 10미터, 남측으로 노폭 약 4미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변),
기호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51519 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 신사동 18-28 초원그린빌 5층502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 269,000,000원

* 토지면적: 21.07㎡ (약 6.37평)

* 건물면적: 36.78㎡ (약 11.13평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정, 등기부요약에 근거)

* 사용승인일: 2014년 9월 17일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재하며 "서울상신초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 6호선 응암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 건물은 서측으로 폭 약 10미터, 남측으로 폭 약 4미터의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(접합)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경51519)으로, 2025년 6월 2일 접수되었으며 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권보존: 최광한 외 1명 (2014-09-24)

* 공유자전원지분전부이전: 박소현 (2015-04-17, 매매)

* 주택임차권: 박은정 (보증금 220,000,000원, 2022-03-18 전입, 2022-02-25 확정). 본 임차권은 말소 예정입니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-06-02, 말소기준권리)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박은정

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-18

* 확정일자: 2022-02-25

* 배당신고일자: 2024-03-22

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라 임차인 박은정 씨는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하며 임차권 등기를 말소해 주기로 하였으므로, 낙찰자는 임차보증금을 인수하지 않습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음)

* 총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 시세 현황:

* 신한노블레스(2003년식, 82.37㎡, 3층): 2026년 5월 8일, 39,000만원에 직거래.

* 미건빌라(1992년식, 58.71㎡, 3층): 2026년 5월 7일, 21,100만원에 중개거래.

* 하나쉐르빌(2002년식, 43.53㎡, 3층): 2026년 5월 6일, 20,000만원에 중개거래.

* 건물 특징: 본건이 소재한 초원그린빌은 2014년에 준공되어 주변 다세대 주택 중 비교적 신축에 속합니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 주거 지역 및 학교 인근에 위치하여 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 서울상신초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통 편의성: 지하철 6호선 응암역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 어디든 접근성이 뛰어납니다.

* 편의 시설: 단지 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 식당 등 편의 시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 관련: 임차인 박은정 씨의 대항력 포기 및 보증금 인수 부재에 대한 HUG의 확약서가 제출되었으나, 계약의 세부 사항에 대한 최종 확인은 필요합니다. (참고: HUG 인수조건 변경부 경매는 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않아도 되는 방식입니다.)

* 내부 이용상황: 건축물현황도상의 내용과 실제 내부 구획 및 이용 상태가 다를 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 향후 관리비: 경매 물건의 경우, 매각기일 이전까지 발생한 체납 관리비는 인수 대상이 아니나, 매각 이후 발생하는 관리비는 낙찰자가 부담하게 됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 은평구 신사동에 위치한 다세대주택으로, 6호선 응암역 역세권에 속하며 서울상신초등학교와 인접해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 2014년 준공되어 건물 상태가 양호하며, 권리관계 또한 HUG의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어 안전한 투자 대상으로 판단됩니다. 주변 시세와 감정가를 면밀히 비교 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 6호선 응암역 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동성이 우수합니다.

* 신축급 건물: 2014년 준공으로 비교적 최근에 지어진 건물로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 임차인의 대항력이 없고 HUG의 보증금 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 주거 선호 지역: 학교 및 생활 편의 시설이 인접한 조용한 주거 지역에 위치하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 269,000,000원

* 최근 주변 매매 시세 분석:

* 하나쉐르빌(2002년식, 43.53㎡): 20,000만원

* 미건빌라(1992년식, 58.71㎡): 21,100만원

* 물건 특징: 본건은 2014년식, 36.78㎡ (약 11.13평)의 다세대주택입니다.

* 시세 비교 및 예상 입찰가:

* 주변 유사 건물들의 시세를 고려할 때, 본건(2014년식, 36.78㎡)의 가치는 약 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위로 추정해볼 수 있습니다. (하나쉐르빌 20,000만원 시세 참고)

* 감정가 269,000,000원 대비하여, 안전 마진을 확보하기 위한 보수적인 접근을 고려하면 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위에서 입찰가를 고려하는 것을 권장합니다.

* 상기 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 금액이 0원임을 전제로 산정되었습니다.

* 보다 정확한 입찰가 결정은 현장 방문을 통한 상세 조사, 주변 부동산 시장 동향 분석, 그리고 본 물건의 개별적인 상태 평가를 바탕으로 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.