나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9551 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 878-16 엔에스타운 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9551 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 878-16 엔에스타운 제4층 제404호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9551
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 878-16 엔에스타운 제4층 제404호
• 감정가: 260,000,000원
• 최저가: 208,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9551 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 878-16 엔에스타운 제4층 제404호 | 감정가: 260,000,000원 | 최저가: 208,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보 요약

본 물건은 서울남부지방법원 2025타경9551 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 서울특별시 강서구 화곡동 878-16 소재 '엔에스타운' 다세대주택 제4층 제404호이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 현재 소유자 및 채무자는 박OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보 및 감정가

본 물건의 감정가는 260,000,000원으로 산정되었습니다.

* 건물면적 (전용면적): 27.99㎡ (약 8.47평)

* 토지면적 (대지권): 16.91㎡ (약 5.12평)

* 특징: 건물 지분율 2799, 토지 지분율 1691.

1.3. 건물 및 토지 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 다세대주택으로, 외벽은 벽돌쌓기, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다. 이용상태는 다세대주택으로 이용 중이며, 엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 토지는 2필지 일단의 대체로 장방형 평지로, 주거용 부지로 이용 중이며 북측으로 도로에 접하고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울 강서구 화곡동 신정초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 저층 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근에 지하철 2호선 및 5호선 까치산역과 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 특히, 서울 주요 업무지구로의 접근성이 우수한 더블 역세권(까치산역)을 이용할 수 있다는 점이 큰 장점입니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 신정초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 도보권 내에 소규모 근린생활시설 및 상권이 형성되어 있습니다. 전반적으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공하는 입지입니다. 현재 검색되는 주변에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항 (잠재적 리스크)

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하여 개발 제한이 일부 있으나 주거용 부지로의 활용은 안정적입니다. 다만, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역(원추표면), 상대보호구역(교육환경 보호), 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역 등 다수의 공법상 규제에 해당됩니다.

특히, 공항 관련 규제(원추표면구역 등)와 상대보호구역(학교 환경) 규제는 건물의 신축 및 증축 시 제약을 가할 수 있는 요소이므로, 향후 리모델링이나 매각 시점에 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 매수인은 관련 법규를 반드시 재확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

본 물건의 권리 관계는 매우 명확하고 깔끔합니다. 주의사항으로 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라고 명시되어 있습니다.

이는 선순위 임차인이 존재하더라도, 임차인의 지위를 승계한 주택도시보증공사(HUG)가 낙찰자(매수인)에게 대항력을 행사하지 않겠다는 조건으로 매각이 진행되는 것을 의미합니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 인수해야 하는 위험(대항력)이 사실상 배제되어, 명도 리스크가 현저히 낮아집니다.

3.2. 잠재적 리스크

권리분석 상의 리스크는 특이사항 덕분에 거의 없으나, 실제 내부구조가 공부(집합건축물대장 현황도)와 다소 상이할 가능성이 있다는 기타 참고사항이 있습니다. 이는 현황 조사를 통해 반드시 확인해야 할 부분이며, 불법 증축이나 구조 변경 등에 따른 이행강제금 부과 가능성은 항시 염두에 두어야 합니다. 또한, 임대관계가 미상인 점은 잔금 납부 후 명도 진행 시 확인이 필요하나, HUG의 대항력 포기 조건으로 인해 명도의 난이도는 일반적인 경매 물건 대비 매우 낮을 것으로 예상됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 2호선 및 5호선 까치산역을 이용할 수 있는 양호한 교통 환경과 초등학교 인근의 안정적인 주거 입지를 갖춘 소형 다세대주택입니다. 감정가 대비 면적을 고려할 때 실수요 및 소액 투자에 적합한 물건으로 판단됩니다. 가장 큰 장점은 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건으로, 경매에서 가장 중요하고 까다로운 요소인 '임차인의 대항력 인수 리스크'를 완전히 해소하였다는 점입니다. 권리 관계의 안전성 면에서 매우 우수한 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

1. **권리 안전성 최고:** 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰 후 임차인의 보증금을 인수할 위험이 없어, 권리분석이 간단하고 안전합니다.

2. **더블 역세권:** 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 이용이 용이하여 서울 주요 지역으로의 이동성이 뛰어납니다.

3. **소액 투자 및 실수요:** 전용면적 약 8.47평의 소형 주택으로, 아파트 대비 초기 투자금이 적게 들어가는 소액 투자 및 1인 가구 실수요를 위한 주거 목적으로 적합합니다.

4. **낮은 명도 리스크:** 대항력 포기 조건으로 인해 명도 과정이 일반적인 경매 물건보다 수월할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계