나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9383 [1] 서울특별시 금천구 독산동 164-19 마인드빌 제에이동 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9383 [1] 서울특별시 금천구 독산동 164-19 마인드빌 제에이동 제4층 제403호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경9383 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 164-19 마인드빌 제에이동 제4층 제403호 | 감정가: 249,000,000원 | 최저가: 199,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9383 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 164-19 마인드빌 제에이동 제4층 제403호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 249,000,000 원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 상세 정보

토지면적: 17.75㎡ (약 5.37 평)

건물면적 (전용면적): 28.85㎡ (약 8.73 평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건 내 제4층 제403호 (2019.10.28 사용승인)

이용상태: 도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 보안시설(공동현관) 등이 구비되어 있음.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울문성초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주거지역 내에 소재합니다. 인근에 간선, 지선버스 등이 정차하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 본건까지 차량 진출입이 자유로워 교통여건은 양호한 편입니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주변은 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 인근 초등학교가 소재하며 생활 편의시설 접근성도 보통 이상으로 보입니다. 토지는 세장형 완경사지로 도시형생활주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 도시지역 및 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리분석

경매 구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자가 박OO로 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 본건은 토지/건물 일괄매각 조건으로 진행되어 법정지상권 문제 등 복잡한 권리관계는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다.

이는 임차인이 대항력을 보유할 수 있으나, 이번 매각에서는 임차인 또는 HUG(주택도시보증공사)가 매수인에게 대항력을 주장하지 않기로 약정하고 매각하는 조건이므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 추가로 인수할 위험은 없을 것으로 판단됩니다. 단, 입찰 전 해당 포기 조건의 법적 효력과 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다.

임대관계는 미상이나, 위 조건에 따라 임차인의 존재 여부와 관계없이 인수할 권리는 없을 것으로 보입니다.

3.3. 혐오시설 분석

주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 보고서 작성 시점 기준으로 해당 소재지 인근에 특기할 만한 대규모 혐오시설(쓰레기 처리시설, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 환경 확인을 위해 임장 시 주변 시설을 면밀히 재검토해야 합니다.

4. 투자가치 종합

4.1. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 사용승인)의 도시형생활주택으로, 전용면적 약 8.73 평의 소형 주거시설입니다. 서울문성초등학교 인근의 주택가에 위치하며 교통여건이 양호한 편입니다. 가장 큰 메리트는 '대항력 포기 조건 매각'으로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 하는 명도 리스크 및 금전적 부담이 해소될 가능성이 높다는 점입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 준수한 교통 여건과 초등학교 인근의 주거 입지

권리 안전성: 채무자/소유자 일치 및 대항력 포기 조건으로 권리분석이 비교적 단순함

물건의 신뢰성: 준신축급 다세대주택으로 건물 상태 양호(2019년 사용승인)

4.3. 투자 전략

대항력 포기 조건을 통해 일반 경매 물건 대비 권리적 안정성을 확보한 만큼, 주변 유사 물건의 정확한 시세와 매매가를 기준으로 감정가 대비 적정 낙찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 시세 조사를 통한 입찰가 산정 후 안전 마진을 확보하는 전략을 추천합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계