나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10240 [1] 서울특별시 양천구 신정동 933-9 발렌시아펠리스 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10240 [1] 서울특별시 양천구 신정동 933-9 발렌시아펠리스 제3층 제303호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10240
• 주소: 서울특별시 양천구 신정중앙로2길 11-7 발렌시아펠리스, 제3층 제303호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10240 | 소재지: 서울특별시 양천구 신정중앙로2길 11-7 발렌시아펠리스, 제3층 제303호 | 감정가: 350,000,000원 | 최저가: 350,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10240 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10240 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 933-9 발렌시아펠리스 제3층 제303호

용도: 다세대주택

감정가: 350,000,000원

토지면적: 27.35㎡ (약 8.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.23㎡ (약 13.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제303호

사용승인일: 2015년 6월 9일

토지 이용현황: 인접 토지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 장방형에 유사한 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 단지 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등입니다.

임대관계: 미상

1.2. 권리분석

본건의 권리관계는 다소 복잡하며, 특히 임차인 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

특이사항으로는 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경이 있으며, 대항력 있는 임차인과 선순위 임차권이 존재합니다.

주의사항으로 명시된 내용은 임차인 김령희의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 매수인이 인수해야 할 보증금액이 없을 가능성이 있지만, 해당 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치하며, "서울양동초등학교" 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 다세대주택 등 공동주택과 단독주택, 근린생활시설이 밀집한 전형적인 주거지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

서울양동초등학교가 가까이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.4. 상권분석

주변이 주거지대이며 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

신정동 일대는 주거 중심의 상권이 형성되어 있으며, 목동역 인근 로데오 거리, 목동사거리, 오목교 상권 등으로 비교적 넓게 상권이 형성되어 있습니다.

본건의 정확한 상권 내 위치는 주거 지역 내에 있어, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 및 생활 밀착형 상가들이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

가까운 거리에 서울양동초등학교가 위치하여 자녀의 통학이 편리합니다.

주변에 다세대주택과 단독주택이 밀집해 있어 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

다양한 근린생활시설이 인근에 있어 생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

교통 면에서 버스정류장이 가까워 시내 이동이 수월합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 권리분석 부분에서 언급된 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권, 그리고 HUG 인수조건 변경 사항입니다.

임차인 김령희의 주택임차권 승계와 관련하여 주택도시보증공사가 매수인에 대해 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건을 제시하고 있으나, 이 조건의 확정 여부와 이행 과정에서 발생할 수 있는 법적 분쟁의 소지를 철저히 검토해야 합니다.

만약 조건대로 이행되지 않을 경우, 매수인이 임차보증금을 인수해야 할 가능성도 배제할 수 없습니다.

양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 양천구에 위치하고 있으며, 과거 주민들의 소각장 폐쇄 요구 및 반입 쓰레기 관련 민원이 제기된 사례가 있습니다. 비록 본건 소재지와 소각장 간의 직접적인 거리나 영향은 추가 확인이 필요하나, 혐오시설의 존재 가능성은 잠재적 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 신축(2015년 준공)된 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

초등학교가 인근에 있어 교육 여건 또한 갖추고 있습니다.

그러나 권리관계에 있어 대항력 있는 임차인 및 HUG의 조건부 인수 조건이 매우 중요한 변수이며, 이 부분의 정확한 처리 여부에 따라 매수인의 실질적인 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

따라서 권리분석에 대한 전문가의 상세한 검토가 필수적입니다.

또한, 인근에 쓰레기 소각장이 위치해 있다는 점은 환경적 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물이라는 점과 초등학교 인근의 주거 입지 조건을 가지고 있습니다.

권리사항을 명확히 해결할 경우, 임차보증금 부담 없이 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

안정적인 주거 수요가 예상되는 지역입니다.

1.9. 주변 시설 (추가 조사)

본건이 위치한 양천구 신정동 일대는 주거 지역으로, 서울양동초등학교가 북측에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

신정역이 인근에 있어 지하철 2호선 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

생활 편의시설로는 각종 병원, 마트, 상가 등이 인근에 분포하고 있습니다.

다만, 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 양천구에 위치하고 있으며, 과거 주민들의 민원 및 폐쇄 요구가 있었던 이력이 있습니다. 본건과의 직접적인 거리 및 영향 범위는 추가적인 현장 조사 및 지도 확인이 필요하나, 혐오시설 관련 이슈를 인지하고 있어야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계