나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10232 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제3층 제303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""강서구청"" 남서측 인근에 위치하고 있는 구분건물(엠제이타운 제3층 제303호)로서, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층 건 내 제 3층 제303호로서
[사용승인일 : 2020.08.24.]
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30M 및 남서측으로 노폭 약 3M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 현장조사시 폐문부재 등으로 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로
경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 내역

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10232 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제3층 제303호

용도: 오피스텔

건축물 사용승인일: 2020.08.24.

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 267,000,000원

토지면적: 5.12㎡ (약 1.55평)

토지지분: 5.12㎡ (약 1.55평)

건물면적: 28.83㎡ (약 8.72평)

건물지분: 28.83㎡ (약 8.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""강서구청"" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3. 건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층 건물 내 제3층 제303호입니다.

외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호 마감입니다.

현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

건물에는 기본적인 위생 및 급배수, 난방 설비, 승강기, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.1. 4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10 ~ 2029.09.09) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 권리관계 요약

본건의 말소기준권리는 2022.09.15. 접수된 강서세무서장의 압류(갑5)입니다.

등기부등본 상 확인되는 모든 권리(소유권보존, 주택임차권, 소유권이전, 압류, 가압류, 강제경매 등)는 말소기준권리 이하 순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,038,000,000원입니다.

1.2. 2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사(장 )

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2021-02-26

확정일자: 2021-02-01

배당신고일자: 2023-02-14

대항력: 없음

비고: 본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차인과 관련된 보증금은 매수인에게 인수되지 않습니다.

1.2. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 명시된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 상업시설

본건 소재지 인근은 강서구청을 중심으로 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집되어 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.3. 2. 건물 내 편의시설

엠제이타운은 철근콘크리트 구조의 현대식 오피스텔로, 내부에는 기본적인 업무 및 주거 편의를 위한 승강기, 주차장 등의 시설이 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주변 편의시설 및 교육시설

강서구청이 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

주변에 교육시설에 대한 정보는 제한적이나, 상대보호구역으로 지정된 점으로 미루어 학교가 인근에 있을 가능성이 있습니다. (정확한 정보는 교육지원청 확인 필요)

1.4. 2. 주거/업무 환경

오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 주거용 또는 업무용으로 모두 활용 가능한 환경입니다.

2020년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 권리관계 관련 리스크

임차인(주택도시보증공사)의 경우, 대항력은 없으나 HUG 인수조건 변경 및 보증금 반환 청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 명시되어 있습니다. 매수인 입장에서는 이 조건이행 여부를 철저히 확인해야 하며, 조건이행이 원활히 이루어지지 않을 경우 추가적인 절차나 비용이 발생할 수 있습니다.

1.5. 2. 지역 규제 및 제한

본건 지역은 공항 주변 지역으로서 고도 제한, 가축사육제한, 건축물 최고 높이 제한 등 다양한 도시계획적 규제를 받고 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요합니다.

1.5. 3. 주변 환경 (혐오시설 포함)

주변 환경 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장, 장례식장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 계획이나 민원 발생 가능성 등은 항상 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 종합 의견

1.6. 1. 물건 강점 및 약점

강점:

* 2020년 준공의 비교적 신축 건물입니다.

* 강서구청 인근으로 행정 및 상업 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 교통이 편리하여 주거 및 업무용으로 적합합니다.

* 권리관계가 비교적 명확하며, 임차인 관련 조건이 매각으로 해결될 예정입니다.

약점:

* 토지 면적이 매우 작아 토지 자체의 가치보다는 건물 가치에 집중해야 합니다.

* 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재합니다.

* 감정평가액 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어 입찰 경쟁이 치열할 수 있습니다.

1.6. 2. 시세 대비 평가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(26.6㎡)의 오피스텔이 2023년 12월 283,000,000원, 2024년 1월 275,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적(28.83㎡)을 고려할 때, 현재 시세는 약 300,000,000원 이상으로 추정됩니다.

감정가 267,000,000원 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 입지적 메리트

강서구청 인근의 행정중심지에 위치하며, 주변 상업 및 주거 기능이 잘 발달되어 있어 안정적인 수요가 예상됩니다.

1.7. 2. 신축 건물 이점

2020년에 사용 승인된 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적고 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.7. 3. 권리관계 명확성

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 인수되는 부담 없이 낙찰받을 수 있습니다. 임차인 관련 조건도 명확하게 제시되어 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 산정 근거

본건의 감정가는 267,000,000원이나, 최근 실거래가 분석 결과 해당 면적의 시세는 275,000,000원에서 283,000,000원 수준이며, 본건 면적(28.83㎡)을 고려 시 약 302,000,000원 이상으로 추정됩니다.

경매 절차상 감정가 또는 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 있으나, 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있음을 감안해야 합니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 산정 금액에 직접적인 영향은 없습니다.

1.8. 2. 추천 입찰가

시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 270,000,000원에서 290,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다. 입찰 희망가는 현장 조사와 함께 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 맞춰 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.