나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10236 [1] 서울특별시 강서구 공항동 678-1 마곡대림밸리 제5층 제504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10236 [1] 서울특별시 강서구 공항동 678-1 마곡대림밸리 제5층 제504호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10236
• 주소: 서울특별시 강서구 남부순환로11길 51 마곡대림밸리, 제5층 제504호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10236 | 소재지: 서울특별시 강서구 남부순환로11길 51 마곡대림밸리, 제5층 제504호 | 감정가: 248,000,000원 | 최저가: 198,400,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10236 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10236 (1)

물건종별: 다세대주택

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 678-1 마곡대림밸리 제5층 제504호

감정가: 248,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

토지면적: 16.01㎡ (약 4.84평)

토지지분: 16.01㎡ (약 4.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.45㎡ (약 8.30평)

건물지분: 27.45㎡ (약 8.30평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

준공일자: 2020년 7월 28일 (사용승인일자)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트조지붕

층수: 지상 6층 건물 중 제5층 제504호

외벽: 치장벽돌쌓기 및 외장석재붙임 마감

내벽: 벽지 및 타일붙임 등 마감

바닥: 바닥재깔기 및 타일 등 깔기

창호: 새시 이중창

이용상태 (현황): 방 2, 거실 겸 주방, 욕실 등 (도시형생활주택)

설비내역: 급탕 및 급배수 위생설비, 도시가스보일러 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 1층 주차장시설 등

1.4. 토지 정보

형상 및 이용상태: 세로장방형 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성되어 건물(도시형생활주택) 부지로 이용 중

인접 도로상태: 본건 동측 약 8미터폭(남부순환로11길), 북측 약 6미터폭의 포장도로와 접하며 출입 용이

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

기타 제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2회 지정), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 도시관리계획 입안 중

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 공항동에 소재하며, 북측으로는 송정중학교가 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 및 다세대주택과 같은 공동주택과 다양한 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고, 북서측으로는 지하철 5호선 송정역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 '대항력 있는 임차인'의 존재와 'HUG 인수조건 변경'에 따른 주의사항입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매각 조건으로 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 임차보증금 반환채무의 부담이 승계될 수 있다는 점을 시사하며, 매각 허가 결정 시 해당 조건의 이행 여부에 따라 잔금 납부 및 소유권 취득에 영향을 줄 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거지로서의 특성이 강하며, 인근에 공동주택 단지와 더불어 다양한 상가 및 편의시설이 분포하고 있습니다. 송정중학교와 같은 교육 시설이 인접해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 지하철역과 버스 정류장이 인근에 있어 접근성이 뛰어나며, 이는 주변 상권 활성화에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

본건이 속한 건물은 2020년에 신축된 비교적 신축 건물로, 최신 설비(엘리베이터, 개별난방 등)를 갖추고 있습니다. 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실로 구성된 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 구조입니다. 1층에는 주차장 시설이 마련되어 있어 차량 보유자에게 편리함을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력 있는 임차인'과 관련된 보증금 문제입니다. 매각 조건에 따라 임차인과 주택도시보증공사가 잔액 반환 청구권을 포기해야 하는데, 이에 대한 명확한 확인 및 법적 검토가 필수적입니다. 임차인의 협조가 없을 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 부담해야 할 가능성도 배제할 수 없습니다. 또한, '중요시설물보호지구(공항)' 및 '수평표면구역'으로 지정된 점은 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음을 시사합니다. 공항 인근 지역 특성상 소음 발생 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물에 위치하며, 대중교통 접근성이 우수하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있다는 장점이 있습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인 문제와 HUG 인수조건 변경에 따른 주의사항이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 매수인으로서는 임차인과의 협의 및 관련 법적 사항에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 필요합니다. 이러한 권리 관계를 명확히 해결할 경우, 소형 주택으로서의 매력은 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물임에도 불구하고 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

뛰어난 교통망(지하철 5호선 송정역, 버스 정류장 인근)은 임대 수요 확보에 유리합니다.

임차인 관련 문제를 원만히 해결할 경우, 소형 주택으로서 안정적인 임대 수익 창출을 기대해 볼 수 있습니다.

공항 및 김포공항 인근 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

9. 주변 시설 및 혐오시설 분석

서울특별시 강서구 공항동 678-1 일대는 주거지로서의 기능을 중심으로, 근린생활시설, 학교(송정중학교), 근린공원 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 검색 결과, 해당 지역에 직접적으로 노출되는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, '중요시설물보호지구(공항)'로 지정되어 있는 점과 '수평표면구역' 해당 사실은 김포공항과 인접해 있음을 시사하며, 이는 항공기 소음 발생 가능성을 고려해야 함을 의미합니다.

법원 정보

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