나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10226 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제6층 제603호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10226 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제6층 제603호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10226
• 주소: 서울특별시 강서구 가로공원로82길 29 에코하우스, 제6층 제603호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10226 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로82길 29 에코하우스, 제6층 제603호 | 감정가: 274,000,000원 | 최저가: 219,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10226 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10226 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 369-19 에코하우스 제6층 제603호

용도: 다세대주택

감정가: 274,000,000원

토지면적: 17.31㎡ (약 5.24평)

건물면적: 24.67㎡ (약 7.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 임차인 안다영의 주택임차권 승계 관련, 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 진행

1.2. 부동산 개요

1.2. 1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 공동주택, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 3. 건물 구조 및 상태

해당 물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제6층 제603호입니다.

집합건축물대장상 사용승인일은 2021년 2월 22일입니다.

외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽 및 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다.

1.2. 4. 이용상태

현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

1.2. 5. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비 및 지상 1층 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

1.2. 6. 토지 이용 현황 및 인접 도로

물건의 토지는 가장형으로 다세대주택 등 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 가로공원로82길에 접해 있습니다.

1.2. 7. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

1.2. 8. 공부와의 차이 및 기타 참고사항

공부와의 차이는 없습니다.

임대사항은 미상이며, 내부 구조 조사가 내부 사정으로 불가하여 집합건축물대장상의 '건축물 현황도'를 기준으로 도시하였으므로 실제와 다소 차이가 있을 수 있습니다. 경매 참여 시 재확인 필요합니다.

2. 입지조건

해당 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치하며, 주변에 화원중학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 차량 진출입이 가능하고 버스 정류장이 가까워 교통 접근성이 좋습니다. 다양한 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의성이 갖춰져 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 특이사항으로 'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력 있는 임차인'이 존재합니다. 특히, 임차인 안다영의 주택임차권 승계와 관련하여 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 인수해야 할 임대차 관련 부담이 있음을 시사하며, 권리 분석 시 세심한 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

화곡동은 강서구의 대표적인 상권 중 하나로, 주거지와 관공서, 업무시설, 학교 등이 복합적으로 분포하여 배후 수요가 두텁고 유동인구가 많습니다. 화곡역 및 강서구청 주변을 중심으로 소비형 및 생활형 아이템 상권이 뚜렷이 구분되어 조화를 이루고 있습니다. 재개발 계획과 인근 마곡동 일대의 개발로 향후 강서 지역 최대 상권으로 성장할 잠재력이 있습니다. 다만, 최근 전세사기 여파로 상권 침체 및 공실률 증가에 대한 우려도 있습니다.

5. 생활정보

물건지 인근에는 화원중학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 주변에 다양한 주택과 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 강서구청 및 관련 관공서도 인접해 있어 행정 서비스 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재와 관련된 부분입니다. 임차인의 주택임차권 승계 및 HUG 인수조건 변경 사항은 매수인이 보증금 반환 의무를 일부 혹은 전부 부담해야 할 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 주택도시보증공사가 임대차보증금 반환 청구권을 포기하는 것을 조건으로 하는 만큼, 임차인과의 관계에서 법적 분쟁의 소지가 없는지 면밀히 검토해야 합니다. 내부 구조 조사 불가로 인한 실제와 다른 내부 상태 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 최근 전세사기 이슈로 인해 화곡동 일대 빌라/다세대 주택 시장의 신뢰도가 하락한 점도 간과할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구의 중심 상권에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 및 HUG 인수조건 변경과 관련된 복잡한 권리 관계가 존재하며, 이는 상당한 인수 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 최근 전세사기 이슈로 인한 시장 불안정성도 고려해야 합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수 금액 및 추가 비용을 정확히 산출할 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

입지 조건: 강서구 화곡동이라는 입지적 장점과 주변의 풍부한 배후 수요.

개발 잠재력: 재개발 및 인근 지역 개발에 따른 향후 상권 성장 가능성.

안정적인 임대 수요: 주거지역으로서의 안정적인 임대 수요 기대.

주의 사항: 복잡한 임차권 및 HUG 관련 권리 관계를 면밀히 분석하여 인수 부담을 정확히 파악하는 것이 투자의 핵심입니다. 임차인과의 원만한 해결 및 명도 가능성을 사전에 철저히 검토해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계