나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10212 [1] 서울특별시 양천구 신정동 1000-22 유니크1차 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-03-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10212 [1] 서울특별시 양천구 신정동 1000-22 유니크1차 제6층 제603호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10212 | 소재지: 서울특별시 양천구 목동로17길 26 유니크 1차, 제6층 제603호 | 감정가: 370,000,000원 | 최저가: 296,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10212 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 양천구 신정동 1000-22 유니크1차 제6층 제603호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10212 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정가는 370,000,000원입니다. 토지 면적은 18.83㎡(약 5.7평)이고, 건물 면적은 29.94㎡(약 9.1평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 ‘양목초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 다세대주택, 다가구주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근 ‘오목로’와 ‘목동로’변에 노선 버스정류장이 있고, 수도권 전철 5호선 ‘신정역’과 ‘목동역’이 소재하여 대중교통 이용 여건은 비교적 양호합니다.

1.3. 권리분석

본건에는 대항력 있는 임차인과 선순위 임차권이 존재합니다. 또한, HUG 인수조건 변경 사항이 있으며, 이는 매수인이 인수해야 할 보증금 관련 위험이 있음을 시사합니다. 특히, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차인 관련 권리관계 및 인수 조건에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 신정동 일대는 다세대 및 다가구주택 밀집 지역으로, 학교와 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 도로변에 다양한 상가들이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 양천공원, 양천문화회관 등 공공시설과 문화시설도 가까이에 있어 지역 주민들의 생활 만족도를 높이는 요소로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 2020년 10월 5일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 6층 603호입니다. 기본적인 전기, 위생, 급배수, 소방, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있으며, 필로티 주차장도 갖추고 있습니다. 토지는 2필지 일단으로 이용 중이며, 인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로 도시형생활주택(단지형 다세대)의 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로 약 6미터, 서측으로 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 토지 이용 계획상으로는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법규 제한이 존재합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권의 존재와 이로 인한 보증금 인수 가능성입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건은 매수인에게 추가적인 부담이 될 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상의 복합적인 제한사항(상대/절대 보호구역, 대공방어협조구역 등)은 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약을 줄 수 있습니다. 임대 관계가 미상으로 되어 있어 정확한 현황 파악이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신정역 및 목동역 역세권에 위치하여 교통 여건이 양호하고, 초등학교 등 교육 시설과 근린생활시설이 인접해 있어 생활 환경이 비교적 편리한 편입니다. 2020년에 준공된 신축 건물이라는 점도 긍정적인 요소입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 및 HUG 관련 인수 조건으로 인해 권리 분석 및 인수 부담금이 중요하게 고려되어야 합니다. 또한, 토지이용계획상의 여러 제한사항을 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

- 입지: 서울 지하철 5호선 신정역과 목동역을 이용할 수 있는 더블 역세권 입지.

- 신축: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물에 속함.

- 교육 환경: 양목초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정에 유리.

- 생활 편의: 근린생활시설, 병원, 마트 등 생활 편의시설 접근성이 좋음.

- 투자 시 고려사항: 임차인 명도 및 보증금 인수 조건, HUG 관련 인수 조건, 토지이용계획 확인 등 철저한 권리 분석 필요.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계