나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9467 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 841-6 푸른풍경채 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울신정초등학교""동남측 근거리에 소재하며 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하는 등으로 대중교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제6층(601호)으로서,
외벽: 외장벽재 등 마감.
내벽: 벽지, 타일 등,
창호: 샷시 등임.

이용상태

본건 도시형생활주택(단지형다세대)임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 포장된 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9467 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 841-6 푸른풍경채 제6층 제601호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 2억 6천 4백만원

* 토지면적: 21.98㎡ (약 6.65평)

* 건물면적: 34.94㎡ (약 10.57평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

* 주변환경: 서울신정초등학교 동남측 근거리에 소재하며, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 도로: 본건 남측 및 북측으로 포장된 소로에 접해 있습니다.

1.2. 건물정보

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제6층 제601호입니다.

* 외벽: 외장벽재 등으로 마감되었습니다.

* 내벽: 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다.

* 창호: 샷시 등으로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건축년도: 2018년 03월 28일 사용승인되었습니다.

* 건축물 용도: 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설로 이용되었습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다.

* 제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2. 권리분석

* 말소기준권리: 부산지방법원 2024카단102164 (접수 2024-05-01, 주택도시보증공사 가압류)

* 총 채권액: 1,787,500,000원

* 주요 권리 현황:

* 소유권보존: 김점용 외 1명 (갑1)

* 공유자전원지분전부이전: 김선태 (갑2, 매매)

* 주택임차권: 전선영 (을3, 보증금 2억 7천만원, 2018-04-24 전입, 2018-04-12 확정, 2024-05-01 배당신고, 대항력 없음, 2024-05-01 말소)

* 가압류: 주택도시보증공사 (갑3, 15억 1천 7백 5십만원, 2024-04-05 접수, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑4, 2억 7천만원, 2025-04-16 접수, 서울남부지방법원 2025타경9467, 말소)

* 권리분석 요약: 본건은 주택도시보증공사의 가압류(갑3)가 말소기준권리가 되어, 매각으로 인해 을구의 주택임차권(을3) 및 갑구의 강제경매개시결정(갑4)은 모두 말소될 예정입니다. 소유권 및 이전 권리(갑1, 갑2)는 말소되지 않습니다.

3. 상권분석

* 본건이 소재한 지역은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 주를 이루는 일반적인 주거지대입니다.

* 인근에 서울신정초등학교가 위치하여 학생들을 위한 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 대형 상업시설보다는 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

4. 생활정보

* 편의시설: 단지 주변에 기본적인 편의시설은 갖추어져 있으나, 대규모 쇼핑몰이나 병원 등은 차량 이동이 필요합니다.

* 교육시설: 서울신정초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성이 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 관련 중요 사항: 본 건은 HUG 인수조건 변경으로 인해, 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 주택임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 임차인(주택도시보증공사)이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액에 대한 청구권을 포기해야 하므로, 입찰 전 관련 내용을 명확히 숙지하고 인수 여부를 신중히 판단해야 합니다.

* 공항 관련 제한: 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역 등에 속해 있어 건축물 높이 제한 등 각종 규제를 받을 수 있으며, 항공기 소음의 영향을 받을 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계 및 기타 사항은 파악되지 않은 상태이므로, 현장 방문을 통한 확인이 필수적입니다.

6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 2018년식 신축급 건물입니다.

* 주거 지역 내에 위치하며 초등학교가 인접하여 기본적인 생활 환경은 양호한 편입니다.

* 권리 분석상 말소되는 권리가 다수 존재하여 명도 후 부담이 적을 수 있다는 장점이 있습니다.

* 그러나 HUG 인수조건 변경으로 인한 특별한 매각 조건과 공항 관련 규제 등은 투자 결정 전 반드시 면밀한 검토가 필요한 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년식)로, 노후화에 대한 부담이 적어 신규 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 초등학교와 인접하여 자녀가 있는 가구의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 경매 절차상 말소되는 권리가 많아, 낙찰 후 권리관계가 비교적 명확합니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 2억 6천 4백만원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월, 화곡동 366-36 "더원" (2019년식, 전용면적 19.98㎡) 2억 1천 6백만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 화곡동 504-114 (1986년식, 전용면적 37.44㎡) 1억 5천만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 화곡동 1014-11 "시원그린빌" (2002년식, 전용면적 37.56㎡) 1억 6천만원에 거래되었습니다.

* 본 건의 감정가는 2억 6천 4백만원으로, 비교 대상 중 가장 최근이자 신축에 가까운 "더원"(19.98㎡)의 매매가(2억 1천 6백만원)와 비교했을 때, 본 건물의 면적(34.94㎡)을 고려하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 임차 보증금(2억 7천만원)이 감정가보다 높으며, HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 HUG의 보증금 반환 청구권을 포기하게 되는 조건부 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰가가 HUG의 보증금(2억 7천만원)보다 낮을 경우, HUG가 차액을 포기해야 함을 의미합니다.

* 이러한 점과 공항 관련 규제 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 책정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 2억 4천만원 ~ 2억 6천만원 범위에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.