나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9639 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 774-16 글로리아하우스 제6층 제604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9639 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 774-16 글로리아하우스 제6층 제604호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경9639
• 주소: 서울특별시 강서구 등촌로5길 18-4 글로리아 하우스, 제6층 제604호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9639 | 소재지: 서울특별시 강서구 등촌로5길 18-4 글로리아 하우스, 제6층 제604호 | 감정가: 287,000,000원 | 최저가: 229,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9639 (1) 물건 보고서

* 1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9639 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 774-16 글로리아하우스 제6층 제604호

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

감정가: 287,000,000원

토지면적: 18.66㎡ (약 5.65평)

토지지분: 18.66㎡ (약 5.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.79㎡ (약 8.10평)

건물지분: 26.79㎡ (약 8.10평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권

주의사항:

* 1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화곡4동 주민센터" 남동측 인근입니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 시장, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 주위에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 1.3. 건물 상세

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 내 제6층 제604호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다. 개별난방시설(도시가스)이 갖추어져 있으며, 승강기, 주차장, 화재탐지, 소화전, 급배수 및 기본적인 위생설비 등이 완비되어 있습니다.

* 1.4. 토지 정보

본건이 속한 토지는 3필지가 일단의 세장형 평지이며, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다. 본건 서측 및 남측으로는 등촌로5길과 접해 있어 도로 접근성이 양호한 편입니다.

* 1.5. 토지이용계획 및 제한상태

토지(화곡동 774-16, 774-17, 774-40)는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 대한 자세한 내용은 지역경제과 및 강서교육지원청 확인이 필요합니다.

* 1.6. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항으로, "대항력 있는 임차인"과 "선순위 임차권"이 존재합니다. 이는 낙찰자가 기존 임차인의 권리를 승계해야 할 수 있으며, 명도 및 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

* 1.7. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주택가와 함께 시장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다. "화곡4동 주민센터" 인근으로 공공시설 이용도 편리하며, 주변 상권을 통해 일상생활에 필요한 상품 및 서비스를 충분히 확보할 수 있습니다.

* 1.8. 생활정보

가장 가까운 편의시설로는 "화곡4동 주민센터"가 있으며, 인근에 다수의 교육시설과 시장이 있어 생활 여건이 비교적 편리합니다. 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 강서구 내 이동이 용이합니다. 주변에 병원(홍익병원 등) 및 대형마트(이마트, 홈플러스)가 소재하여 생활의 편리성을 더합니다.

* 1.9. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 "대항력 있는 임차인" 및 "선순위 임차권"의 존재입니다. 이는 낙찰 후에도 임차인의 거주나 권리를 인정해야 할 가능성이 높아, 명도에 어려움이 있거나 임대차 조건에 따라 수익성이 달라질 수 있습니다. 또한, 토지이용계획 상의 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등은 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다. 검색 결과상 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았으나, 일반적인 도시 지역의 소음이나 교통 체증 등의 문제는 고려해야 합니다.

* 1.10. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 주거지역 내 물건입니다. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 건축되었으며, 감정가 대비 면적과 위치를 고려할 때 일반적인 투자 가치가 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 본 물건의 가장 큰 특징이자 위험 요소이므로, 투자 전 임대차 계약 내용을 철저히 분석하고 명도 가능성 및 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 1.11. 투자 포인트

본 물건에 대한 투자는 임대차 관계 분석이 핵심입니다. 대항력 있는 임차인이 있는 경우, 그 임차 조건(보증금, 월세, 계약 기간 등)을 정확히 파악하여 예상 수익률을 산정해야 합니다. 만약 임차 조건이 양호하다면 안정적인 월세 수입원을 확보할 수 있으며, 장기적으로는 화곡동 지역의 개발 가능성과 함께 시세 차익도 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 임차인과의 관계, 명도 진행 여부, 향후 부동산 정책 변화 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계