나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9639 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 774-16 글로리아하우스 제6층 제604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화곡4동 주민센터"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 시장, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 내 제6층 제604호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.
(후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 대체로 세장형의 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 등촌로5길과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 774-16, 774-17 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
화곡동 774-40 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9639 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 774-16 글로리아하우스 제6층 제604호

용도: 도시형생활주택

감정가: 287,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 18.66㎡ (약 5.64 坪)

건물 면적: 26.79㎡ (약 8.10 坪)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동 주민센터" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 시장, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 내 제6층 제604호입니다.

외벽은 석재붙임 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 2021-12-24 (안옥모 외 5명)

* 공유자전원지분전부 이전 (매매): 2022-03-21 (이준헌)

* 주택임차권 (인수): 2024-03-22 (양서경, 보증금 342,000,000원) - 전입 2022-03-16, 확정 2022-02-04

* 강제경매 (말소기준권리): 2025-04-23 (주택도시보증공사, 채권액 363,804,234원)

* 압류: 2025-05-09 (국민건강보험공단, 말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리 양 )

* 보증금: 342,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-16

* 확정일자: 2022-02-04

* 배당신고일자: 2024-03-22

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 1번 주택임차권 등기되어 있으며, 말소기준권리(갑구 3번 강제경매, 2025-04-23)보다 선순위입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 2024년 3월 22일 접수된 주택임차권(을구 1번)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인의 보증금 342,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 연식(2019년 준공)의 다세대 주택(전용면적 19.98㎡)이 2026년 7월 1일 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 10,800,000원의 시세입니다.

본건의 감정가는 287,000,000원으로, 건물 면적 26.79㎡ 기준 제곱미터당 약 10,713,000원입니다. 이는 인근 최근 거래 사례와 유사한 수준으로, 감정가는 시장 시세를 적정히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

다만, 다른 비교 사례(2026년 7월 1-2일 거래, 150,000,000원 ~ 160,000,000원)의 경우, 건물 연식(1986년, 2002년)이 오래되었거나 다른 지역 특성을 반영하는 것으로 보이며, 본건과의 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

* 편의시설: 인근에 시장, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 교육시설: 주위에 교육시설이 위치합니다. (구체적 명칭은 별도 확인 필요)

* 공공시설: 주민센터 등 공공시설이 인접해 있습니다.

5.2. 건물 내 설비

* 난방: 개별난방 (도시가스)

* 편의시설: 승강기, 기본적인 위생설비, 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 안전시설: 화재탐지 설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주차: 주차장 설비가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크 요인은 선순위 대항력 있는 임차인(양서경)의 존재입니다. 임차인의 보증금은 342,000,000원으로, 이는 본건의 감정가(287,000,000원)를 초과합니다.

경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 남은 금액은 매수인(낙찰자)이 부담해야 하므로, 실제 인수 총액이 크게 증가할 수 있습니다. 이는 투자 수익률에 결정적인 영향을 미칠 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

현재로서는 임차인에게 배당될 금액이 명확하지 않아, 보증금 전액 또는 상당 부분이 인수될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 토지이용계획 제한

본건은 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 공법상 제한 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 신축(2021년 사용승인) 건물이라는 장점이 있습니다. 교통 및 주거 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

하지만, 감정가를 초과하는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금(342,000,000원)을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리상 하자가 존재합니다. 이로 인해 실제 낙찰가의 부담 외에 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있어, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근에 건축된 건물(2021년 준공)로 내부 상태 및 편의시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 화곡동 지역의 지속적인 주거 수요를 고려할 때, 임차인 리스크만 해결된다면 안정적인 임대 수익 또는 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 감정가를 초과하는 매우 높은 위험 요소를 안고 있습니다. 임차인의 보증금 342,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 이 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 본건의 시장 가치(감정가 약 287,000,000원)를 고려할 때, 단순히 감정가 수준으로 입찰하는 것은 매우 위험합니다.

이러한 상황을 감안하여, 100,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

다만, 실제 총 인수 비용은 이 입찰가에 임차인으로부터 인수하게 되는 보증금 잔액(최대 342,000,000원)이 더해지므로, 총 지출액은 최소 442,000,000원 이상이 될 수 있음을 반드시 인지해야 합니다. 본 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외한 순수한 부동산 취득 가치를 고려한 금액이며, 실제 입찰 시에는 해당 위험 요소를 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.