나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경106270 [1] 서울특별시 영등포구 양평동3가 56-9 다중주택 경매

매각기일: 2026-02-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경106270 [1] 서울특별시 영등포구 양평동3가 56-9 다중주택 경매

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서울남부지방법원 경매11계 2024타경106270 | 소재지: 서울특별시 영등포구 선유서로34길 11-2 | 감정가: 4,489,172,100원 | 최저가: 3,591,338,000원 | 용도: 다중주택

1. 서울남부지방법원 2024타경106270 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경106270 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동3가 56-9

용도: 다중주택

감정가: 4,489,172,100원

토지면적: 243.00㎡ (약 73.5평)

건물면적: 989.61㎡ (약 299.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 구OO

채무자: 구OO

채권자: 관OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주의사항: 일괄매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 양평동3가에 소재하며, 지하철 5호선 "양평역" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다가구주택, 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 "양평역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 본건은 남서측으로 약 6m 도로에 접하고 있어 차량 접근성 또한 좋습니다.

해당 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 건축법상의 최고높이 제한지역, 교육환경 보호에 관한 법률상의 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법상의 대공방어협조구역, 수도권정비계획법상의 과밀억제권역, 한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률상의 (한강)폐기물매립시설 설치제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 구OO입니다. 채권자는 관OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 주의사항으로 토지와 건물이 일괄매각되므로, 이에 대한 종합적인 검토가 필요합니다. 임대 관계는 현재 미상으로 파악되며, 이는 실제 명도 과정에서 변수가 될 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

영등포구는 서울의 주요 부도심 중 하나로, 특히 양평동 지역은 지하철 5호선 양평역을 중심으로 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 주변에 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 다수 분포하여 기본적인 배후 수요가 확보되어 있습니다. 지하철역과 인접한 입지는 유동인구를 확보하는 데 유리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다. 영등포 일대는 과거 공업단지였으나 현재는 주거 및 복합단지로 변화하는 추세이며, 이는 향후 상권의 잠재적 가치를 높일 수 있습니다.

1.5. 생활정보

양평역이 도보 거리에 있어 지하철 5호선을 이용한 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 주변에 버스 정류장도 다수 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호합니다. 다양한 근린생활시설이 주변에 분포할 것으로 예상되어 기본적인 생활 편의시설 이용은 편리할 것으로 보입니다. 다만, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있어, 해당 지역 내 학교와의 거리에 따라 건축 및 업종 제한이 있을 수 있으므로 세부 사항은 남부교육지원청에 문의하여 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 건물감정평가요항표에 명시된 '공부와의 차이'입니다. 현재 건물 1층부터 5층까지의 용도가 건축물대장 상의 용도(제2종근린생활시설-사무소, 제1종근린생활시설-의원)와 다르게 현황 주택으로 이용 중이라는 점입니다. 이는 추후 관련 기관의 조사 시 이행강제금 부과나 원상복구 명령 등의 문제가 발생할 수 있으며, 적법한 사용을 위해서는 용도 변경 절차가 필요할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상의 여러 제한사항(가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등)은 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약을 줄 수 있습니다. 임대 관계가 미상이라는 점도 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있는 리스크 요인입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 양평역 인근의 우수한 입지를 갖춘 다중주택으로, 건물 사용 승인일이 2018년으로 비교적 신축에 속합니다. 준공업지역에 위치하여 향후 개발 가능성도 잠재하고 있으며, 서울시의 준공업지역 규제 완화 정책(용적률 상향 등)은 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 그러나 공부와 현황의 용도 불일치, 다양한 토지 이용 제한, 미확인 임대 관계 등은 명확히 인지하고 투자에 임해야 할 부분입니다. 이러한 리스크를 충분히 검토하고 해결 방안을 마련한다면, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. **탁월한 역세권 입지:** 지하철 5호선 양평역과 매우 가까워 교통 편의성이 뛰어나며, 이는 임대 수요 확보에 매우 유리합니다.

2. **신축 건물:** 2018년 사용 승인된 건물로 비교적 최신 건물이며, 즉시 수리 없이 활용 가능성이 높습니다.

3. **준공업지역의 잠재력:** 서울시의 준공업지역 활성화 정책에 따라 향후 용적률 완화 등 개발 이익을 기대할 수 있습니다.

4. **다중주택으로서의 활용:** 다수의 임대 가구 확보가 가능하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5. **영등포구의 발전 가능성:** 영등포구는 여의도 업무지구와 인접하고 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있어 미래 가치가 높습니다.

**주요 확인 사항:**

* 건축물대장 상 용도와 현황 용도 불일치에 대한 정확한 사실관계 및 관련 법규 확인.

* 현 임차인 현황 및 명도 조건 협의.

* 각종 토지이용 제한사항에 대한 구체적인 내용 파악.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계