나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10154 [1] 서울특별시 양천구 목동 807-7 양지샤인빌 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 ""목4동 주민센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지 및 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 목동역)이 소재하는
등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건내 제6층 제601호로서,
(사용승인일: 2021.08.05)

외벽: 석재 및 타일붙임마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2016-10-20), 지구단위계획구역(목동오거리), 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(강서양천교육
지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10154 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 807-7 양지샤인빌 제6층 제601호

용도: 다세대주택

감정가: 400,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 23.54㎡ (약 7.12평)

토지지분: 23.54㎡ (약 7.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건축물대장상 건물명: 양지샤인빌

사용승인일: 2021년 08월 05일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

층수: 6층 건물 내 제6층 제601호

연면적: 585.59㎡

대지면적: 351.8㎡

건폐율: 49.48%

용적률: 166.46%

주차대수: 8대 (내부 4대, 외부 4대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "목4동 주민센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 5호선 목동역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 등기 (2025타경10154)이며, 접수일자는 2025년 06월 04일입니다.

3.2. 주요 등기사항 요약

* 갑7 (2025-06-04): 강제경매 (채권자: 한국주택금융공사, 권리금액: 422,506,103원) - 말소기준권리

* 을1 (2024-04-04): 주택임차권 (권리자: 강화영, 권리금액: 379,000,000원) - 말소 (전입일자: 2022-04-08, 확정일자: 2022-03-21)

* 갑3 (2022-04-08): 소유권이전 2번신탁등기말소 (권리자: 주식회사양지주택개발)

* 갑4 (2022-04-08): 소유권이전 (권리자: 이금남, 매매금액: 399,000,000원)

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 한국주택금융공사

* 보증금: 379,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 08일

* 확정일자: 2022년 03월 21일

* 배당신고일자: 2024년 04월 04일

* 대항력: 없음

* 집합건물 등기부 요약 상 강화영의 주택임차권이 말소된 것으로 기재되어 있으며, 임차인 현황표 상 한국주택금융공사의 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다.

* 그러나, 물건의 특이사항 및 주의사항에는 "선순위임차권, 대항력있는임차인" 및 "임차인 및 임차보증금반환채권승계인 한국주택금융공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"으로 기재되어 있어, 권리 관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 물건명세서 상 특별매각조건으로 채권자(한국주택금융공사)가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역지구 및 용도

본건이 소재한 지역은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(목동오거리)으로 지정되어 있습니다. 건물 용도는 공동주택(다세대주택)입니다.

4.2. 주변 상업 시설

주위에는 아파트단지, 다세대주택 외에 각종 근린생활시설이 혼재하여 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 5호선 목동역을 이용할 수 있으며, 주변 근린생활시설 및 공원 등이 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육 환경

본건은 교육환경보호구역에 해당하므로, 강서양천교육지원청을 통해 반드시 확인이 필요합니다.

5.3. 기타

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계의 복잡성

임차인 현황 표기상 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 특이사항 및 주의사항에 대항력 있는 임차인 존재 가능성과 그에 따른 대항력 포기 조건이 명시되어 있어, 명확한 권리 분석 및 소명 자료 확인이 필수적입니다.

6.2. HF 인수조건 변경

한국주택금융공사(HF)의 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용 확인이 필요하며, 이는 매각 진행 및 향후 소유권 이전 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 등 토지이용계획 및 제한상태에 따른 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 다세대주택으로, 서울 양천구 목동의 역세권 입지에 자리하고 있습니다. 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 환경이 양호하며, 우수한 학군과 생활 인프라를 갖춘 목동 지역의 이점을 누릴 수 있습니다.

다만, 임차인 현황 및 등기부등본 상 대항력 있는 임차인 존재 가능성에 대한 정보가 상이하게 기재되어 있어, 매각 진행의 핵심 조건인 '대항력 포기 조건'의 실질적인 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다. 이러한 권리 관계의 불확실성을 해소하는 것이 본건의 가장 중요한 투자 포인트가 될 것입니다. 감정가 4억원에 대한 시세 적정성 검토와 함께, 인수 조건 변경 사항에 대한 명확한 파악 후 신중하게 입찰을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 상품성이 우수합니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 목동역 이용이 편리한 교통 요지에 위치합니다.

* 목동 생활권: 목동의 풍부한 생활 편의시설과 교육 환경을 이용할 수 있습니다.

* 권리 관계 명확화 시 투자 가치 상승: 임차인 관련 리스크가 해소된다면 안정적인 투자 회수가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2022년식, 25.97㎡, 26,500만원

* 2016년식, 28.47㎡, 30,000만원

본건은 2021년식, 29.96㎡로, 전용면적과 신축 연식을 고려할 때 현재 시세는 약 32,000만원에서 36,000만원 사이로 추정됩니다.

9.2. 인수 보증금

본건의 인수 보증금은 0원입니다.

9.3. 입찰가 산정

감정가는 40,000만원이며, 첫 경매의 최저매각가격은 감정가와 동일한 40,000만원입니다.

권리 관계의 복잡성 및 HF 인수조건 변경 사항에 대한 불확실성을 감안할 때, 시세 하단부 및 감정가 대비 낮은 비율에서 접근하는 것이 보수적입니다.

따라서, 보증금(40,000,000원)을 제외한 실질적인 낙찰 희망가는 33,000만원에서 37,000만원 사이로 제안합니다.

9.4. 최종 제안 입찰가

권리관계에 대한 철저한 조사와 현장 확인을 전제로, 35,000만원을 희망 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.