나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9287 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 271-35 다원리치빌 제3층 제304호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9287 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 271-35 다원리치빌 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매9계 2025타경9287 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 271-35 다원리치빌 제3층 제304호 | 감정가: 230,000,000원 | 최저가: 147,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9287 (1) 구로구 개봉동 다세대주택 경매 보고서

1.1. 물건 개요 및 입찰 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9287 (1)이며, 매각대상은 서울특별시 구로구 개봉동 271-35 다원리치빌 제3층 제304호 다세대주택입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 감정가는 230,000,000원으로 책정되었습니다. 매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식(토지/건물일괄매각)입니다.

1.2. 면적 및 구조 분석

본 건은 2019년 11월 13일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 제3층에 위치합니다. 비교적 신축급의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다.

토지 면적은 대지권 $19.30\text{m}^2$ (약 5.84평)이며, 건물 전용면적은 $21.82\text{m}^2$ (약 6.60평)입니다. 해당 건물 면적은 소형 주거용으로 이용하기 적합한 원룸 또는 1.5룸 형태일 가능성이 높습니다.

1.3. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 구로구 개봉동 소재 개웅초등학교 동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변은 다세대주택, 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 권리 분석

본 경매 사건은 부동산강제경매입니다. 소유자와 채무자가 모두 '망OOO'으로 기재되어 있어, 소유자 사망으로 인한 상속 관계가 얽혀있을 수 있습니다. 채권자는 유OO입니다.

*주의사항*: 소유자/채무자가 '망'으로 되어 있으므로, 상속 관계 및 정확한 채무 변제 주체를 파악하는 것이 중요합니다. 상속인과의 관계 및 명도 과정에서의 복잡성 유무를 사전에 확인해야 합니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 지역은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역입니다. 주거 환경이 안정적이며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

토지이용계획상 교육환경보호구역이 설정되어 있어 주거 환경의 쾌적성이 보장되는 반면, 주변 신규 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 권리분석상 소유자 및 채무자가 '망'으로 표기되어 상속 관계가 정리되지 않았을 경우 낙찰 후 명도 과정에서 상속인들을 상대로 진행해야 하는 복잡성이 발생할 수 있습니다.

둘째, 임대관계가 '미상'이므로 현황조사 시 임차인의 존재 여부와 대항력 유무를 철저히 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우 보증금 인수 여부에 따라 입찰가가 크게 달라질 수 있습니다.

셋째, 입지 환경상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등의 제한 사항이 있으나, 이는 매매 및 임대차에는 통상적인 수준의 영향만 미칠 것으로 판단됩니다. 현재까지 주변에 큰 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트 및 종합 의견

투자 포인트:

1. 비교적 신축 건물 (사용승인일 2019.11.13.)로 노후도 부담이 적습니다.

2. 개웅초등학교 인근으로 주거 환경이 양호합니다.

3. 소액 투자가 가능한 도시형생활주택 형태로, 1인 가구 또는 신혼부부 수요를 기대할 수 있습니다.

종합 의견:

본 물건은 서울 구로구의 역세권과 어느 정도 떨어진 주거 밀집 지역에 위치한 소형 다세대주택입니다. 감정가 2억 3천만 원을 기준으로 주변 시세 대비 경쟁력을 확인하고, 특히 '망OOO'으로 인한 상속 관계 및 임차인 유무(대항력 여부)에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 선행된다면 안정적인 투자 기회가 될 수 있습니다. 매각 대상이 토지 및 건물 일괄매각이므로 권리상 하자의 부담은 적습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매9계