나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10228 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 264-14 원창아트빌2 제비동 제6층 제602호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10228 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 264-14 원창아트빌2 제비동 제6층 제602호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10228 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 264-14 원창아트빌2 제비동 제6층 제602호 | 감정가: 315,000,000원 | 최저가: 252,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10228 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 264-14 원창아트빌2 제비동 제6층 제602호

용도: 다세대주택

감정가: 315,000,000원

토지면적 (대지권): 25.14제곱미터 (약 7.60평)

건물면적 (전용면적): 37.15제곱미터 (약 11.24평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (소유자 백OO, 채무자 백OO, 채권자 주OOOOOOO)

사용승인일: 2020.11.30.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 개봉초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 1호선 개봉역이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

토지는 인접 도로 및 필지 대비 평지에 위치한 가로장방형으로 주거용 건부지로 이용 중이며, 서측으로 노폭 약 5.5미터 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리 분석 (Legal Analysis)

매각물건명세서상 임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)의 존재 여부를 확인해야 합니다.

가장 중요한 주의사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"입니다. 이는 낙찰자가 잔여 임차보증금을 인수하지 않는다는 *특정 조건* 하에 매각되는 것으로, 입찰 전 해당 조건의 이행 및 유효성을 반드시 확인해야 합니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우, 낙찰자가 임차보증금 잔액을 인수할 위험이 있습니다.

본 경매는 강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일 인물입니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 주거지역 내에 위치하며, 개봉초등학교가 인근에 있어 학군 수요가 일부 존재합니다. 주거 밀집지역의 특성상 기본적인 근린생활시설은 갖추고 있으나, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 발달한 것으로 보입니다.

생활 정보:

학군: 개봉초등학교 인근으로 초등학교 접근성이 양호합니다.

교통: 지하철 1호선 개봉역 및 인근 버스정류장을 통해 서울 및 수도권으로 이동이 용이합니다.

건물: 2020년 11월에 사용승인된 비교적 신축급 건물입니다. 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수시설, 승강기 설비, 주차장 등이 완비되어 주거 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

임차인 관련 리스크: 권리분석 항목에서 강조된 대로, "임차보증금반환청구권 포기 조건"에 대한 최종 확인이 필수적입니다. 조건 미충족 시 잠재적 임차보증금 인수 리스크가 발생합니다.

조사 한계: 실지조사 시 거주인의 부재 및 폐문으로 내부 구조 및 이용 상황을 정확히 파악하지 못했으며, 임대 관계 또한 미상입니다. 현장조사를 통해 실제 점유 상태 및 내부 상태를 확인해야 합니다.

공법적 제한: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건축 제한이 있으며, 공항시설법 및 군사시설 보호법에 따른 제한사항이 있으므로, 향후 재건축 또는 용도 변경을 고려할 경우 관련 법규를 상세히 검토해야 합니다.

혐오시설: 인근 지역에 특이할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주거 밀집지역 특성상 소규모 기피시설 유무는 현장 조사를 통해 최종 확인하는 것이 안전합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 2020년 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 지하철 1호선 개봉역 접근성을 갖추고 있습니다. 감정가는 315,000,000원으로, 주변 시세와 비교하여 적정성을 판단할 필요가 있습니다.

투자 포인트:

신축급 빌라: 사용승인일이 2020년으로 건물의 상태가 양호하여 별도의 수리 비용 부담이 적습니다.

역세권/학세권: 1호선 개봉역 인근 및 개봉초등학교 인근으로 실수요자에게 선호도가 높은 입지입니다.

제한적 권리관계: 일반적인 강제경매 물건이나, 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건이라는 특수성을 면밀히 파악하여 입찰가를 산정해야 합니다. 해당 리스크가 해소된다면 안정적인 투자 물건이 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계