나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9586 [1] 서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 제2층 제2가090호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2025.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""구로초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 각
종 상업시설과 업무시설 및 아파트 등이 밀집한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 북서측 인근에 지하철 1호선 ""구로역""이 소재하고 인
근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 양호한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 36층 건물 내 제2층 제2가090호 등으로서,
- 사용승인일: 2007년 5월 11일
- 외벽: 석재 및 패널붙임마감 등
- 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 중 기호 1 및 기호 2는 인근 호수들과 함께 통칭 ""페리스타""(파티하우스)로 이용 중이
며, 기호 3은 인근 호수들과 함께 통칭 ""소담촌""(음식점)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 주차설비 등
이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 완경사지대 내에 비교적 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 주상용 건물
의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 남서측 및 북측, 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로
2류(폭 15m~20m)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위
사령부 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선등입
니다.

공부와의 차이

본건 대상 물건들은 공부상 ""판매시설""이나 현재 인근 호수들과 함께 근린생활시설로 이용
중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-벽체 구분 없는 오픈상가임 (감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9586 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 501 신구로자이 나인스에비뉴 제2층 제2가090호

용도: 근린상가

감정가: 26,000,000원

토지면적: 1.32㎡ (약 0.40평)

토지지분: 1.32㎡ (약 0.40평)

건물면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

건물지분: 4㎡ (약 1.21평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엔에스에셋대부

건물개요:

본건이 소재한 신구로자이 나인스에비뉴는 총 36층, 철골철근콘크리트구조의 건물이며, 2007년 5월 11일 사용승인되었습니다. 건물 연면적은 약 117,641.77㎡ (약 35,590평) 규모입니다.

건물의 주 용도는 공동주택(아파트)이나, 판매시설, 문화및집회시설 등으로도 이용되는 복합 건물입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 구로초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 각종 상업시설, 업무시설 및 아파트 단지가 밀집해 있어 지역 활성화가 잘 되어 있는 곳입니다.

교통 여건으로는 본건 북서측 인근에 지하철 1호선 구로역이 위치하며, 도로변에는 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근 또한 용이합니다.

본건 소재 토지는 남서측, 북측, 동측으로 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로, 소로1류, 중로2류 등에 접하고 있습니다. 또한, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2011년 9월 6일 접수된 엔에스에셋대부유한회사의 근저당권(을3)으로, 채권 최고액은 156,000,000원입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리인 2025년 4월 21일 접수된 엔에스에셋대부의 임의경매개시결정(갑10)을 포함한 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 페리스타(대표 황 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인에게는 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본건은 구로역 역세권에 위치한 상업지역 내에 자리하고 있습니다.

주변에 아파트 단지와 업무시설, 기존 상업시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

감정평가서상 본건과 인근 호수들이 함께 통칭 '페리스타'(파티하우스) 또는 '소담촌'(음식점) 등으로 이용되고 있으며, '벽체 구분 없는 오픈상가' 형태로 운영되고 있어 복합적인 상권 형성이 가능합니다.

원래 공부상 용도는 '판매시설'이나, 현재는 '근린생활시설'로 이용 중입니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 다양한 상업시설이 밀집해 있어 은행, 병원, 식당, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

교육 시설로는 구로초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

교통 시설로는 지하철 1호선 구로역 및 다수의 버스 노선이 있어 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 '벽체 구분 없는 오픈상가' 형태로, 4.00㎡라는 매우 작은 면적을 가지고 있어 독립적인 업종 운영보다는 기존의 복합 상가 내에서의 특정 공간 활용이나 파티하우스, 음식점 등의 부가적인 공간으로 활용될 가능성이 높습니다.

별도 벽체 구분이 없다는 점은 임대차 계약 시 또는 향후 재산권 행사 시 다른 호실과의 경계 및 권리 범위를 명확히 하는 데 어려움이 있을 수 있습니다.

또한, 소음, 냄새 등 공용 공간 사용과 관련된 분쟁 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 실제 점유 및 사용 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구의 역세권 상업지역 내에 위치한 소형 근린상가입니다.

구로역과 인접하고 주변 배후 수요가 풍부하여 입지적 가치는 우수하다고 판단됩니다.

하지만 4㎡의 작은 면적과 벽체 구분 없는 오픈상가라는 특수한 점포 형태는 향후 활용 및 관리에 있어 고려해야 할 부분입니다.

현재 권리 관계는 비교적 명확하나, 소형 상가의 특성과 오픈 상가로서의 운영 방식을 충분히 이해하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

구로역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지.

상업지역 내 위치하여 주변 배후 수요 풍부.

소형 면적으로 초기 투자 비용 부담이 상대적으로 적음.

인근 상업 및 주거 시설 이용객을 통한 잠재적 고객 확보 가능.

오픈 상가 형태의 복합 이용 가능성을 활용한 차별화된 수익 모델 구축 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가는 26,000,000원이며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 주변 유사 물건의 실거래가, 현재 시세, 본건의 향후 예상 임대 수익률, 소형 오픈 상가로서의 희소성 및 투자 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통한 물건 상태 확인이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.