나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10153 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제102동 제4층 제402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-20

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10153 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제102동 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매8계 2025타경10153 | 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제102동 제4층 제402호 | 감정가: 226,000,000원 | 최저가: 180,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 구로구 오류동 다원리치타운

1.1. 물건 개요

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10153 (1)이며, 매각대상은 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제102동 제4층 제402호입니다. 용도는 다세대주택(도시형생활주택)이며, 감정가는 226,000,000원으로 책정되었습니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적은 15.40㎡ (약 4.66평)이며, 건물면적은 23.27㎡ (약 7.04평)입니다. 해당 건물은 2020년 9월에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 6층 건물 내 제4층에 위치하고 있습니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 도배 마감 등으로 양호한 상태입니다. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 및 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 주거 편의성은 보통 이상으로 판단됩니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "지구촌학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주거 지대이며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 신축 다세대주택이 밀집한 주거 지역의 특성을 가집니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 7호선 '천왕역'이 가까운 거리에 위치하여 대중교통 이용 편의도는 양호한 편입니다. 서울 도심 및 강남권으로의 접근성이 우수한 7호선 역세권 입지의 장점을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 공법상 제한

토지는 제2종일반주거지역(7층이하)에 속하여 주거 안정성이 확보되어 있습니다. 또한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으므로, 건축 행위 등에 있어 제한 사항은 해당 기관(서울시남부교육지원청, 육군수도방위사령부 등)에 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 및 채무 관계

소유자 및 채무자가 망인(사망자)으로 기재되어 있어, 상속 관계 및 등기 정리가 선행되었는지 확인이 필요하며, 향후 매각 절차 진행 시 상속인들에 대한 절차 진행에 주의를 요합니다. 채권자는 정OO이며 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

3.2. 특이사항 및 별도등기 분석

가장 중요한 특이사항은 등기사항전부증명서상 대지권에 "별도등기 있음 1토지(을구 1번 구분지상권설정등기) 2020년9월28일 등기"가 등재되어 있다는 점입니다. 구분지상권은 토지의 특정 공간 상하에만 효력이 미치는 지상권으로, 해당 등기의 원인, 범위, 존속기간 등을 면밀히 검토하여 낙찰자가 인수할 부분이 있는지, 소유권 행사에 제한을 주는지 여부를 필수적으로 확인해야 합니다. 이는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

3.3. 임대차 관계

임대관계는 현재 미상(미확인)이므로, 정확한 현황 조사를 통해 주거 임차인 유무, 전입 일자, 확정 일자 등을 확인하여 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 파악해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금을 인수할 위험이 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 속한 오류동 지역은 주거 밀집 지역의 특성상 대규모 상권은 없으나, 주거지와 혼재된 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없는 환경입니다. 가까운 7호선 천왕역 주변으로 형성된 상권 및 학원가 등도 이용 가능합니다. 도심의 생활 인프라를 누릴 수 있으며, 주거 환경은 양호합니다. 별도로 검색된 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

1) 망인 소유/채무: 복잡한 상속 및 이해관계로 인해 명도 절차에 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 상속인 전원을 상대로 명도 절차를 진행해야 할 수 있습니다.

2) 구분지상권 (별도등기): 소유권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있는 권리이므로, 등기부등본상의 구분지상권 설정 목적과 내용을 반드시 확인하여 인수 여부 및 권리 소멸 가능성을 심도 있게 검토해야 합니다.

3) 임대차 관계 미상: 대항력 있는 임차인 존재 시 낙찰자가 보증금을 인수해야 하므로, 철저한 임차인 현황 조사(전입세대 열람 등)가 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 2020년 사용 승인된 신축급 도시형생활주택(다세대주택)으로, 건물의 노후도가 낮아 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 7호선 천왕역에 대한 접근성을 갖추고 있어 입지 조건 또한 우수합니다. 감정가 기준 약 7평대의 소형 면적이므로 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 주거 형태입니다. 다만, 별도등기(구분지상권)와 망인의 채무 관계가 권리 분석의 핵심이며, 이에 대한 철저한 조사가 선행되어야 안전한 투자가 가능합니다.

6.2. 투자 포인트

1) 신축 건물: 2020년 사용 승인으로 수리 부담이 적음.

2) 역세권: 지하철 7호선 천왕역 인근으로 대중교통 이용 편리.

3) 소액 투자 가능성: 감정가가 2억 2천 6백만 원으로 서울 내 주택 치고는 비교적 소액 투자로 접근 가능.

4) 주거 선호 지역: 서울 내 주거 밀집 지역으로 실수요층이 두터움.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계