나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10241 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 828-19 현부스카이 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 「서울금천초등학교」 남서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 및 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남서측 인근에 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통 이하임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상8층건 내 제2층 제201호로서
(사용승인일: 2015.11.12)
- 외벽: 석재붙임 마감 등,
- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔 - 방3, 욕실, 주방, 거실, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단지 기준시 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주거용건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역,지구단위계획구역(2017-11-16)([시흥동]자세한사항별도확인:도시계획과),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10241 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 828-19 현부스카이 제2층 제201호

1.2. 물건 개요

용도: 오피스텔

감정가: 319,000,000원

토지면적: 25.71㎡ (약 7.78평)

토지지분: 25.71㎡ (약 7.78평)

건물면적: 59.28㎡ (약 17.93평)

건물지분: 59.285㎡ (약 17.93평)

1.3. 매각 정보

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 소재한 「서울금천초등학교」 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택 및 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 남서측 인근에 간선·지선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통 이하로 평가됩니다.

3. 건물 및 토지 현황

3.1. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조로, 지상 8층 건물 중 제2층 제201호에 해당합니다. 2015년 11월 12일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임, 창호는 새시창호 등으로 마감되었습니다. 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 내부는 방 3개, 욕실, 주방, 거실, 현관 등으로 구성되어 있습니다. 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

3.2. 토지 이용 상태

일단지로 보았을 때 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지이며, 주거용건부지 등으로 이용 중입니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2017-11-16), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약 및 말소기준 권리

등기부상 소유권 보존은 박경열(2015.11.17), 소유권 이전은 백상훈(2022.01.05, 매매가 350,000,000원)으로 확인됩니다. 주택도시보증공사의 가압류(2022.11.10, 778,000,000원)가 말소기준 권리이며, 본건 강제경매 또한 주택도시보증공사에 의해 신청되었습니다.

4.2. 임차인 현황 및 대항력

임차인으로 주택도시보증공사(이영희)가 있으며, 보증금 350,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2021년 12월 13일, 확정일자는 2021년 12월 06일입니다. 현재 임차인은 '대항력 없음'으로 표시되어 있습니다. 이는 특별 매각 조건에 따라 매수인에 대한 대항력을 포기하였기 때문입니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 개요는 명시되어 있지 않습니다.)

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 분석

본건이 소재한 금천구 시흥동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재하는 지역입니다. 서울금천초등학교 인근으로 학군 배후 수요가 일부 존재하며, 오피스텔로서 주변 직장인 및 1-2인 가구를 주요 수요층으로 확보할 수 있습니다. 하지만 대중교통 여건이 '보통 이하'라는 점은 접근성에 다소 아쉬운 부분으로 작용할 수 있습니다. 인근에 유사한 규모의 오피스텔 및 주거 건물이 있어 경쟁 환경은 존재합니다.

5.2. 생활 편의시설

서울금천초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 차량 이용 시 대형마트, 병원, 관공서 등 주요 편의시설 접근이 용이하며, 단지 인근으로 편의점 등 소규모 상가 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/물리적 위험

제공된 정보에 따르면, 본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되어 인수해야 할 보증금이 없습니다. 또한, 주변 지도 조사 및 관련 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6.2. 기타 고려사항

대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으며, 향후 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 본건이 속한 토지이용계획상 다양한 용도 규제가 적용되므로, 향후 건축 관련 행위 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 없습니다. 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 특히 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 반환 청구권 포기 조건으로 낙찰자는 보증금 인수 위험이 전혀 없습니다.

* 본건 오피스텔의 면적(전용 약 17.93평)과 감정가(3억 1,900만원)를 고려할 때, 현재 시세(3억 2천만원 내외로 추정)와 비교하여 적정 입찰가 산정 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 2015년 준공으로 건물이 비교적 신축에 속하여 즉각적인 대규모 리모델링보다는 운영 및 관리에 집중할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 오피스텔로, 서울금천초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 건물의 내외부 상태는 양호하며, 오피스텔로서의 기본적인 용도 및 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 전혀 없고, HUG와의 계약 조건으로 보증금 인수 위험이 제거되었다는 점이 큰 장점입니다. 교통 여건의 일부 아쉬움에도 불구하고, 안정적인 투자처로서의 가치를 지닌다고 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 319,000,000원이며, 최근 유사 면적의 오피스텔 시세가 300,000,000원에서 320,000,000원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없고, 권리상의 문제가 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 310,000,000원 ~ 325,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최신 시세 변동, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.