나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10237 [1] 서울특별시 금천구 독산동 164-33 모아빌 제3층 제303호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10237 [1] 서울특별시 금천구 독산동 164-33 모아빌 제3층 제303호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매1계 2025타경10237 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 164-33 모아빌 제3층 제303호 | 감정가: 273,000,000원 | 최저가: 273,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10237 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10237 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 164-33 모아빌 제3층 제303호

용도: 다세대주택

감정가: 273,000,000원

토지면적: 22.52㎡ (약 6.81평)

토지 지분율: 2252

건물면적: 36.06㎡ (약 10.91평)

건물 지분율: 3606

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 고OO

채무자: 고OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2016년 11월 07일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

동측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지는 2필 일단의 가장형 완경사지로, 다세대 주택 건부지로 이용되고 있습니다.

네이버 지도 및 카카오맵 등 지도 검색 결과, 본건 인근 및 문성초등학교 주변에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

소유자 겸 채무자는 고OO입니다.

주의사항으로 명시된 바와 같이, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰 후 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 권리 관계를 비교적 명확하게 정리하는 데 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

일반적으로 강제경매 사건의 경우, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되는 경향이 있으나, 정확한 권리관계는 매각물건명세서를 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 독산동 지역은 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

문성초등학교가 인접해 있어 학군 수요가 예상되며, 주변의 다양한 주거 형태는 기본적인 생활 편의시설 이용에 용이함을 제공합니다.

상권이 폭발적으로 성장하는 지역은 아니나, 주거 밀집 지역으로서 안정적인 임대 수요와 배후 상권을 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 2016년 11월 07일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 제3층 제303호입니다.

내부 구조는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있어 실사용이 편리한 다세대주택입니다.

기본적인 위생 설비, 난방 설비, 승강기, 옥외 소화전 등이 갖추어져 있습니다.

문성초등학교가 가까이 있어 교육 환경이 양호하며, 버스정류장 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 다음과 같은 제한사항이 존재합니다.

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역. 이러한 용도지역 및 법규상 제한은 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있으나, 매각 과정에서 해당 조건 이행에 대한 최종 확인이 필요합니다.

건축 외벽 마감재(석재 및 벽돌붙임) 등에 대한 장기적인 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

서울특별시 금천구 독산동에 위치한 본건은 문성초등학교 인근의 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

건축 연식이 오래되지 않아 즉시 거주하거나 임대 수익을 위한 활용이 가능하며, 임차인의 대항력 포기 조건으로 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높다는 장점이 있습니다.

다만, 토지이용계획상 각종 규제와 인접 도로 조건 등은 투자를 결정하기 전에 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 다세대주택으로 실거주 또는 안정적인 임대 수익을 위한 투자 목적에 적합합니다.

초등학교 인근이라는 점은 실수요자들에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 권리 분석이 상대적으로 용이하며, 잔금 납부 후 명도 절차가 수월할 것으로 예상됩니다.

향후 금천구 지역의 도시 개발 계획 및 교통망 개선 등 잠재적인 가치 상승 요인을 고려한 장기적 관점의 투자 접근이 유효합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계