나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10183 [1] 서울특별시 양천구 신정동 891-30 유니크5차 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10183 [1] 서울특별시 양천구 신정동 891-30 유니크5차 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10183 | 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 891-30 유니크5차 제4층 제401호 | 감정가: 354,000,000원 | 최저가: 354,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10183 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10183 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 891-30 유니크5차 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 354,000,000원

토지면적: 16.91㎡ (약 5.11평)

토지 지분율: 1691.5

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

건물 지분율: 2993

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자:

채권자: 주OOOOOOO

특이사항:

주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.2. 감정평가서 요약

본 물건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치하며, 신서고등학교 북동측 인근에 소재하고 있습니다. 주위 환경으로는 저층 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황으로는 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 목동역과 다수의 노선버스가 운행하는 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕으로 외벽은 석재타일붙임, 창호는 P.V.C샷시 등으로 마감되었습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

내부 설비로는 엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 2필지가 일단의 장방형 평지로 주거용 부지로 이용 중에 있으며, 동측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 준주거지역(2016-10-20), 지구단위계획구역(목동오거리)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

기타 참고사항으로는 임대 관계는 파악되지 않았습니다. 또한, 내부구조는 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 집합건축물대장상의 현황도나 외부 관찰 내용과 다소 차이가 있을 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치하여, 신서고등학교 인근의 우수한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 지하철 5호선 목동역과 여러 버스 노선이 운행되는 정류장이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다. 목동역 일대는 서울 서남부의 주요 교통 요충지로, 다양한 도로망과 연결되어 타 지역으로의 이동이 용이합니다. 주위로는 저층 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 분포하고 있어 정주 여건이 안정적입니다.

1.4. 권리분석

본 건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 '주의사항'에 명시된 임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사(HUG) 관련 대항력 포기 조건입니다. 이는 매수인(낙찰자)이 임대차 보증금 반환 채권에 대한 임차인의 대항력을 인수하지 않는다는 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 매수인은 이 조건으로 인해 발생할 수 있는 잠재적 법률적, 금전적 위험을 충분히 인지하고 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

관련하여, 유사한 조건이 적용된 경매 물건이 동일 건물(유니크5차) 또는 인근 건물(신정동 998-10)에서 다수 확인되어, 해당 조건에 대한 법적 검토 및 절차 확인이 필수적입니다.

1.5. 상권분석

목동역 일대는 풍부한 배후수요를 갖춘 서울 서남권의 주요 상권 중 하나입니다. 대규모 아파트 단지와 주상복합 건물이 밀집해 있어 안정적인 소비층을 확보하고 있으며, 특히 20대 여성과 주부층의 유동인구가 많은 편입니다.

주요 업종으로는 의류, 이동통신, 화장품, 커피숍 등이 있으며, 높은 교육열로 인해 입시 관련 학원가가 매우 발달해 있습니다.

다만, 학군 특성상 PC방이나 유흥업소 등은 찾기 어렵습니다. 과거 로데오 거리 상권이 침체기를 겪기도 했으나, 목동역 2번 출구 주변으로 상권의 중심이 이동하며 활기를 띠고 있습니다. 상가 공실률은 낮은 편으로, 특히 신규 상업 시설의 경우 높은 수요를 보입니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 신서고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 다수의 사설 학원들이 밀집한 지역입니다. 지하철 5호선 목동역과 버스 정류장이 가까워 서울 시내 및 인근 지역으로의 접근이 용이합니다. 주변에는 소규모 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, 목동역 및 오목교역 일대에 현대백화점, 홈플러스, 병원, 관공서 등 다양한 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 건물에는 엘리베이터, 난방, 위생 및 급배수 설비가 완비되어 있어 거주 편의성이 높습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '주의사항'에 명시된 임차인의 대항력 포기 조건입니다. 이 조건이 제대로 이행되지 않거나, 관련 법적 분쟁이 발생할 경우 매수인이 추가적인 금전적 부담이나 법적 문제에 직면할 수 있습니다.

또한, 감정평가서 요약본에서 언급된 바와 같이, 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조가 공부와 다소 상이할 수 있으며, 실제 상태는 경매 참여 시 반드시 현장 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등은 향후 건축이나 개발에 있어 일부 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 본 물건과 인근 지역에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)에 대한 언급은 발견되지 않았습니다. 본 물건이 위치한 신정동 일대는 주거 및 교육 시설이 중심이 되는 지역입니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구의 중심지인 목동역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 교육 인프라가 잘 갖춰진 지역에 있습니다. 안정적인 주거 수요와 학군 프리미엄을 바탕으로 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

하지만, 경매 물건의 특성상 채무 관계 및 임차인 관련 권리 사항을 철저히 파악해야 하며, 특히 '주의사항'에 명시된 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인이 반드시 숙지하고 법률 전문가와 상담하여 입찰 여부를 결정해야 할 중요한 요소입니다.

1.10. 투자 포인트

- 최적의 입지: 서울 양천구 신정동, 지하철 5호선 목동역 역세권으로 교통 편리.

- 높은 교육열: 신서고등학교 및 다수의 학원 밀집 지역으로 교육 관련 수요 높음.

- 안정적 배후 수요: 대규모 아파트 단지와 풍부한 주거 인구를 기반으로 한 안정적인 임대 수요 및 가치 상승 잠재력.

- 지역 개발 가능성: 목동오거리 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 수혜 기대.

- 주의사항 확인 필수: 임차인 대항력 포기 조건 등 권리 관계에 대한 철저한 사전 검토 필요.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계