나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103067 [1] 서울특별시 종로구 숭인동 20-107 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2025.07.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 숭인동 소재 "지하철6호선 창신역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(지하철6호선 창신역)이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중이며 일부 도로로 이용중임. 기호(2): 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 북동측으로 노폭 약15미터 내외, 남동측으로 노폭 약1.6미터 내외의 도로와 접함. 기호(2): 본건 동측으로 노폭 약1.6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동신초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-12-24)<서울특별시 문화재보호 조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변). 기호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동신초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2020-12-24)<서울특별시 문화재보호 조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변).

제시목록 외의 물건

후첨 지적개황도 참고.

공부와의 차이

기호(1)토지는 공부상 지목이 대지이나 일부 진입도로 등으로 이용중인 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대미상임. 2)기호1 토지는 수인이 공유하고 있는 공유지분 토지로서 각각 다른 소유자 5개의 건물이 소재하고 있으며, 건물은 각각 개별등기가 되어 있는 있는 상태로서 구분소유적 공유관계에 있는 토지라고 볼 수도 있으나, 의뢰 대상인 양용호氏 소유의 건물이 해당 토지에 등기되어 있는 것이 아니고, 의뢰인이 위치확정하여 지분평가를 의뢰한 것이 아니므로 집행법원의 요청에 따라 일반 공유토지와 마찬가지로 해당 필지 전체를 기준으로 지분비율에 의거 면적사정하여 감정평가하였음. 3)본건 기호2 토지는 기호1 토지(서울특별시 종로구 숭인동 20-107)를 통한 진입 외에도 남동측 폭 약 1.6미터 내외의 포장도로를 통하여 진출입이 가능한 것으로 확인됨.(후첨 지적개황도 참고)

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘부록조 평옥개지붕 1층 건물로서, (사용승인일: 1965-07-10) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

주택으로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 건물개황도 참고.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대미상임. 2)본건 기호3의 현황 면적은 약60㎡로서 공부상 면적 16.89㎡과 차이가 있으나 현장조사시 기존 건물과 제시외 건물의 구분이 모호하여 현황 면적와 공부상 면적의 차이를 제시외 건물로 추정하였으며, 제시외 건물은 구조, 현상, 사용자재, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 원가법으로 감정평가하되 현상 등을 고려하여 관찰감가를 병용하였음. 해당 현황 면적은 현장조사 등을 통해 개략적으로 산출하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103067 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 숭인동 20-107

용도: 단독주택

감정가: 324,181,150원

토지면적: 903.80㎡ (약 273.31평)

토지지분: 72.67108㎡ (약 21.97평)

건물면적: 16.89㎡ (약 5.11평) - 본건물

건물면적: 43.11㎡ (약 13.04평) - 제시외 건물

매각대상: 토지지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 종로동부새마을금고 (종OOOOOOOO)

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 종로구 숭인동 소재 지하철 6호선 창신역 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 6호선 창신역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로:

* 기호(1) 토지: 북동측 약 15미터 내외 도로, 남동측 약 1.6미터 내외 도로와 접합니다.

* 기호(2) 토지: 동측 약 1.6미터 내외 도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동신초등학교)

* 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

3. 권리분석

* 등기부상 현황:

* 토지 등기부상 말소기준권리(2007-11-05 근저당권)보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 최근 경매개시결정 등기(2025-06-04)는 종로동부새마을금고에서 신청한 임의경매입니다.

* 임차인 현황:

* 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인들에 대한 주의가 필요합니다.

* 다음은 대항력 있는 임차인 목록입니다:

* 강승욱 (전입일자: 1989-12-27): 보증금 0원, 차임 0원. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 강현상 (전입일자: 1989-12-27): 보증금 0원, 차임 0원. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 박세일 (전입일자: 1976-02-04): 보증금 0원, 차임 0원. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 박양자 (전입일자: 2004-12-22): 보증금 0원, 차임 0원. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 이정자 (전입일자: 1973-02-27): 보증금 0원, 차임 0원. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 전용권 (전입일자: 2005-06-02): 보증금 0원, 차임 0원. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 정영찬 (전입일자: 2001-07-18): 보증금 0원, 차임 0원. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 다음은 대항력 없는 임차인 목록입니다:

* 권옥희 (전입일자: 2020-09-25)

* 김선옥 (전입일자: 2016-08-29)

* 김종찬 (전입일자: 2019-05-08)

* 박동원 (전입일자: 2021-07-20)

* 박성희 (전입일자: N/A, 보증금 10,000,000원)

* 방관균 (전입일자: 2009-11-04)

* 신동건 (전입일자: 2021-01-19)

* 신용규 (전입일자: 2012-02-15)

* 안진숙 (전입일자: 2024-12-30)

* 윤하니 (전입일자: 2012-10-05)

* 이소연 (전입일자: 2023-11-22)

* 이영자 (전입일자: 2015-07-13)

* 정관호 (전입일자: 2019-10-11)

* 정유미 (전입일자: 2024-12-05)

* 조성각 (전입일자: 2023-06-07)

* 최영희 (전입일자: 2022-12-29)

* 인수 보증금: 0원 (자료상 합계 기준)

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 주거지역에 위치하고 있으며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 있어 유동인구는 보통 수준으로 판단됩니다. 대규모 상업시설보다는 지역 기반의 소규모 상가들이 있을 것으로 예상됩니다.

* 비교 가능한 매물: 제공된 JSON 데이터는 주변의 다세대 주택 매매/임대 정보로, 본건과 동일한 단지나 건물은 아닙니다. 해당 정보는 지역 부동산 시세 파악에 참고용으로 활용합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 창신역을 중심으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 동신초등학교 등 인근 교육시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 단독 및 다세대 주택 밀집 지역으로, 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 환경으로 미루어 볼 때, 인근에 혐오시설이 존재할 가능성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인들이 존재하여, 이들의 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 공유 토지 및 법정지상권 가능성: 기호(1) 토지는 수인 공유 토지이며, 여러 동의 건물이 소재하고 있습니다. 토지 이용 관계 및 구분소유적 공유 관계 성립 여부에 따라 법정지상권 성립 가능성이 있어, 이에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

* 건물 현황 면적 차이: 공부상 면적(16.89㎡)과 현황 면적(약 60㎡)의 차이가 커, 제시외 건물 및 증축 부분에 대한 현황 파악과 법적 문제가 없는지 확인해야 합니다.

* 도로 이용: 토지(기호1)의 일부가 도로로 이용되고 있어, 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 종로구 숭인동의 대지 약 903.80㎡(약 273.31평) 위에 제시외 건물을 포함한 단독주택이 소재하는 물건입니다. 감정가는 3억 2천 4백여만 원으로 책정되어 있습니다.

주요 특징은 넓은 토지 면적 대비 작은 건물 면적이며, 이는 토지 가치에 대한 잠재력을 시사합니다. 그러나 대항력 있는 임차인 다수 존재, 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인으로 인한 위험 요소를 안고 있습니다. 또한, 공유 토지로서 법정지상권 성립 가능성 등 복합적인 권리 문제가 존재하므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 숭인동 지역의 넓은 대지는 향후 개발 또는 증축을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 입지: 지하철 창신역 역세권으로 교통이 편리하며, 역사문화환경보존지역 등 지역 특성을 고려한 활용 방안 모색이 가능합니다.

* 감정가 대비 토지 가치: 현 건물의 노후도를 고려할 때, 감정가는 토지 가치를 상당 부분 반영한 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 정보는 주로 다세대 주택에 관한 것으로, 본건과 같은 단독주택 및 넓은 토지 면적을 가진 물건과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 감정가는 324,181,150원이며, 이는 해당 지역의 토지 시세와 건물의 가치를 종합적으로 평가한 것으로 보입니다.

본건의 경우, 대항력 있는 임차인 및 법정지상권 관련 불확실성 등 여러 위험 요소를 고려해야 합니다. 따라서, 현재 감정가를 기준으로 하되, 이러한 리스크를 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 약 10% ~ 20% 정도의 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 259,344,920원 ~ 291,763,035원 (감정가 324,181,150원 기준)

※ 위 예상 입찰가는 잠재적 위험 요소를 종합적으로 고려한 수치이며, 실제 낙찰가는 현장 조사, 권리 분석 전문가의 최종 검토, 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인으로 인한 추가 부담 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.