나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103041 [1] 서울특별시 강남구 논현동 158-15 벨라움 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 ""논현초등학교"" 북동측 인근에 위치한 부동산으로서 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 7호선 및 신분당선""논현역"",""신논현역"", 지하철 7호선 ""학동역"", 지하철 9호선 ""언주역""이 소재하는 등 대중교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제201호, 제203호, 제402호, 제403호로서
외벽 : 돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지, 내장벽재, 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 제201호, 제203호, 제402호, 제403호는 다세대주택임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 대비 대체로 평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 북서측으로 노폭 약 4미터, 남동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103041 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 논현동 158-15 벨라움 2층201호

건물명: 벨라움

용도: 다세대주택

감정가: 433,000,000원

토지면적: 12.55㎡ (약 3.80평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 19.28㎡ (약 5.83평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 "논현초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 판단됩니다. 차량 접근은 가능하며, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 인근에 노선버스 정류장이 있고, 지하철 7호선 및 신분당선 "논현역", "신논현역", 지하철 7호선 "학동역", 지하철 9호선 "언주역"이 소재하여 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 2020년 11월 16일 김영훈 외 1명 명의로 소유권보존 등기가 되어 있습니다.

* 같은 날짜에 주식회사 지원파이낸셜대부 명의의 근저당권(말소기준권리, 1,346,000,000원) 및 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁 등기가 존재합니다.

* 2025년 6월 4일 신목신용협동조합 명의의 임의경매 개시결정 등기가 기입되었습니다.

* 2025년 8월 22일 웰컴저축은행주식회사의 1번 근저당권부채권근질권설정공동담보목록(1,346,000,000원)이 설정되었으나, 말소 대상입니다.

* 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 "지상권개요"가 기재되어 있으나 상세 내용은 비어 있습니다. 잠재적인 지상권의 존재 가능성을 확인해야 합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 추가 확인이 필요하며, 만약 존재한다면 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 논현동 일대는 강남구 내에서도 유동인구가 많고 상업 및 주거 시설이 밀집된 지역입니다. 특히 지하철역이 여러 노선이 근거리에 있어 접근성이 우수하며, 주변에 근린생활시설이 많아 상권 활성화 가능성이 높습니다. 제공된 최근 매매 정보들을 분석해 볼 때, 신축 다세대주택의 경우 평당 가격이 높게 형성되는 경향을 보입니다. 본 건과 유사한 연식(2019년)의 다세대주택(26.48㎡)이 2026년 6월 1일 3.95억원(약 4,937만원/평)에 거래된 사례가 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 논현초등학교 인근에 위치하며, 주변에 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주상복합 건물로서 1층 및 지하층에는 근린생활시설이 있을 가능성이 있으며, 이는 생활 편의성을 높여줄 수 있습니다. 또한, 철근콘크리트 구조의 5층 건물에 포함된 다세대주택으로, 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기 설비가 구비되어 있어 일반적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 시세 분석: 본 건의 감정가는 4.33억원(19.28㎡, 약 7,465만원/평)입니다. 그러나 가장 유사한 조건의 비교 사례(2019년 준공, 26.48㎡)가 3.95억원(약 4,937만원/평)에 거래된 점을 고려할 때, 감정가가 실제 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)으로 지정되어 있습니다. 아파트 용도로는 토지거래허가를 받아야 하나, 본 건은 다세대주택이므로 직접적인 제한은 적을 수 있으나 향후 건축 행위 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 권리상 특이사항: "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 언급되었으나 내용이 명확하지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 시설: 현재까지 파악된 정보상으로는 혐오시설이 즉각적으로 확인되지는 않으나, 강남 지역 특성상 주변 개발 계획이나 시설 현황은 지속적으로 파악할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강남구 논현동에 위치한 비교적 신축(2019/2020년 준공) 다세대주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 감정가가 높게 책정된 것이 특징입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이나, 감정가와 유사 사례 간 시세 차이가 존재하여 입찰 시 면밀한 시세 조사가 요구됩니다. 또한, 권리관계상 불명확한 부분이 있어 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 강남구 논현동이라는 우수한 입지 조건

* 비교적 신축 건물(2019/2020년 준공)로 하자 보수 부담 적음

* 소형 면적으로 투자 부담 및 향후 거래 용이성 고려 가능

* 주변 지하철역 다수 이용 가능

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 4.33억원이나, 제공된 최근 매매 사례(특히 2019년 준공 다세대주택, 26.48㎡ 거래가 3.95억원)를 분석했을 때 평당 약 4,937만원 수준입니다. 본 건의 면적(19.28㎡, 약 5.83평)에 동일한 가격 수준을 적용하면 약 2.86억원 수준으로 추정됩니다. 본 건의 건물 신축 연식(2020년)과 입지를 감안하여 시세 대비 보수적으로 접근하되, 감정가와의 차이를 고려하여 아래와 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가는 순수 투자 비용으로 고려됩니다.

예상 입찰가: 350,000,000원 (3억 5천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.