나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102796 [1] 서울특별시 중구 신당동 251-128 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 '성동글로벌경영고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,6호선(신당역) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 지상 건물을 철거하여 상업나지 상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지로서 본건 남동측 막다른 보도블럭 인도로 도보접근 중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24), 서울도심(4대문안)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102796 (1)

* 소재지: 서울특별시 중구 신당동 251-128

* 용도: 대지

* 감정가: 1,738,400,000원

* 토지면적: 106.00㎡ (약 32.06평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 중구 신당동 소재 '성동글로벌경영고등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 단독주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 진입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 2, 6호선 신당역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 토지에는 지상권이 설정되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않으므로 향후 토지 활용 및 개발 시 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 장병한 외 1명 (2008-07-18)

* 근저당권 (말소기준권리): 신라상호저축은행 (1,430,000,000원, 2008-07-18)

* 이후 다수의 소유권 지분 이전 및 근저당권, 지상권 설정 등기 등이 이루어졌으나, 모두 말소 대상에 포함되었습니다.

* 현재 등기부상 채권 총액은 1,560,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 지구단위계획구역(동대문역사문화공원 주변), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 서울도심(4대문안)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 상권: 본건이 위치한 신당동 지역은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 혼재된 도심 지역입니다. 신당역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 근린생활시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다양한 소매점, 식당, 금융기관 등 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다. 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

* 교육시설: 인근에 성동글로벌경영고등학교가 위치하고 있으며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 해당됩니다.

* 교통: 지하철 2, 6호선 신당역과 인접하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 본건 토지는 지적도상 맹지에 해당하며, 남동측 막다른 보도블럭 인도를 통해 접근 가능합니다. 이는 건축 또는 개발 시 진입로 확보 및 이용에 있어 상당한 제약을 초래할 수 있는 중요한 리스크입니다.

* 소멸되지 않는 지상권: 등기부등본 상 확인되는 지상권은 매각 이후에도 소멸되지 않는 권리로서, 토지 소유주의 권리를 제한하고 향후 토지의 자유로운 이용 및 처분을 어렵게 만드는 주요 위험 요소입니다.

* 개발 제한: 일반상업지역임에도 불구하고, 다양한 도시계획 및 법률(지구단위계획, 최고높이 제한, 보호구역 등)로 인해 개발 행위에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도심, 일반상업지역에 위치한 대지로서 신당역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 지적도상 맹지라는 점과 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 설정되어 있다는 점은 향후 활용 및 개발에 있어 중대한 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 권리관계 및 법규적 제약을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 도심, 일반상업지역에 위치한 토지로서 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 지하철 2, 6호선 신당역이 인접하여 교통 여건 및 접근성이 우수합니다.

* (리스크 요인에도 불구하고, 도심 지역의 희소성을 고려할 수 있습니다.)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,738,400,000원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 지적도상 맹지 및 소멸되지 않는 지상권 등 내재된 중대한 리스크 요인들을 충분히 분석하고 현장 실사를 통해 가치 평가를 심도 있게 진행한 후 결정해야 합니다. 해당 리스크들이 최종 입찰가에 반영되어야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.