나이스옥션 법원경매 해남 2024타경1910 [1] 전라남도 진도군 의신면 초사리 산256 임야 경매
매각기일: 2025-12-08
물건 개요
나이스옥션 법원경매 해남 2024타경1910 [1] 전라남도 진도군 의신면 초사리 산256 임야 경매
- 사건번호: 2024타경1910
- 주소: 전라남도 진도군 의신면 초사리 산256
- 감정가: 64,423,500원
- 최저가: 23,090,000원
- 유찰 횟수: 4회
- 용도: 임야
해남지원 경매1계 2024타경1910 | 소재지: 전라남도 진도군 의신면 초사리 산256 | 감정가: 64,423,500원 | 최저가: 23,090,000원 | 용도: 임야
1. 해남지원 2024타경1910 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 해남지원 2024타경1910 (1)
소재지: 전라남도 진도군 의신면 초사리 산256
용도: 임야
감정가: 64,423,500원
토지면적: 22,215.00㎡ (약 6,721.54평)
토지 지분율: 22,215.00 (전체 지분으로 추정)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 0.00㎡
건물 지분율: 0
건물 제시외면적: 0.00㎡
매각대상: 토지매각
경매구분: 부동산강제경매
소유자: 망OOOO
채무자: 망OOOO
채권자: 국OOO
특이사항: 분묘기지권
주의사항: 1. 분묘소재 여부 불분명
2. 인접토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계는 측량을 요함
2. 감정평가서 요약
본 물건은 전라남도 진도군 의신면 초사리에 위치한 임야로, "송천마을" 북동측 인근의 순수산림지대에 속합니다.
차량 접근이 불가능하며 제반 교통 사정은 불편한 편입니다.
토지는 북동측 하향의 부정형 급경사지로 "자연림" 상태입니다.
인접 도로 상태는 맹지이며, 토지이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역(500m 제한 구역), 임업용산지(보전산지)입니다.
공부와의 차이나 제시목록 외 물건은 없습니다.
3. 입지조건
본건은 진도군 의신면 초사리의 산간 지역에 위치한 자연림입니다. 주변은 별다른 개발 없이 자연 그대로의 산림으로 이루어져 있습니다.
생활 편의 시설이나 교통망과의 접근성이 매우 낮은 지역으로, 차량 진입이 어렵고 도로가 없는 맹지입니다.
따라서 일반적인 주거 또는 상업 목적의 입지 조건으로는 매우 불리합니다.
4. 권리분석
본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 국OOO입니다.
소유자 겸 채무자는 망OOOO으로, 상속 등으로 소유권 이전이 필요할 수 있습니다.
가장 중요한 권리 분석 사항은 '분묘기지권'의 존재입니다. 분묘기지권은 분묘가 설치된 토지에 대해 분묘의 소유자가 분묘를 수호, 봉제사하는 동안 토지 소유자의 권리 행사를 제한하며, 분묘가 존속하는 한 영구적으로 효력이 발생할 수 있습니다. 시효 취득을 통해 성립된 분묘기지권의 경우, 토지 소유자의 승낙 없이 20년 이상 평온하고 공연하게 분묘를 점유했을 때 인정됩니다.
다만, 분묘 소재 여부가 불분명하며, 이로 인해 분묘기지권의 실제 존재 및 범위 확인이 필요합니다. 또한, 인접 토지와의 경계가 불분명하여 측량을 통해 정확한 경계를 확정해야 하는 문제가 있습니다.
5. 상권분석
본 물건은 임야, 특히 자연림 지역에 해당하므로, 일반적인 상권 분석은 의미가 없습니다.
인근에 상업 시설이나 주거 밀집 지역이 없어 상업적 가치를 기대하기 어렵습니다.
투자는 해당 토지의 자연 녹지로서의 가치 또는 미래 개발 가능성에 기반해야 합니다.
6. 생활정보
본건은 차량 접근이 어렵고 도로가 없는 맹지이며, 주변이 순수 산림 지역인 점을 감안할 때, 현재로서는 주거 또는 생활 편의 시설과는 거리가 먼 입지입니다.
현실적인 생활 정보 제공은 어렵습니다.
7. 잠재적 리스크
가장 큰 리스크는 '분묘기지권'의 존재입니다. 만약 분묘가 실제 존재하고 분묘기지권이 성립되어 있다면, 토지 사용 및 개발에 큰 제약이 따릅니다. 분묘의 소재 여부가 불분명하므로, 현장 조사와 법률 검토를 통해 정확한 사실 관계 확인이 필수적입니다.
두 번째 리스크는 '맹지'이며 '경계 불분명' 문제로, 토지에 대한 접근성 및 정확한 면적 사용에 어려움이 있습니다. 이는 측량을 통해 해결해야 할 비용과 시간을 수반합니다.
이러한 점들로 인해 향후 토지 활용 및 처분에 상당한 어려움이 예상됩니다.
8. 종합 의견
본건은 진도군 의신면의 산간 지역에 위치한 넓은 면적의 임야입니다.
경매 진행 자체는 채권자의 강제 경매에 의한 것이지만, 토지의 맹지 상태, 불분명한 경계, 그리고 가장 중요한 분묘기지권의 잠재적 존재 및 불확실성으로 인해 일반적인 투자 대상으로는 매우 신중한 접근이 필요합니다.
분묘 소재 여부 확인 및 경계 측량 없이는 토지의 실제 가치와 활용 가능성을 판단하기 어렵습니다.
9. 투자 포인트
- 넓은 면적의 임야: 22,215.00㎡ (약 6,721.54평)의 넓은 면적을 소유할 수 있는 기회입니다.
- 자연림의 가치: 순수 산림 지역으로서 자연 그대로의 가치를 보유하고 있습니다.
- 잠재적 개발 가능성 (제한적): 토지이용계획상 농림지역 및 임업용산지로 지정되어 있어, 향후 산림 관련 사업이나 농업적 이용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 분묘기지권 및 맹지 문제는 해결해야 할 과제입니다.
- 권리분석 및 현장 확인의 중요성: 본건은 권리관계(분묘기지권) 및 현황(경계, 분묘 소재 여부)에 대한 철저한 조사가 투자 성공의 핵심입니다. 이러한 불확실성을 감수하고, 낮은 가격으로 취득하여 향후 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.
법원 정보
해남지원 경매1계