나이스옥션 법원경매 해남 2024타경52680 [1] 전라남도 완도군 노화읍 도청리 167 전 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경52680 [1] 전라남도 완도군 노화읍 도청리 167 전 경매

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해남지원 경매1계 2024타경52680 | 소재지: 전라남도 완도군 노화읍 도청리 167 | 감정가: 10,716,000원 | 최저가: 3,841,000원 | 용도: 전

1. 해남지원 2024타경52680 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2024타경52680 (1)

소재지: 전라남도 완도군 노화읍 도청리 167

용도: 전 (밭)

감정가: 10,716,000원

토지면적: 893.00㎡ (약 270평)

토지 지분율: 89300 (주: 지분율 표기가 일반적이지 않으나, 전체 면적 매각으로 이해됩니다.)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (농협 등 금융기관으로 추정)

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 완도군 노화읍 도청리에 소재하며, 노화초등학교 북동측 근거리에 위치합니다.

주위 환경은 산간 농경지대 및 해안 농촌지대입니다.

차량 접근은 가능하나, 도서 지방에 위치하여 일반적인 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

인근에 노화초등학교가 위치해 있어 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다.

도청리는 과거 노화도의 중심지였으나 현재는 한적한 마을의 특성을 가지고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건의 소유자이자 채무자는 김OO이며, 채권자는 농협 등 금융기관으로 파악됩니다.

권리 분석상 특이사항으로는 농지이므로 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금 반환이 불가합니다.

또한, 분묘기지권이 존재하며, 타인 소유의 분묘 2기가 소재하고 있습니다.

인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

건물은 매각 대상에서 제외되었으나, 감정평가요항표에 따르면 시멘트블럭조 단층 건물이 주택으로 이용 중이며 공부상 면적(43㎡)과 실측 면적(54.6㎡)에 차이가 있고, 옥상에 태양광이 설치된 것으로 확인됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 노화읍 도청리는 농경지대와 해안 농촌지대가 혼합된 지역으로, 전반적으로 조용하고 한적한 분위기입니다.

주변에 식당, 횟집 등이 있으나, 대규모 상권보다는 어촌 및 농촌 지역의 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

차량으로 주요 도로 접근은 가능하지만, 섬 지역의 특성상 대중교통 이용은 불편함이 따릅니다.

인근에 노화초등학교가 있어 기본적인 교육 환경은 갖추고 있습니다.

주변의 관광지로는 이치산 전망대 등이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 미비 시 보증금 미반환 리스크가 있습니다.

2. 맹지(도로와 접해 있지 않은 토지)로, 토지 이용에 제약이 있습니다.

3. 타인 소유 분묘 2기가 소재하며, 분묘기지권으로 인한 법적 분쟁 또는 사용 수익 제한이 발생할 수 있습니다.

4. 인접 토지와의 경계가 불분명하여 측량 비용 및 경계 확정 과정에서의 분쟁 가능성이 있습니다.

5. 토지 이용 시 향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다. (2025. 4. 28.자 노화읍 사실조회회신서 참조)

6. 일련번호(1) 토지는 부정형의 완경사지이며 휴경전 및 일부 묘지로 이용 중입니다.

7. 일련번호(2) 토지는 인접지(도청리 495-1번지)의 부속토지로 이용 중입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전라남도 완도군 노화읍 도청리에 소재한 토지 경매 물건입니다.

토지 자체는 농업용 토지(전)로, 감정가는 1,071만 6천원입니다.

하지만, 맹지, 분묘기지권, 타인 소유 분묘 존재, 농지취득자격증명 필요, 경계 불분명, 원상회복명령 가능성 등 다수의 권리 및 이용상 제약이 존재하는 물건입니다.

특히, 맹지이고 분묘가 소재하는 점, 그리고 농지취득자격증명 없이는 입찰 보증금 반환이 어려운 점은 신중한 접근을 요구합니다.

일련번호(1)은 맹지이며 묘지로 이용 중이고, 일련번호(2)는 인접 토지의 부속토지로 이용 중이라는 점을 감안할 때, 해당 토지의 단독 활용 가능성은 낮아 보입니다.

1.8. 투자 포인트

토지 자체의 가격보다는 주변 토지와의 관계, 지자체의 토지 이용 계획, 그리고 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

명확한 권리 관계 파악 및 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다.

본건 토지의 경우, 현재 상태로는 투자 가치가 높다고 판단하기 어렵습니다.

토지 소유자의 니즈 및 인접 토지와의 통합 가능성 등을 다각적으로 분석해야 합니다.

법원 정보

해남지원 경매1계