나이스옥션 법원경매 해남 2024타경53881 [3] 전라남도 완도군 보길면 정자리 산86 임야 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경53881 [3] 전라남도 완도군 보길면 정자리 산86 임야 경매

물건 대표 이미지

해남지원 경매1계 2024타경53881 | 소재지: 전라남도 완도군 보길면 정자리 산86 | 감정가: 13,527,800원 | 최저가: 4,848,000원 | 용도: 임야

1. 해남지원 2024타경53881 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2024타경53881 (3)

소재지: 전라남도 완도군 보길면 정자리 산86

용도: 임야

감정가: 13,527,800원

토지면적: 6,149.00㎡ (약 1,860.57평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 고OO

채권자: 완OOOOOOO

1.2. 물건 현황

토지는 공부상 임야이나, 현황은 자연림 및 일부 전(밭), 묘지가 혼재되어 있는 상태입니다. 토지 자체는 부정형이며, 기호(1)은 평지, 기호(2,4)는 완경사, 기호(3)은 완경사 지형입니다. 지상에 소재한 수목은 매각에 포함됩니다.

1.3. 입지조건

본건은 전라남도 완도군 보길면 정자마을 내 및 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역입니다. 보길도는 도서 지역으로, 해남 땅끝항에서 약 30분 소요되는 여객선을 통해 접근 가능합니다. 제반 교통 상황은 대체로 불편한 편입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각 대상은 토지 전부입니다. 소유자와 채무자가 동일인입니다. 특별히 유의해야 할 사항은 분묘기지권이 존재한다는 점입니다. 이는 해당 토지 상의 분묘에 대한 사용권을 인정하는 것으로, 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 여러 구역에 걸쳐 있으며, 각각 다른 토지이용계획과 제한이 적용됩니다.

기호(1)은 계획관리지역, 가축사육제한구역입니다.

기호(2)는 생산관리지역, 가축사육제한구역입니다.

기호(3)은 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 공익용산지(보전산지), 국립공원으로 지정되어 있어 개발에 매우 엄격한 제한이 따릅니다.

기호(4)는 생산관리지역, 가축사육제한구역입니다.

1.6. 상권분석

본건 소재지는 농경지와 자연림이 주를 이루는 농어촌 지역으로, 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 멉니다. 인근 정자마을의 기본적인 생활 편의시설 정도만 기대할 수 있습니다.

1.7. 생활정보

보길도는 해남 땅끝항에서 여객선을 이용해야 접근 가능한 섬 지역입니다. 기본적인 생활 편의시설은 정자마을 및 보길면 소재지를 이용해야 하며, 완도군 내에서도 교통이 편리한 지역은 아닙니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. 맹지: 본건 토지는 인접 도로와의 연결이 원활하지 않은 맹지에 해당합니다. 이는 토지 이용 및 개발에 심각한 제약이 될 수 있으며, 인접 토지 소유자와의 협의 없이는 접근이 어렵습니다.

2. 분묘기지권: 토지 내에 분묘가 존재하며 분묘기지권이 성립될 경우, 해당 분묘의 사용 및 관리에 대한 권리가 있어 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다.

3. 엄격한 개발 제한: 본건 토지 일부(기호3)가 자연환경보전지역, 국립공원, 공익용산지(보전산지)로 지정되어 있어 건축, 개발, 행위 등에 중대한 제약이 따릅니다.

4. 도서 지역 접근성: 섬 지역의 특성상 외부와의 접근성이 낮고, 기상 조건에 따라 여객선 운항이 중단될 수 있습니다.

5. 공부상 지목과 현황 차이: 공부상 임야이나 현황 자연림, 일부 전, 묘지인 점은 현장 확인이 필요합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 전라남도 완도군 보길면의 자연 경관이 좋은 지역에 위치하고 있으나, 맹지, 분묘기지권, 그리고 특히 국립공원 및 보전산지 등으로 인한 강력한 개발 제한이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 교통 접근성 또한 도서 지역이라는 특성상 불편함을 감수해야 합니다. 이러한 제약들로 인해 일반적인 부동산 투자 관점에서는 접근이 매우 신중해야 하는 물건입니다.

1.10. 투자 포인트

1. 저렴한 감정가: 여러 악조건으로 인해 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

2. 자연환경 이용: 엄격한 개발 제한에도 불구하고, 만약 관련 법규 내에서 산림 경영, 친환경 농업 등 특정 용도로 활용이 가능하다면 고려해볼 수 있습니다. (단, 용도 확인 필수)

3. 잠재적 가치 상승: 향후 법규 완화 또는 주변 지역 개발 등으로 인한 간접적인 가치 상승을 기대할 수도 있으나, 이는 매우 불확실한 시나리오입니다.

결론적으로, 본건은 명확한 목적과 철저한 사전 조사 없이는 투자가 어려운 물건입니다. 맹지 해소 방안, 분묘 처리 문제, 그리고 국립공원 및 보전산지 내에서의 실질적인 토지 이용 가능성에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

법원 정보

해남지원 경매1계