나이스옥션 법원경매 해남 2024타경53881 [4] 전라남도 완도군 보길면 정자리 404-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경53881 [4] 전라남도 완도군 보길면 정자리 404-1 답 경매

• 사건번호: 2024타경53881
• 주소: 전라남도 완도군 보길면 정자리 404-1
• 감정가: 10,718,000원
• 최저가: 3,842,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 답

해남지원 경매1계 2024타경53881 | 소재지: 전라남도 완도군 보길면 정자리 404-1 | 감정가: 10,718,000원 | 최저가: 3,842,000원 | 용도: 답

1. 해남지원 2024타경53881 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2024타경53881 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 매각 (전체 필지)

소재지: 전라남도 완도군 보길면 정자리 404-1

용도 (지목): 답 (현황: 전 및 일부 잡종지)

감정가: 10,718,000원

토지면적: 466.00㎡ (약 141.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

소유자: 고OO

채무자: 고OO

채권자: 완OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 완도군 보길면 정자리, 일명 "정자마을" 내 및 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 농촌 및 자연 경관 지역입니다.

섬 지역 특성상 땅끝항에서 운항하는 여객선을 이용해야 하며, 전반적인 교통 상황은 다소 불편할 수 있습니다.

기호(1) 토지는 소로에 접해 있으나, 기호(2,4) 토지는 세로(불) 상태이며, 기호(3) 토지는 맹지로서 도로 접근에 대한 별도 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 기호(1)은 계획관리지역, 기호(2,4)는 생산관리지역, 기호(3)은 자연환경보전지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 모든 토지는 가축사육제한구역에 해당합니다. 특히 기호(3)은 공익용산지(보전산지) 및 국립공원 구역에 포함되어 있어 개발 행위에 엄격한 제한이 따릅니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(고OO)입니다. 채권자는 완OOOOOOO입니다.

경매물건은 토지만 매각 대상이며, 건물은 없습니다.

가장 중요한 특이사항 및 주의사항은 다음과 같습니다.

1. 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 해당 서류를 제출하지 않을 경우, 입찰 보증금이 반환되지 않으므로 사전에 반드시 발급받아야 합니다. (2025. 5. 12.자 보길면 사실조회회신서 참조)

2. 토지 지상에 타인 소유의 주택 일부가 소재하고 있어, 정확한 경계 확인 및 토지 이용에 대한 별도의 측량 및 확인이 필요합니다. 이는 향후 점유 및 사용에 관한 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 계약이 취소된 이력이 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 완도군 보길면의 농촌 지역에 위치하여 일반적인 상권 형성 지역과는 거리가 있습니다. 주변은 농경지와 자연림이 주를 이루고 있으며, 주거는 단독주택 위주로 형성되어 있습니다.

주요 소비 및 편의시설은 보길면 소재지나 인근 읍면으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 지역 경제는 농업 및 어업, 그리고 관광업에 기반하고 있을 것으로 추정됩니다.

1.5. 생활정보

섬 지역이라는 지리적 특성상 육지와의 접근성이 상대적으로 떨어집니다. 차량 이용 시에도 선박을 이용해야 하므로 이동 시간과 비용이 추가됩니다.

가까운 편의시설이나 생활 기반 시설에 대한 정보는 제한적이며, 일상생활에 필요한 물품 구매나 병원 이용 등은 보길면 소재지 또는 인근 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

주변 환경은 자연 경관이 우수하여 조용하고 한적한 생활을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 미비로 인한 보증금 미반환 위험.

2. 타인 소유 주택 일부가 토지 경계 내에 소재하여 발생하는 점유, 경계, 사용 관련 분쟁 가능성.

3. 기호(3) 토지의 맹지 상태 및 타 토지 지분 소유 등으로 인한 이용의 제약.

4. 국립공원, 보전산지, 개발제한구역 등 엄격한 법규 및 규제 적용으로 인한 건축, 개발, 증축 등 행위의 제한.

5. 섬 지역 특성상 교통 불편 및 물류 이동의 제약.

6. 재매각 물건으로, 이전 입찰 과정에서 문제가 있었거나 시장의 관심이 낮을 가능성.

7. 공부상 지목(답, 임야)과 현황(전, 잡종지, 자연림, 묘지)의 차이로 인한 행정적 처리의 복잡성.

1.7. 종합 의견

본건은 전라남도 완도군 보길면의 한적한 농촌 지역에 위치한 토지 경매 물건입니다. 넓은 면적은 아니지만, 농경지 및 자연림 지역으로, 향후 농업용지 또는 자연 속 주거 부지로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 농지취득자격증명 필수, 타인 소유 건물 존재, 맹지, 국립공원 및 보전산지 등 강력한 개발 제한, 열악한 교통 환경 등 극복해야 할 여러 난관과 위험 요소를 안고 있습니다. 특히 지상 건축물 문제는 소유권 및 토지 이용과 직결되는 중요한 사안으로, 사전에 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 재매각 물건이라는 점도 신중한 접근을 요구합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 저렴한 감정가: 1,071만 8천원으로, 토지 면적 대비 낮은 감정가가 책정되어 있습니다.

2. 농업적 활용 잠재력: 토지 대부분이 전(밭)으로 이용 가능하며, 향후 농업 생산 활동을 위한 투자가치 고려. (단, 농지취득자격증명 필수)

3. 섬 지역의 자연 환경: 국립공원 지역 일부를 포함하는 등 천혜의 자연 환경을 보유하고 있어, 전원생활 또는 특정 목적(예: 소규모 힐링 공간)의 활용 가능성 모색.

4. 인근 시설과의 연계성: (주변 시설 검색 결과) 보길면 소재지 및 주요 관광지와 직선 거리가 멀지 않아, 장기적인 지역 발전 계획과 연계 시 가치 상승 기대. (단, 현재로서는 접근성이 주요 제약)

주변 시설 관련 검색 결과:

완도군 보길면 정자리는 아름다운 자연 경관을 자랑하는 지역으로, 인근에 주요 관광지로는 보길 윤선도원림, 낙서정, 채석강 등이 있습니다. 대규모 공업단지나 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 국립공원 구역에 포함된 점은 환경 보존 및 개발 제한의 근거가 됩니다.

법원 정보

해남지원 경매1계