나이스옥션 법원경매 순천 2024타경59954 [4] 전라남도 구례군 마산면 광평리 822-3 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경59954 [4] 전라남도 구례군 마산면 광평리 822-3 전 경매

• 사건번호: 2024타경59954
• 주소: 전라남도 구례군 마산면 광평리 822-3
• 감정가: 4,459,440원
• 최저가: 1,598,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 전

순천지원 경매4계 2024타경59954 | 소재지: 전라남도 구례군 마산면 광평리 822-3 | 감정가: 4,459,440원 | 최저가: 1,598,000원 | 용도: 전

1. 순천 지원 2024타경59954 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경59954 (4)

소재지: 전라남도 구례군 마산면 광평리 822-3

용도: 전 (밭)

감정가: 4,459,440원

토지면적: 591.00㎡ (약 178.8평)

토지 지분율: 6950.16 (제공된 정보 그대로 기재)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 기타

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

소유자: 조OO

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적경매, 농지취득자격증명 필요, 재매각

주의사항: 지분 매각, 수목 포함, 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

1.2. 감정평가 요약 (토지)

위치 및 주위환경:

본 건은 전라남도 구례군 마산면에 위치하며, 총 9개 일련번호로 구성된 토지들입니다.

일련번호 1)은 광평리 소재 "가랑마을" 북동측 근거리의 순수 농경지대입니다.

일련번호 2)는 마산리 "마산우체국" 서측 인근으로, 단독주택, 학교, 관공서, 농경지 등이 소재한 면소재지내 주택지대입니다.

일련번호 4), 5), 7), 8)은 마산리 "마산마을" 북서측 인근의 단독주택 및 농경지가 소재한 마을주변 지정리지대입니다.

일련번호 6), 9)는 마산리 "청천 초등학교" 남동측 인근의 단독주택 및 농경지가 소재한 마을주변 농경지대입니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본 건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태:

일련번호 1)은 부정형 완경사지로, 전(휴경지, 분묘 소재)으로 이용 중입니다.

일련번호 2)는 사다리 평지로, 단독주택부지로 이용 중입니다.

일련번호 4), 5), 7), 8)은 세장형 평지로, 답(철쭉, 회양목, 황매화 등 식재)으로 이용 중입니다.

일련번호 6)은 부정형 평지로, 전(감나무 등 식재)으로 이용 중입니다.

일련번호 9)는 부정형 평지로, 전(분묘 소재)으로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

일련번호 1), 6), 9)은 맹지입니다.

일련번호 2)는 동측으로 아스팔트포장도로에 접합니다.

일련번호 4), 5)는 서측으로 콘크리트포장도로에 인접합니다.

일련번호 7)은 동측으로 콘크리트포장도로에 인접합니다.

일련번호 8)은 서측으로 콘크리트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일련번호 1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(닭, 돼지, 오리, 개)

일련번호 2): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(청천초등학교)

일련번호 4), 5): 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역

일련번호 6): 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(청천초등학교)

일련번호 7): 농림지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역

일련번호 8): 자연녹지지역, 가축사육제한구역

일련번호 9): 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(청천초등학교)

1.3. 감정평가 요약 (건물)

건물 구조:

일련번호 3-가)는 시멘트블럭조 강판지붕 단층 건물입니다.

외벽은 시멘몰탈위 페인트, 내벽은 도배벽지, 창호는 새시로 마감되었습니다.

이용상태:

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역:

급배수 및 위생설비, 난방시설이 되어 있습니다.

부합물 및 종물:

제시외건물로서, 조적조 함석지붕 단층 창고(약 28.1㎡, 24.1㎡), 다용도실(약 36.0㎡, 19.5㎡), 보일러실(약 1.2㎡), 차양(약 16.2㎡), 대문간(약 9.0㎡), 창고(약 9.0㎡) 등이 있습니다.

공부와의 차이:

건물 공부상 지붕은 시멘트기와이나, 현황은 강판지붕입니다.

1.4. 입지조건

본 물건은 전라남도 구례군 마산면에 위치하며, 여러 필지의 토지와 단독주택 1동으로 구성되어 있습니다. 농경지, 단독주택지, 마을 주변 농경지대 등 다양한 유형의 토지가 혼재되어 있습니다. 면소재지 인근 필지는 주택가와 근린시설, 관공서, 학교 등이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 여러 필지 중 맹지(도로에 직접 접하지 않는 토지)인 경우도 있어, 각 필지별 접근로 확보 여부를 반드시 확인해야 합니다. 청천초등학교 인근 필지들은 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 권리분석

본 건은 '청산을 위한 형식적 경매'로 진행됩니다. 이는 채무자의 재산을 현금화하여 채권자들에게 배분하기 위한 절차입니다. 일반적으로 권리관계가 비교적 명확한 편이나, '재매각'으로 진행된다는 점은 이전 경매에서 낙찰되지 못했거나 문제가 있었을 가능성을 시사합니다. '지분 매각'으로 진행되므로, 해당 토지의 전부가 아닌 일부 지분만을 취득하게 됩니다. 따라서 공동 소유주와의 관계 설정, 명확한 지분 비율 확인, 그리고 잠재적인 분할 요구 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다. 채권자는 '파OOOOOOOOOOOOOOOOO'로 확인됩니다.

1.6. 상권분석

물건이 소재한 구례군 마산면은 전형적인 농촌 지역으로, 면소재지 인근을 제외하고는 농경지, 임야, 마을 등이 주를 이룹니다. 면소재지 인근의 일련번호 2) 필지는 단독주택과 근린생활시설, 관공서 등이 혼재되어 있어 기본적인 지역 상권 기능은 유지하고 있습니다. 하지만 대규모 상업 시설이나 광역 상권과의 직접적인 연계성은 부족할 것으로 판단됩니다. 지역 경제는 주로 농업 활동을 기반으로 하고 있을 것으로 보입니다.

1.7. 생활정보

물건지 인근에는 마산우체국과 청천초등학교가 위치해 있습니다. 면소재지 인근 필지의 경우, 단독주택지로서 기본적인 생활 기반을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 대중교통 이용이나 대형마트, 병원 등 주요 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적일 수 있습니다. 일부 토지에는 분묘가 소재하고 있어, 향후 이장 등 관련 절차 및 비용이 필요할 수 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.8. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 의무: 농지인 경우, '농지취득자격증명' 제출이 필수입니다. 이를 미제출할 경우 보증금이 몰수되는 중대한 불이익이 발생하므로, 취득 전 자격 요건을 반드시 확인하고 준비해야 합니다.

지분 매각: 전체 물건이 아닌 일부 지분만을 매각하는 방식이므로, 공동 소유주와의 관계 설정 및 향후 토지 이용 계획 수립 시 제약이 따를 수 있습니다.

맹지: 일부 필지(일련번호 1, 6, 9)는 도로에 직접 접하지 않는 맹지입니다. 건축이나 개발 시 건축법상 진입로 확보에 어려움이 있을 수 있으며, 활용도에 제약이 따릅니다.

분묘 소재: 일부 토지(일련번호 1, 9)에 분묘가 소재하고 있어, 향후 이장 등 추가적인 법적, 물리적, 금전적 처리가 필요할 수 있습니다.

재매각: 본 건이 재매각으로 진행되는 것은 이전 경매에서 유찰되었거나 낙찰자의 잔금 미납 등 기타 문제가 발생했음을 시사합니다. 이에 대한 원인 파악이 필요합니다.

수목 포함: 매각 대상에 수목이 포함되어 있어, 이에 대한 처리 방안을 미리 고려해야 합니다.

토지 이용 제한: 일부 필지는 농림지역, 생산녹지지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육 제한 구역에 해당하여 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 전라남도 구례군의 농촌 지역에 위치한 다수의 토지 필지와 단독주택 1동으로 구성된 경매 물건입니다. '청산을 위한 형식적 경매'와 '지분 매각'이라는 특수한 경매 방식이 적용되어, 일반적인 단독 물건과는 다른 접근이 필요합니다. 특히 농지취득자격증명 제출 의무, 맹지, 분묘 소재, 재매각 등의 제약 사항을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다. 농업용 부동산으로서의 가치나, 면소재지 인근 주택의 활용 가능성을 고려할 수 있으나, 지분 매각으로 인한 투자 회수 및 이용의 어려움, 맹지 등의 제약 조건을 충분히 검토 후 의사결정을 해야 할 것입니다.

1.10. 투자 포인트

농지 투자: 농림지역 및 농업진흥구역에 해당하는 필지들은 농업 생산 활동을 위한 토지로서 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 농지법 및 관련 규정 준수가 필수적이며, 농지취득자격증명 발급이 가능해야 합니다.

귀촌/전원생활: 면소재지 인근에 위치한 단독주택과 토지는 귀촌 또는 전원생활을 희망하는 실수요자에게 매력적인 대안이 될 수 있습니다.

제한적 개발 가능성: 계획관리지역, 제1종일반주거지역, 녹지지역 등 다양한 용도지역이 혼재되어 있어, 각 필지의 용도지역별 특성을 활용한 제한적인 개발 또는 활용 방안을 검토해 볼 수 있습니다.

농작물 재배 및 임대 수익: 현재 농경지로 이용 중인 토지는 농작물 재배를 통한 수익 창출이 가능하며, 단독주택은 임대를 통한 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 지분 매각으로 인한 공동 소유주와의 협의가 필요합니다.

법원 정보

순천지원 경매4계