나이스옥션 법원경매 순천 2024타경59954 [1] 전라남도 구례군 마산면 마산리 77-22 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경59954 [1] 전라남도 구례군 마산면 마산리 77-22 전 경매

• 사건번호: 2024타경59954
• 주소: 전라남도 구례군 마산면 마산리 77-22
• 용도: 전

순천지원 경매4계 2024타경59954 | 소재지: 전라남도 구례군 마산면 마산리 77-22 | 감정가: 2,166,450원 | 최저가: 611,000원 | 용도: 전

1. 순천지원 2024타경59954 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 순천지원에서 진행하는 2024타경59954 (1) 사건 번호의 부동산 경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 구례군 마산면 마산리 77-22이며, 용도는 전(밭)입니다.

감정평가액은 2,166,450원입니다.

토지 면적은 558.00㎡ (약 168.8평)입니다.

제시된 토지 지분율은 6562.08로, 이는 통상적인 지분율 표기와는 다른 특이한 수치이며, 정확한 의미는 추가 확인이 필요합니다.

건물 면적은 0.00㎡이며, 건물 제시외 면적도 없습니다.

매각 대상은 기타이며, 경매 구분은 청산을 위한 형식적 경매입니다.

소유자는 김OO이며, 채무자 정보는 공란입니다. 채권자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 경매는 재매각 사건으로, 이전 매각 기일에 유찰되었음을 의미합니다.

1.2. 입지 조건

본 물건이 소재한 전라남도 구례군 마산면은 지리산맥이 북동쪽에 자리하고 있으며, 서시천과 섬진강이 인접하여 수원이 풍부하고 비옥한 농토를 자랑하는 지역입니다.

이 지역은 천년고찰 화엄사로 이어지는 관광로가 있어 연중 많은 관광객이 방문하며, 대한민국 최고의 자연환경으로 국민 행복지수에서 높은 평가를 받고 있습니다.

주변에는 농경지, 임야, 단독주택, 학교, 관공서 등이 소재하여 순수 농경지대부터 면소재지 내 주택지대까지 다양한 환경을 갖추고 있습니다 [cite: App Summary].

일련번호 1 주변은 농경지, 임야 등이 소재하는 순수 농경지대이며, 일련번호 2 주변은 단독주택, 학교, 관공서, 농경지 등이 소재한 면소재지 주택지대, 일련번호 4, 5, 7, 8 주변은 단독주택 및 농경지 등이 소재한 마을 인근 지역, 일련번호 6, 9 주변은 단독주택 및 농경지 등이 소재한 마을 주변 농경지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite: App Summary].

1.3. 토지 현황 및 이용 상태

본건 토지는 전(밭)으로 이용되고 있습니다.

일련번호 1은 부정형 완경사지로 휴경지 상태이며 분묘가 소재하고 있습니다.

일련번호 2는 사다리형 평지로 단독주택부지로 이용중입니다.

일련번호 4, 5, 7, 8은 세장형 평지로 철쭉, 회양목 등이 식재된 답(논)으로 이용중입니다.

일련번호 6은 부정형 평지로 감나무 등이 식재된 전(밭)으로 이용중입니다.

일련번호 9는 부정형 평지로 분묘가 소재한 전(밭)으로 이용중입니다.

물건 기본 정보상 본건의 용도는 '전'이며, 토지면적은 558.00㎡입니다.

1.4. 건물 현황

건축물대장상 건물 면적은 0.00㎡입니다.

감정평가서 요약에 따르면, 일련번호 3-가) 건물은 시멘트블럭조 강판지붕 단층 건물로서 단독주택으로 이용 중이며, 급배수, 위생, 난방 설비가 되어 있습니다. 또한, 조적조 함석지붕 등의 창고, 다용도실, 보일러실, 차양, 대문간 등의 제시외 건물들이 다수 존재합니다 [cite: App Summary].

하지만 본 경매 물건의 매각 대상은 '기타'이며, 건물 면적이 0.00㎡로 명시되어 있어, 건물 자체보다는 토지 또는 토지의 특정 부분에 대한 매각으로 추정됩니다. 제시외 건물들은 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 교통 및 도로 접근성

본 물건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

일부 필지는 맹지(일련번호 1, 6, 9)이며, 일부 필지는 도로에 접하거나 인접하고 있습니다 [cite: App Summary]. 마산리 77-22 번지의 정확한 도로 접합 여부는 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지의 일부는 계획관리지역, 제1종일반주거지역, 농림지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(닭, 돼지, 오리, 개 및 전 축종), 농업진흥구역, 상대보호구역(청천초등학교) 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 적용됩니다 [cite: App Summary]. 이러한 복합적인 용도지역 지정은 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

1.7. 권리 분석

본 경매는 '청산을 위한 형식적 경매'로 진행됩니다. 이는 상속, 공유물 분할 등 청산 목적으로 진행되는 경매를 의미합니다.

소유자는 김OO이며, 채권자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 채무자 정보는 공란입니다.

본 건은 '재매각' 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 매각이 이루어지지 않았음을 나타냅니다.

'지분 매각'으로 표시되어 있어, 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각될 가능성이 있습니다. 이는 소유권 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

'특이사항'으로 '농지취득자격증명'과 '분묘기지권', '재매각'이 언급되었습니다.

1.8. 상권 분석

본 물건이 위치한 구례군 마산면은 주로 농업과 관광업이 발달한 지역입니다.

천년고찰 화엄사와 아름다운 자연환경을 배경으로 관광객이 많이 방문하며, 지역 특산물(산수유 등)을 활용한 가공식품 제조업도 이루어집니다.

주변에 학교(청천초등학교)와 관공서(마산우체국)가 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다 [cite: App Summary].

상업 시설보다는 전원생활 및 농업, 관광 관련 시설 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. 최근에는 귀촌을 위한 카페나 게스트하우스 관련 매물이 나오는 등 새로운 형태의 수요도 존재합니다.

1.9. 생활 정보

본 물건은 구례군 마산면 소재지로, 전라남도 동북부에 위치합니다.

지리산과 섬진강이 인접한 쾌적한 자연환경 속에서 생활할 수 있으며, 청천초등학교, 마산우체국 등 면소재지의 기본 편의시설 이용이 가능합니다 [cite: App Summary].

주변에 농경지와 임야가 많아 전원생활을 희망하는 분들에게 적합한 환경입니다.

1.10. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본 건은 용도가 '전'이며, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 농지를 취득하려는 자는 반드시 해당 자격증명을 발급받아야 하며, 농업경영계획서 등 관련 서류 준비가 필요합니다.

* 분묘기지권 및 미상 분묘 존재: 토지상에 연고 미상의 분묘가 소재하고 있으며, 이는 분묘기지권과 관련된 법적 분쟁의 소지가 있습니다 [cite: App Summary, 8, 10]. 분묘기지권은 타인 토지상의 분묘를 사용할 수 있는 권리로서, 토지 소유권 행사에 제약을 줄 수 있으며, 특히 시효 취득으로 인정될 경우 영구적인 사용권을 부여할 수 있습니다. 2001년 1월 13일 이전 설치된 분묘의 경우 시효 취득이 인정될 수 있어 법적 불확실성이 존재합니다.

* 지분 매각: 본 건이 지분 매각으로 진행될 경우, 토지의 일부만을 취득하게 되어 단독 소유 시 발생하는 권리 행사 등에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 토지의 활용도를 떨어뜨리고 관리의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 재매각: 본 건이 재매각 물건이라는 점은 이전 입찰자들에게 발견된 문제점이 있거나, 경매 절차상 특이사항이 있었을 가능성을 시사합니다.

* 맹지 가능성: 일부 일련번호의 토지가 맹지로 언급된 점으로 미루어 볼 때, 본 건의 정확한 도로 접합 여부 및 활용 가능성에 대한 면밀한 현장 확인이 필요합니다 [cite: App Summary].

1.11. 종합 의견

본 물건은 아름다운 자연환경과 농업적 가치를 지닌 전라남도 구례군의 토지입니다. 하지만 '형식적 경매', '재매각', '지분 매각'이라는 경매 조건과 더불어, '농지취득자격증명' 제출 의무, '분묘기지권' 및 '연고 미상의 분묘' 존재라는 법적, 행정적 난관을 안고 있습니다. 이러한 조건들은 매수자에게 상당한 부담으로 작용할 수 있으며, 권리 관계와 관련 법규에 대한 철저한 이해와 주의가 요구됩니다. 농업적 활용이나 농촌 체험 공간 조성 등 잠재력은 있으나, 명확한 권리 분석과 리스크 관리가 선행되어야 합니다.

1.12. 투자 포인트

* 자연환경 및 농업 잠재력: 지리산과 섬진강이 인접한 쾌적한 자연환경 속에서 농업 활동이나 전원생활을 계획할 수 있습니다.

* 관광 연계 가능성: 화엄사 등 지역 관광자원과 연계한 주말농장, 체험 시설 등으로의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 잠재 가치: 재매각 및 복합적인 권리 관계 등으로 인해 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 수 있습니다. 철저한 분석을 통해 잠재적 가치를 발굴할 수 있습니다.

* 장기적 관점: 귀농·귀촌 인구 증가 및 지역 개발에 따른 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 앞서 언급된 농지취득자격증명, 분묘기지권, 지분 매각 등의 제약 사항을 극복할 수 있는 명확한 계획과 실행력이 뒷받침되어야 성공적인 투자가 가능할 것입니다.

법원 정보

순천지원 경매4계