나이스옥션 법원경매 전주 2024타경5191 [3] 전북특별자치도 완주군 삼례읍 삼례리 1762 삼례이지움더퍼스트 5층 104동 504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(보증금 160,000,000원, 전입일 2022.3.4., 확정일자 2022. 3. 4.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2024타경5191 (3)

* 소재지: 전북특별자치도 완주군 삼례읍 삼례리 1762 삼례이지움더퍼스트 5층 104동 504호

* 건물명: 삼례이지움 더 퍼스트

* 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 용도: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설)

* 감정가: 234,000,000원

* 토지면적: 18.49㎡ (약 5.59평)

* 건물면적(전용면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

* 건물면적(공급면적): 제공된 정보에서 해당 물건의 정확한 공급면적은 확인되지 않았습니다.

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최OO

* 사용승인일: 2019년 10월 4일

1.1. 입지조건

* 본 물건은 전북특별자치도 완주군 삼례읍 삼례리 1762번지에 위치한 삼례이지움 더 퍼스트 오피스텔 104동 5층 504호입니다.

* 주변은 주거지역 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 유사한 오피스텔 및 공동주택 단지가 인접해 있습니다.

* 삼례읍의 주요 도로변에 위치하여 접근성이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 본 경매물건은 부동산강제경매로, 채권자는 최OO입니다.

* 말소기준권리는 2024년 8월 8일 접수된 최남순 씨의 가압류(갑3)입니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리사항은 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 다만, 본 물건에는 대항력 있는 임차인 이유진 씨가 존재합니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 160,000,000원

* 전입일자: 2022년 3월 4일

* 확정일자: 2022년 3월 4일

* 대항력: 있음

* 상기 임차인은 전입일과 확정일자를 통해 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 1억 6천만 원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

* 권리분석상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 이는 배당 절차에 따른 예상치이며, '주의사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 명시된 매수인의 잔액 인수 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다.

* 등기부채권 총액은 1,157,970,000원으로 매우 높습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 삼례읍 일대는 완주군 내에서도 비교적 상업 및 주거 기능이 발달한 지역입니다.

* 삼례이지움 더 퍼스트는 해당 지역의 오피스텔로, 주변에 상업시설, 금융기관, 관공서 등이 위치하여 배후 수요가 존재합니다.

* 최근 2024년 2월에 유사 면적의 오피스텔이 2억 2천 6백만 원대 및 2억 2천 8백만 원대에 직거래된 기록이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 삼례읍 지역의 주요 도로망을 통해 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 편의점, 은행 등 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

* 교육시설: 삼례초등학교, 삼례중학교 등 교육시설이 인근에 위치합니다.

* 의료시설: 완주군립삼례보건지소 등 의료시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이유진 씨의 보증금 1억 6천만 원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 입찰가를 결정하는 가장 중요한 리스크 요인입니다.

* 재매각 및 중복 사건: 해당 물건이 재매각 절차를 거치고 중복 사건으로 경매가 진행되고 있다는 점은 이전 매각 시 유찰되었거나, 권리 관계 또는 명도 등에서 복잡한 사안이 있었을 가능성을 시사합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부 채권 총액이 매우 높아, 낙찰 이후에도 경매 절차나 물건 자체의 안정성에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 인근 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없습니다. 현장 답사 시 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전용면적 84.99㎡의 준신축 오피스텔로, 삼례읍 지역 내에서 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 최근 실거래가와 감정가를 고려할 때, 정상적인 상황이라면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 6천만 원 인수 위험이 매우 커, 이는 투자 수익성을 크게 저해할 수 있는 결정적인 단점입니다.

* 재매각 이력 등은 신중한 접근이 필요함을 보여줍니다.

1.7. 투자 포인트

* 해당 오피스텔은 비교적 최근 연식(2019년 준공)으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 삼례읍 지역의 오피스텔 수요를 고려할 때, 명도 및 임차인 문제가 해결된다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 임차인 인수 보증금 부담을 감안하더라도, 매우 낮은 가격에 낙찰받는다면 잠재적인 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가 산정은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 6천만 원 인수 부담을 최우선으로 고려해야 합니다.

* 최근 매매가는 약 2억 2천 6백만 원 ~ 2억 2천 8백만 원 수준이며, 감정가는 2억 3천 4백만 원입니다.

* 만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전혀 회수하지 못하고 매수인이 전액을 인수한다고 가정하면, 실질적인 총 취득 비용은 입찰가에 1억 6천만 원을 더하게 됩니다.

* 이를 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 70,000,000원에서 90,000,000원 사이로 제안합니다.

* 이 가격대는 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 6천만 원을 인수한다고 가정했을 때, 총 취득 비용이 시장 가치 수준 또는 그 이하가 될 수 있도록 고려한 것입니다.

* 정확한 인수 보증금 잔액 및 최종 취득 비용은 법원의 배당 결과와 임차인과의 협의, 명도 진행 상황 등을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.