나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6637 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 884-1 삼성리 일광역 유림노르웨이 아침 1동 14층1402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안단테 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 기장군 일광읍 이천리 소재 동해선 "일광역" 남서측 인근에 위치하며 부근은 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 나지 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 동해선 일광역이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 20층 건물내 제14층 제1402호로서, 2024년 1월 24일에 사용승인 되었음.
┌외벽: 외장 대리석 마감, 시멘트모르타르위 페인팅
│내벽: 벽지마감 등
└창호: 새시창호.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 가장형의 토지로서 업무시설 및 근린 생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 보행자전용 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ-7참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

이용상태는 오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경6637 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리 884-1, 일광역 유림노르웨이 아침 1동 14층 1402호

용도: 오피스텔

감정가: 254,000,000원

토지 면적 (지분): 5.57㎡ (약 1.68평)

건물 면적 (전용): 39.28㎡ (약 11.88평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

사용 승인일: 2024년 1월 24일

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 기장군 일광읍 삼성리, 동해선 '일광역' 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 나지 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 동해선 일광역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 북서측 약 15미터 포장도로, 남동측 약 10미터 보행자전용 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

주요 권리 사항:

* 을구 1번 전세권 (한국수력원자력주식회사, 100,000,000원)은 말소되었습니다. (말소기준권리)

* 을구 2번 근저당권 (김상덕, 100,000,000원)은 말소되었습니다.

* 갑구 3번 가압류 (삼성카드, 10,991,055원)는 말소되었습니다.

* 갑구 4번 임의경매 (김상덕)는 말소되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이도훈)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2024년 6월 5일

* 배당신고일자: 2025년 2월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. (이도훈씨의 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 보증금이 명시되어 있어 인수 가능성을 신중히 검토해야 합니다.)

* 임차인: 한국수력원자력주식회사

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2025년 2월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 전세권은 말소되었으며, 현재 대항력은 없습니다.

인수되는 권리: 대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금 40,000,000원 중 배당받지 못한 금액이 인수될 수 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점으로 미루어 배당에서 전액 충당될 가능성도 있습니다.)

1.3. 상권분석

주변 시설: 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재되어 있습니다.

지역 용도: 일반상업지역에 속해 있으며, 오피스텔 및 근린생활시설로 복합적으로 이용 중입니다.

상권 특징: 일광역을 중심으로 형성된 상권으로, 배후 주거 단지와 유동 인구를 기반으로 한 지역 상권을 형성하고 있습니다.

혐오시설: 현재 확인된 인근 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

교통: 동해선 일광역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경: 신축 오피스텔 단지로, 주차, 난방, 승강기 등 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 이 씨(이도훈)의 보증금 40,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

등기부상 말소된 권리: 다수의 권리가 말소되었으나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2024년에 사용 승인된 신축 오피스텔로, 일광역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

권리 분석 결과, 인수되는 보증금 외에는 특별한 위험 요소는 없어 보이나, 최종 입찰 결정 시에는 예상되는 총 인수 금액과 현재 시세를 면밀히 비교해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

최신 준공 건물: 2024년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고 관리 부담이 적습니다.

역세권 프리미엄: 동해선 일광역과 가까워 직주근접 및 투자 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

성장 가능 지역: 기장군 일광 신도시 개발 등 지역 발전 잠재력이 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 해당 오피스텔의 시장 가격은 약 255,520,000원에서 263,730,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

감정가는 254,000,000원입니다.

제시된 매매 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 250,000,000원에서 260,000,000원 사이로 판단됩니다.

최종 입찰가는 임차인 보증금 인수 여부, 경매 물건의 낙찰가율, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.