나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경100492 [1] 부산광역시 해운대구 송정동 947 해운대송정우림필유아파트 102동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2024.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 송정동 소재 "송정해수욕장" 북서측 인근에 위치하는 "해운대송정우림필유아파트" 102동 2층 203호로서, 주위는 공동주택, 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 동해선 "송정역"이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상26층 건물(사용승인일:2015.10.23) 내
102동 2층 203호(전유면적: 59.8998㎡)로서,
·외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
·창호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 공동현관기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

동남하향 완경사 지대 내 택지조성한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 노폭 약 8- 10미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(소로3-39에서 변경2003.11.11)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산동부지원 2024타경100492 (1)

부산광역시 해운대구 송정동 947 해운대송정우림필유아파트 102동 2층 203호

용도: 아파트

감정가: 296,000,000원 (29,600만원)

토지면적: 48.06㎡ (약 14.54평)

건물면적 (전용면적): 59.90㎡ (약 18.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 봉OOOOOOOO

사용승인일: 2015년 10월 23일

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 26층 건물

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 해운대구 송정동 소재 "송정해수욕장" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 동해선 "송정역"이 소재하여 제반 대중교통 시설은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 본건 단지 남서측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 소로2류, 가축사육제한구역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을2, 봉덕3동새마을금고 근저당 (2019.06.18 접수)

* 소유권 현황:

* 갑1, 주식회사금광건설 (2015.11.05 소유권보존)

* 갑2, 김영환 (2015.12.04 소유권이전, 매매)

* 근저당권 현황:

* 을2, 봉덕3동새마을금고 (216,000,000원, 말소)

* 을12, 페퍼저축은행 (122,400,000원, 말소)

* 임의경매 현황:

* 갑4, 봉덕3동새마을금고 (말소)

* 갑5, 페퍼저축은행 (말소)

* 등기부채권 총액: 338,400,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* (참고) 임대관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세:

* 최근 59.9㎡ 타입 실거래가:

* 2026년 5월 6일 (12층): 315,000,000원 (59.9295㎡ 기준)

* 2026년 6월 11일 (5층): 280,000,000원 (59.8998㎡ 기준)

* 본건 감정가는 296,000,000원이며, 유사 면적의 최근 실거래가는 280,000,000원에서 315,000,000원 사이입니다. 본건은 2층으로, 5층 거래가와 비교 시 층수에 따른 가격 조정이 필요할 수 있습니다.

* 임대 시세:

* 최근 59.9㎡ 타입 전월세 거래 (보증금 기준):

* 2026년 5월 1일 (4층): 보증금 21,000,000원

* 2026년 5월 25일 (2층): 보증금 19,900,000원

* 월세는 0원으로 표기되어 있어, 전세 또는 순수 보증금 거래로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 해운대송정우림필유아파트

* 주소: 부산광역시 해운대구 송정동 947

* 총 세대수: 407세대 (총괄표제부 기준)

* 총 동수: 5동 (본건 102동)

* 사용승인일: 2015년 10월 23일

* 최고층: 26층

* 전용면적: 59.90㎡ (약 18.12평)

* 분양면적: (자료에 명확히 표기된 정보 없음. 102동의 총 면적 8,273.35㎡를 89세대로 나누면 세대당 약 92.96㎡가 되며, 이는 공용 면적을 포함한 분양 면적 개념으로 추정할 수 있음. 다만, 최근 실거래 정보에서는 해당 면적의 전용면적을 59.92㎡, 59.89㎡ 등으로 표기하고 있음.)

* 총 주차대수: 392대 (기계식 주차 포함)

* 단지 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차충전기 (지하 8대)

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건은 중복사건으로, 추가적인 경매 절차나 이해관계 충돌 가능성을 확인해야 할 수 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금은 0원이지만, 점유 관계 확인 필요)

* 낮은 층수: 2층으로, 조망이나 채광 면에서 고층 대비 선호도가 낮을 수 있습니다.

* 건물 노후화 가능성: 2015년 사용승인으로 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주변 시설: 지도 등 외부 검색 결과, 송정해수욕장 인근으로 관광지 및 주거지가 혼재된 지역이며, 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 송정동의 신축 아파트 단지 내 물건으로, 송정해수욕장 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통 및 편의시설 접근성 또한 보통 수준입니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없으며, 등기부채권 총액은 감정가를 초과하지만 경매 절차상 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이고 중복사건이라는 점은 명도 및 절차 진행 시 주의가 필요합니다. 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 해운대 송정동의 신축급 아파트: 2015년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 송정해수욕장 인근: 관광 및 휴양지로 인기가 높은 지역의 배후 주거 단지입니다.

* 권리관계 단순: 인수되는 권리가 없어 권리분석이 비교적 명확합니다.

* 도시철도(동해선 송정역) 이용 가능: 대중교통 접근성이 개선될 여지가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 296,000,000원이며, 유사 면적(59.9㎡)의 최근 실거래가는 2026년 6월 5층 거래가 280,000,000원, 2026년 5월 12층 거래가 315,000,000원입니다. 본건은 2층으로 5층 거래가보다 낮은 가격대를 형성할 가능성이 있습니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 낙찰 후 명도 부담은 상대적으로 적다고 볼 수 있습니다.

최근 5층 거래가를 기준으로 하되, 2층이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 물건의 특징을 고려했을 때, 290,000,000원 ~ 300,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

보수적인 접근을 원한다면 감정가 수준인 296,000,000원 내외 또는 최근 5층 실거래가 하단인 290,000,000원 선에서 전략을 세우는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.