나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경13195 [17] 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1072 전 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경13195 [17] 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1072 전 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매1계 2023타경13195 | 소재지: 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1072 | 감정가: 35,280,000원 | 최저가: 17,287,000원 | 용도: 전

1. 밀양지원 2023타경13195 (17) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2023타경13195 (17)

소재지: 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1072

용도: 전 (Field/Farmland)

감정가: 35,280,000원

토지면적: 441.00㎡ (약 133.4평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (Land sale)

경매구분: 부동산임의경매 (Real estate voluntary auction)

소유자/채무자: 전OO

채권자: 창OOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 재매각

2. 물건 개요

본 물건은 경상남도 창녕군 영산면 구계리 소재 농경지 토지입니다. 창녕영산석빙고에서 북동측 원거리에 위치하며, 주변은 농경지, 주택, 임야 등으로 형성된 농촌 지역입니다. 전체적으로 441.00㎡(약 133.4평)의 토지로 구성되어 있으며, 건물은 없습니다. 토지매각을 대상으로 하는 부동산 임의경매 물건입니다.

3. 입지조건

경상남도 창녕군 영산면 구계리라는 지역적 특성상, 본 물건은 전형적인 농촌 환경에 속해 있습니다. 창녕영산석빙고라는 문화재 인근에 위치해 있으며, 주위에는 농경지와 더불어 일부 주택 및 임야가 분포하고 있습니다. 교통 상황은 전반적으로 보통 수준으로 평가되며, 개별 필지별로 지적도상 맹지인 경우도 있으나 일부는 비포장 또는 포장도로에 접하고 있어 접근성은 필지에 따라 다를 수 있습니다. 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오 시설이 두드러지게 나타나지는 않았습니다.

4. 권리분석

본건은 창OOO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자는 전OO이며, 채무자도 동일 인물입니다. 임의경매의 특성상 경매 절차를 통해 매각되면 해당 물건에 대한 근저당 등 담보물권은 말소되는 것이 일반적입니다. 다만, 본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 진행 시의 사유 등에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

5. 상권분석

물건 소재지는 농업이 주를 이루는 농촌 지역으로, 상업 활동보다는 농업 및 전원생활과 관련된 기능 중심으로 형성되어 있습니다. 주변에 큰 상업 시설이나 유동 인구가 많은 지역은 아니므로, 일반적인 상권 분석보다는 토지의 잠재적 활용 가치나 농업적 가치에 초점을 맞춰야 합니다. 창녕영산석빙고와 같은 관광 자원이 인근에 있다는 점은 지역적인 특색이 될 수 있습니다.

6. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 기본적인 생활 편의 시설은 영산면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 전원생활이나 농업에 관심 있는 분들에게는 적합한 환경일 수 있습니다.

7. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 다양한 용도지역에 걸쳐 있어 복합적인 규제를 받을 수 있습니다. 주요 용도지역으로는 농림지역, 도시지역(자연녹지지역), 보전관리지역 등이 포함되어 있습니다. 이에 따라 가축 사육 제한 구역, 문화재보존영향 검토 대상 구역, 배출 시설 설치 제한 지역, 산지 관련 규제(준보전산지, 보전산지 등) 등이 다수 적용됩니다. 특히, 영산구계리석조여래좌상과 관련된 문화재보호법상의 규제 및 현상 변경 허가 대상 구역에 해당되는 필지들이 있어 개발이나 이용에 제한이 따를 수 있습니다. 또한, 일부 토지는 소하천구역에 포함되기도 합니다.

8. 잠재적 리스크

농지취득자격증명: 본건은 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시에는 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 자격 요건을 확인하고 준비해야 합니다.

경계 불분명: 토지의 인접 필지와의 지적 경계가 대체로 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 전문적인 지적 측량이 필수적입니다. 측량 결과에 따라 이용 현황이 달라질 수 있으며, 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

다수의 필지와 복잡한 현황: 본건은 다수의 개별 필지로 구성되어 있으며, 각 필지별로 휴경지, 농경지, 분묘 소재지, 자연림, 도로, 건부지, 조성 공사 중단지 등 매우 다양하게 이용되고 있거나 활용된 흔적이 있습니다. 이러한 복잡성은 권리 분석 및 현장 확인에 많은 노력을 요구합니다.

제시외 물건: 토지 지상에 제시외 건물, 수목, 구축물(관정), 분묘 등 공부상 등록되지 않은 여러 물건이 존재합니다. 이들의 소유권 관계 및 처리 방안(일괄 경매 포함 여부)을 명확히 파악해야 하며, 이는 추가적인 비용이나 법적 검토를 필요로 할 수 있습니다.

개발 및 이용 제한: 토지이용계획상의 다양한 용도지역 지정 및 문화재 관련 규제, 환경 관련 규제 등은 토지의 활용 및 개발 가능성에 중요한 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

농업 투자 기회: 농지 취득 자격이 있는 개인이나 법인에게는 농업 경영 또는 농지 투자 관점에서 기회가 될 수 있습니다.

지역 잠재력: 창녕군 영산면 지역의 개발 계획이나 농업 관련 정책 변화에 따라 토지의 가치가 상승할 잠재력을 가지고 있습니다.

가격 경쟁력: 경매 물건으로서 일반 매매 대비 가격적인 메리트가 있을 수 있으며, 이는 최종 낙찰가에 따라 결정됩니다.

자연환경: 농촌 지역의 특성상 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다.

10. 종합 의견

본건은 경상남도 창녕군에 위치한 다수의 농지 필지로 구성된 경매 물건입니다. 농지라는 특성상 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 충족하지 못할 경우 보증금 몰수라는 중대한 리스크를 안게 됩니다. 또한, 토지 경계의 불분명함, 다수의 제시외 물건 존재, 복합적인 토지 이용 현황 등은 사전에 철저한 현장 조사와 법률 검토를 요구합니다. 다양한 용도지역 및 규제 사항을 면밀히 파악해야 하며, 특히 문화재 인근 지역에 대한 고려가 필요합니다. 이러한 복잡성과 리스크를 충분히 인지하고, 필요한 법적 절차와 조사를 성실히 이행할 수 있는 투자자에게는 농지 투자 또는 전원생활 부지로서의 잠재적 가치를 지닌 물건이라 판단됩니다.

법원 정보

밀양지원 경매1계