나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경13195 [12] 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1259 답 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경13195 [12] 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1259 답 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매1계 2023타경13195 | 소재지: 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1259 | 감정가: 34,914,000원 | 최저가: 17,108,000원 | 용도: 답

1. 밀양지원 2023타경13195 (12) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2023타경13195 (12)

소재지: 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1259

용도: 답

감정가: 34,914,000원

토지면적: 759.00㎡ (약 229.6평)

토지 지분율: 75900

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 전OO

채무자: 전OO

채권자: 창OOO

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 창녕군 영산면 교리 소재 ‘창녕영산석빙고’ 북동측 원거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

제반 교통 상황 역시 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건의 소유자 겸 채무자는 전OO입니다.

채권자는 창OOO이며, 본건은 부동산임의경매로 진행됩니다.

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰 또는 취하 등의 사유가 있었음을 시사합니다.

1.4. 상권분석

본건 토지는 대부분 농경지, 휴경지, 자연림 등으로 이용 중이며, 일부는 분묘, 도로, 건부지, 조성 공사 중단된 토지 등으로 활용되고 있습니다.

토지이용계획상 농림지역, 도시지역, 자연녹지지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 이는 개발 및 이용에 복합적인 규제가 적용될 수 있음을 의미합니다.

특히, 문화재보존영향 검토대상구역, 현상변경허가 대상구역 등으로 지정되어 있어 문화재 관련 규제를 엄격하게 받을 것으로 예상됩니다.

가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 활동이나 시설 설치에 제약이 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 농경지와 임야가 혼재된 지역에 위치하여, 주변에 기본적인 주거 시설 및 농경 시설이 분포되어 있습니다.

인근에 '창녕영산석빙고'가 위치하고 있습니다.

대중교통 이용이나 편의시설 접근성은 '보통' 수준으로 평가되나, 세부적인 생활 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본건은 토지 용도가 '답'으로 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

맹지 및 경계 불분명: 지적도상 맹지인 토지가 다수 존재하며, 일부 토지는 현황상 맹지입니다. 또한, 인접 필지와의 지적 경계가 대체로 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 전문적인 지적 측량이 요구됩니다.

다수의 제시외 물건: 본건 토지 지상에 제시외 건물, 수목, 구축물(관정), 분묘(부속 석물 및 수목 포함), 비닐하우스 철구조물, 철구조물, 석자재, 물통, 잡자재, 철박스 등이 다수 소재하고 있습니다. 이로 인해 토지 이용 및 소유권 관계에 복잡성이 발생할 수 있으며, 일괄 경매 여부 판단 시 참고해야 합니다.

건축 및 인허가 관련: 일부 토지는 건축허가를 득하였으나 공사가 중단된 상태이거나, 가설건축물 축조 신고를 득한 토지입니다. 입찰 시 건축 관련 인허가의 내용, 유효성 및 변경 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

현황 용도와 공부상 지목의 차이: 일부 토지는 공부상 지목과 다르게 현황 '하천' 또는 '도로'로 이용되고 있어, 실제 이용상황과 공부상 내용 간 차이가 있을 수 있습니다.

문화재 보호 관련 규제: 주변 문화재(영산구계리석조여래좌상)와 관련하여 문화재보존영향 검토대상구역 및 현상변경허가 대상구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

지도 검색 결과, 본건 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 대규모 산업 단지나 유해 시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 주로 농경지와 산림, 주택 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 창녕군 영산면에 위치한 다수의 필지로 구성된 농지(답) 매각 물건입니다.

감정가는 34,914,000원으로, 토지 면적은 759.00㎡ (약 229.6평)입니다.

본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 농지취득자격증명 필수 요건, 지적도상 맹지 및 경계 불분명, 다수의 제시외 물건 존재, 그리고 문화재 보호구역 지정으로 인한 개발 제한 등입니다.

재매각 물건이라는 점은 이전 경매에서 이러한 복합적인 문제들로 인해 낙찰에 이르지 못했거나, 낙찰 후 문제가 발생했음을 시사합니다.

다양한 용도지역에 걸쳐 있어 지역별 규제를 종합적으로 파악해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

농지 활용 가능성: 농지취득자격증명 취득 가능 여부와 농업 경영 계획 수립 시, 농지로서의 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

개발 잠재력(신중 접근): 도시지역, 자연녹지지역, 보전관리지역 등에 일부 포함되어 있어 장기적인 관점에서 개발 잠재력을 검토할 수 있으나, 문화재 보호구역 등의 강력한 규제 때문에 실현 가능성은 매우 낮거나 제한적일 수 있습니다.

낮은 감정가: 복합적인 리스크에도 불구하고, 감정가가 상대적으로 낮아 이를 극복하고 가치를 재창출할 수 있다면 투자 기회가 될 수 있습니다. (단, 철저한 사전 조사 필수)

법원 정보

밀양지원 경매1계