나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경13195 [8] 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1285 임야 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경13195 [8] 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1285 임야 경매

물건 대표 이미지

밀양지원 경매1계 2023타경13195 | 소재지: 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1285 | 감정가: 3,132,800원 | 최저가: 1,535,000원 | 용도: 임야

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2023타경13195 (8)

소재지: 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1285

용도: 임야

감정가: 3,132,800원

토지면적: 440.00㎡ (약 133.1평)

토지 지분율: 44000 (제공된 정보에 따른 기재)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 전OO

채무자: 전OO

채권자: 창OOO

특이사항: 분묘기지권, 재매각

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창녕군 영산면 구계리 소재지로, ‘창녕영산석빙고’에서 북동측으로 다소 떨어진 원거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 농경지, 주택 및 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 교통 상황 역시 제반 교통 사정은 보통으로 시사됩니다.

토지의 형태 및 이용 상태는 기호별로 다양하게 나타납니다. 대부분 부정형 경사지의 토지로서 휴경지, 농경지, 자연림 등으로 이용되고 있으며, 일부는 분묘 소재지, 도로, 건부지, 조성 공사 중단된 토지 등으로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태는 토지별로 상이합니다. 많은 기호의 토지가 지적도상 맹지이며, 일부 토지는 도로에 접하고 있거나 현황 도로로 이용 중입니다. 다만, 지적도와 현황 도로 상태가 일치하지 않는 경우가 있으며, 토지의 정확한 위치 및 경계 확인은 전문적인 지적 측량을 통해 이루어져야 합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 전OO입니다. 채권자는 창OOO입니다. 경매구분상 채권자의 신청에 의해 부동산이 강제적으로 매각되는 절차입니다.

주요 권리사항으로는 분묘기지권의 존재 가능성이 언급되어 있습니다. 또한, 연고미상의 분묘가 소재하며 분묘기지권 성립 여부가 불분명하다는 점은 권리관계에 있어 중요한 고려사항입니다. 토지 자체가 재매각 대상이므로, 이전 경매에서 유찰되었던 사유나 특이사항을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.4. 상권분석

소재지 정보 및 감정평가서 요약에 따르면, 본 물건 주변은 농경지, 주택, 임야 등이 주를 이루는 지역입니다. 따라서 활발한 상업 활동이 이루어지는 상권으로 보기는 어렵습니다. 상업적 가치보다는 농업, 임업 또는 자연 친화적 토지 이용 관점에서 접근이 필요할 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본건 소재지인 창녕군 영산면 구계리 일대는 전형적인 농촌 또는 준농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다. 따라서 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용이 가능할 것으로 추정됩니다. 대중교통 이용 또한 편리하지 않을 수 있으며, 자가용 이용이 필수적일 가능성이 높습니다. 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건 토지는 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 주의 깊은 접근이 필요합니다.

첫째, 분묘기지권 및 미확인 분묘 소재 문제입니다. 연고미상의 분묘가 다수 존재하며, 일부는 육안으로 확인이 어렵고 분묘기지권 성립 여부도 불분명합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 큰 제약이 될 수 있으며, 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

둘째, 지적도상 맹지인 경우가 많다는 점입니다. 도로와의 연결성이 확보되지 않은 필지가 다수 존재하여, 사유지 통행권 확보 등 추가적인 절차가 필요하거나 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

셋째, 토지의 지적 경계가 불분명하다는 점입니다. 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 전문적인 지적 측량이 필수적이며, 측량 결과에 따라 이용 현황 등이 상이할 수 있습니다.

넷째, 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재합니다. 농림지역, 도시지역, 자연녹지지역, 보전관리지역 등이 혼재하며, 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역, 현상변경허가 대상구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역 등 다양한 법적 규제가 적용될 수 있습니다.

다섯째, 일부 토지에서는 건축 허가를 득했으나 공사가 중단된 상태이거나, 가설건축물 축조 신고가 되어 있는 경우도 있어, 관련 인허가 사항을 재확인해야 합니다.

여섯째, 공부상 지목과 현황이 다른 토지가 일부 존재할 수 있습니다. (예: 하천, 도로 등으로 이용)

일곱째, 제시외 건물, 수목, 구축물, 적재물 등이 소재하고 있으며, 이에 대한 소유권 및 일괄 경매 여부를 판단해야 합니다.

마지막으로, 임대 관계가 미상으로, 점유 현황 및 임대차 관련 내용을 사전에 철저히 파악해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군에 위치한 임야로, 다수의 필지가 복합적으로 얽혀 있으며, 분묘기지권, 맹지, 불분명한 경계 등 상당한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 문화재 관련 구역 지정, 다양한 용도지역 지정 등 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 재매각 결정된 점을 감안할 때, 이전 경매에서 입찰자들의 진입을 망설이게 한 요인들이 존재할 가능성이 높습니다.

그럼에도 불구하고, 최저매각가격은 이러한 제반 상황을 고려하여 책정되었을 가능성이 있으며, 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 잠재적 가치를 발굴할 수 있다면 투자 기회가 될 수도 있습니다. 다만, 이러한 리스크를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* **낮은 진입 장벽 가능성:** 재매각 및 다수의 리스크 요인으로 인해 최저매각가격이 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* **장기적인 가치 상승 잠재력:** 용도 지역 변경, 개발 계획 수립 등 외부 요인에 따라 토지의 가치가 재평가될 가능성이 있습니다.

* **자연 친화적 활용:** 복잡한 개발 행위보다는 자연 휴양림, 묘목 단지 조성 등 토지의 본질적인 특성을 살린 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

다만, 위 투자 포인트는 제시된 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 한 것이며, 본건의 구체적인 법률적, 물리적 제약을 면밀히 검토한 후 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

밀양지원 경매1계