나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경13195 [3] 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1052 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경13195 [3] 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1052 임야 경매

• 사건번호: 2023타경13195
• 주소: 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1052
• 감정가: 1,006,376,000원
• 최저가: 493,124,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

밀양지원 경매1계 2023타경13195 | 소재지: 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1052 | 감정가: 1,006,376,000원 | 최저가: 493,124,000원 | 용도: 임야

1. 밀양지원 2023타경13195 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2023타경13195 (3)

소재지: 경상남도 창녕군 영산면 구계리 1052

용도: 임야

감정가: 1,006,376,000원

토지면적: 13,004.00㎡ (약 3,933평)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 전OOOOO

채무자: 전OO

채권자: 창OOO

1.2. 물건 상세 내역

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

본 물건은 토지만을 매각 대상으로 합니다.

총 토지 면적은 13,004.00㎡ (약 3,933평)입니다.

1.3. 주요 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권, 재매각

주의사항:

일괄매각. 제시외 수목(45-1) 매각 포함.

농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수됩니다.

연고미상의 분묘가 다수 소재하며, 최저매각가격은 이를 감안하여 산정되었습니다.

건축허가를 득한 후 토목공사가 진행 중 공사 중단 상태입니다. 입찰 시 건축허가 관련 세부 내용(내용, 유효성, 변경 여부 등)을 반드시 재확인해야 합니다.

가설건축물축조신고를 득한 토지이므로, 입찰 시 건축허가 관련 세부 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

본건 토지들은 인접지와의 지적경계가 대체로 불분명하므로, 정확한 위치, 경계, 이용상황별 면적 확인을 위해 전문 지적 경계 측량이 필요합니다.

1.4. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 경상남도 창녕군 영산면 구계리 소재 ‘창녕영산석빙고’ 북동측 원거리에 위치하며, 부근은 농경지, 주택 및 임야 등으로 형성된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.

교통상황: 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.

형태 및 이용상태: 본건 토지들은 대부분 부정형 경사지로, 휴경지, 농경지, 분묘 소재지, 자연림, 도로, 건부지, 조성 공사 중단지 등 다양한 형태로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 일부 토지는 지적도상 맹지이며, 일부는 비포장 및 포장도로에 접하고 있습니다. 일부 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 각 필지별로 다양한 용도지역(농림지역, 도시지역, 자연녹지지역, 보전관리지역 등) 및 각종 제한사항(가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역, 현상변경허가 대상구역, 배출시설설치제한지역, 소하천구역, 준보전산지, 공익용산지 등)이 지정되어 있습니다.

특히, '문화재보존영향 검토대상구역', '현상변경허가 대상구역', '가축사육제한구역', '배출시설설치제한지역' 등이 다수 포함되어 있어 개발 행위 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 제시외 물건 현황

제시외 건물: 기호 (2), (7) 토지 지상에 제시외 건물 [ㄱ,ㄴ]이 소재합니다. 소유권 및 일괄 경매 여부 판단이 필요합니다.

제시외 수목: 기호 (2), (7), (13), (21), (24), (28), (29), (39), (45), (49) 토지 지상에 제시외 수목이 식재되어 있습니다.

제시외 구축물: 기호 (24) 토지 지상에 제시외 구축물(관정)이 소재합니다. 소유권 및 일괄 경매 여부 판단이 필요합니다.

제시외 분묘: 기호 (6), (9), (17), (25), (36), (41), (49) 토지 지상에 다수의 제시외 분묘(부속 석물 및 수목 포함)가 소재합니다. 연고미상의 분묘가 포함될 수 있습니다.

기타 적재물: 기호 (1) 토지 지상에 비닐하우스 철구조물이 소재하나 평가외 처리되었으며, 기호 (7), (24), (25), (30), (39), (44), (46) 토지 지상에 철구조물, 석자재, 물통, 잡자재, 철박스 등이 적재되어 있습니다.

자연생 수목 및 잡목: 토지 지상에 자생하는 자연생 수목 및 잡목은 경제적 가치가 미미하여 토지 평가 시 감안되었습니다.

1.7. 공부와의 차이 및 기타 참고사항

공부와의 차이: 해당사항 없습니다.

기타 참고사항:

임대관계: 미상입니다.

본건 토지는 인접 필지와의 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 지적 측량이 필요합니다.

일부 토지(기호 (7), (8), (37), (45))는 공부상 지목과 달리 현황 '하천' 및 '도로'로 이용되고 있는 것으로 추정됩니다.

기호 (2) 토지 일부는 '소하천구역'에 저촉됩니다.

일부 토지는 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있으며, 주된 용도지역을 기준으로 평가되었습니다.

기호 (43) 토지는 인접 필지(창녕군 영산면 구계리 1276-7번지)와 용도상 불가분의 관계에 있어 일단지로 판단, 감안하여 평가되었습니다. 일괄매각 여부를 판단하시기 바랍니다.

기호 (46), (51) 토지는 건축허가를 득한 후 토목공사 진행 중 공사가 중단된 상태입니다.

기호 (19) 토지는 가설건축물축조신고를 득한 토지입니다.

1.8. 입지조건

본 물건은 경상남도 창녕군 영산면 구계리에 위치하고 있으며, 주변은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 농촌 및 산간 지역의 특성을 보입니다.

창녕군은 대구광역시와 창원시 사이에 위치하며, 일부 지역은 대구 생활권에 속하기도 합니다.

영산면은 중부내륙고속도로 창녕JC와 영산나들목이 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다.

본 물건지 인근에 영축산이 있어 자연환경이 좋은 편입니다.

구계리 마을은 산으로 둘러싸여 있고 입구에 저수지가 있는 아름다운 마을로 묘사됩니다.

1.9. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자의 채무불이행으로 인해 채권자의 신청으로 진행되는 경매입니다.

소유자는 전OOOOO이며, 채무자는 전OO, 채권자는 창OOO입니다.

통상적인 임의경매의 경우, 낙찰 후 말소기준권리 이하의 권리는 소멸하여 등기부상 권리 관계는 깨끗해지는 것이 일반적입니다. 그러나 본건의 복잡한 제시외 물건 현황 및 다양한 제한사항을 고려할 때, 입찰 전 반드시 법률 전문가를 통해 세부적인 권리관계 및 인수되는 권리가 있는지 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수되는 중요한 조건이므로 반드시 유의해야 합니다.

1.10. 상권분석

본 물건이 소재한 영산면 구계리는 주로 농경지와 임야, 주택이 밀집된 농촌 지역의 특성을 강하게 띕니다.

따라서 자체적인 상업 기능이나 활발한 상권 형성은 제한적일 것으로 보입니다.

주요 상업 시설, 편의 시설, 금융 기관 등은 인근의 영산면 소재지나 창녕읍 등 더 큰 행정 구역을 이용해야 할 가능성이 높습니다.

따라서 상권 분석보다는 지역의 기본적인 생활 인프라 접근성을 파악하는 것이 더 중요합니다.

1.11. 생활정보

본건이 위치한 창녕군 영산면 구계리는 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

주변에 농경지와 임야가 많아 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

교통 상황은 보통 수준으로 평가되나, 상세한 대중교통 노선이나 차량 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

인근 영산면 소재지나 창녕읍을 통해 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)을 이용할 수 있습니다.

영산면은 역사 문화적 특색을 살린 도시재생 사업을 추진하고 있어, 향후 지역 발전 가능성도 있습니다.

1.12. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금 몰수 위험이 있습니다.

연고 미상의 분묘 다수가 소재하여 향후 분묘 이장 등 법적/비용적 문제가 발생할 수 있습니다.

토지 경계가 불분명하여 정확한 면적 및 이용 현황 확인을 위한 별도 측량 비용이 발생할 수 있습니다.

건축허가 후 토목 공사 중단 상태로, 건축 가능 여부, 허가 유효성, 공사 재개 가능성, 추가 공사 비용 등에 대한 불확실성이 존재합니다.

농림지역, 보전관리지역, 자연녹지지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한, 문화재보호, 배출시설설치제한, 소하천구역 등 각종 개발 제한 규제가 많아 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

일부 토지는 공부상 지목과 달리 현황 도로, 하천 등으로 이용되고 있어 실제 이용 가능 면적 및 권리 관계 확인이 필요합니다.

다수의 제시외 물건(건물, 수목, 구축물, 분묘)이 존재하며, 이와 관련된 소유권 및 일괄 경매 여부 판단, 처리 문제 발생 가능성이 있습니다.

문화재 관련 구역 지정으로 인해 건축 및 개발 시 추가적인 규제와 절차가 요구될 수 있습니다.

1.13. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창녕군 영산면 구계리에 위치한 13,004.00㎡(약 3,933평)의 광대한 임야로서, 감정가 또한 높게 책정된 대형 물건입니다.

이 지역은 농경지, 임야, 주택이 혼재된 농촌 지역으로, 주변 자연환경이 양호하고 교통망(고속도로 IC) 접근성도 갖추고 있습니다.

그러나 본 물건은 농지취득자격증명 제출 필수, 연고 미상 분묘 다수 존재, 토지 경계 불분명, 건축 공사 중단 등 해결해야 할 복잡하고 다층적인 문제점들을 내포하고 있습니다. 또한, 여러 지역 지구 지정 및 법적 제한 사항으로 인해 토지의 활용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

따라서 본 물건은 단순한 토지 투자를 넘어, 지역 현황에 대한 깊이 있는 이해, 복잡한 권리 및 현황 관계 분석, 그리고 이를 해결할 수 있는 전문적인 실무 역량이 요구되는, 일반 투자자에게는 다소 부담스러운 물건으로 판단됩니다.

1.14. 투자 포인트

넓은 면적의 토지 확보: 13,004.00㎡ (약 3,933평)에 달하는 광대한 토지를 확보할 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다.

자연환경 및 잠재적 가치: 주변에 산(영축산)과 농경지가 많아 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으며, 지역의 발전 가능성에 따라 장기적인 토지 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

교통 접근성: 중부내륙고속도로 영산 IC 인근에 위치하여 수도권 및 전국으로의 접근성이 용이합니다.

재매각 물건: 재매각 물건이라는 점은 경쟁률이 낮아질 기회가 될 수 있습니다.

다만, 이러한 투자 포인트는 앞서 언급된 다수의 잠재적 리스크와 복잡한 현황을 충분히 해결하고 극복할 수 있다는 전제 하에서만 의미가 있습니다. 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 리스크를 완벽히 파악하고, 이를 감안한 입찰가 산정이 필수적입니다.

법원 정보

밀양지원 경매1계